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        探討房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理

        2014-04-29 02:39:10盧瑞娟
        卷宗 2014年3期
        關(guān)鍵詞:戰(zhàn)略區(qū)域管理

        盧瑞娟

        企業(yè)的本質(zhì)是一種資源配置的機(jī)制,企業(yè)的目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化,而企業(yè)投資正是企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的主要手段。企業(yè)投資管理是指為了提高競(jìng)爭(zhēng)力或獲得最大投資收益,而對(duì)投資的各項(xiàng)要素或環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃、決策、組織和控制的過(guò)程。在現(xiàn)代企業(yè),投資管理工作已經(jīng)具有相當(dāng)重要的意義。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投資具有投資數(shù)量大、投資回收期長(zhǎng)、流動(dòng)性差、受政策影響較大、投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的特點(diǎn),其特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資成敗更有著舉足輕重的作用。

        1 房地產(chǎn)企業(yè)投資影響因素分析

        1.1 外部因素

        (1)經(jīng)濟(jì)因素。主要指一城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況,主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的所在城市或區(qū)域必須滿足一定的經(jīng)濟(jì)條件才能支撐項(xiàng)目的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

        (2)政治因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資是與政治及政策因素息息相關(guān)的,這是房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)別于其他企業(yè)投資的最大特點(diǎn)。政治因素主要包括政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的認(rèn)可程度,以及政府的各種財(cái)政稅收等優(yōu)惠性政策等。房地產(chǎn)企業(yè)投資能否成功很大程度上取決于項(xiàng)目所在區(qū)域的政治環(huán)境。

        (3)社會(huì)因素。主要指當(dāng)?shù)厝说娘L(fēng)土人情,居住習(xí)慣、價(jià)值觀念、居民消費(fèi)意愿等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的最終客戶是消費(fèi)者,投資項(xiàng)目能否盈利的關(guān)鍵在于去化率的高低,這與當(dāng)?shù)厝说纳詈拖M(fèi)習(xí)慣密切相關(guān)。

        1.2 內(nèi)部因素

        (1)企業(yè)戰(zhàn)略。企業(yè)戰(zhàn)略包括三種,拓展型戰(zhàn)略、穩(wěn)健型戰(zhàn)略、收縮型戰(zhàn)略。拓展型戰(zhàn)略的企業(yè)對(duì)對(duì)外投資的需求更大,主要采取積極進(jìn)攻的戰(zhàn)略形態(tài);穩(wěn)健型戰(zhàn)略是采用穩(wěn)定發(fā)展態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài),主要適用于中等及以下規(guī)模的企業(yè)或經(jīng)濟(jì)不景氣的大型企業(yè)選擇;收縮型戰(zhàn)略采取保守經(jīng)營(yíng)態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài),主要適合處于市場(chǎng)疲軟、通貨膨脹、產(chǎn)品進(jìn)入衰退期、管理失控、經(jīng)營(yíng)虧損、資金不足、資源匱乏、發(fā)展方向模糊的危機(jī)企業(yè)選擇。

        (2)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)。包括項(xiàng)目的類(lèi)型、規(guī)模、性質(zhì)及產(chǎn)品定位等要素。不同房地產(chǎn)企業(yè)的主導(dǎo)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)不同,同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品也會(huì)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品線的特點(diǎn)與投資意向區(qū)域特征有機(jī)結(jié)合,做到兩者的相互匹配,已達(dá)到有效投資的效果。

        (3)企業(yè)所處地域集中或分散。即指本地項(xiàng)目或異地項(xiàng)目的離散性,包括形成區(qū)域性的項(xiàng)目開(kāi)發(fā),如項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角地區(qū)或華北地區(qū)等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,在已有項(xiàng)目比較集中的區(qū)域的投資需求較小,在空白區(qū)域且戰(zhàn)略意義重大的區(qū)域的投資需求較大。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格進(jìn)行可行性研究和論證,充分了解所要投資的項(xiàng)目,認(rèn)真分析、充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)和收益,然后作出投資決策。但是在實(shí)際操作中,不少企業(yè)都沒(méi)有認(rèn)真分析、充分了解這些資料,而僅僅憑借自己的主觀判斷,盲目地進(jìn)行投資,這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn),制約了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高,增加了企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn),甚至?xí)<捌髽I(yè)的生存。

        2、投資管理過(guò)程的管控不力。房地產(chǎn)企業(yè)投資管理過(guò)程的管控好壞是決定投資是否成功的關(guān)鍵因素,但在實(shí)際中,許多企業(yè)都沒(méi)有相應(yīng)的制度和組織,或制度和組織流于形式不能有效執(zhí)行,導(dǎo)致項(xiàng)目投資缺乏有效的管理和控制。這就使得被投資項(xiàng)目由于疏于管理,缺乏監(jiān)督,不能向正常的方向發(fā)展,甚至?xí)纬蓯盒匝h(huán),導(dǎo)致虧損,從而給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

        3、缺乏相應(yīng)的審計(jì)和評(píng)審。企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目投資后,應(yīng)當(dāng)定期對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)、評(píng)審,檢驗(yàn)投資項(xiàng)目的成果。但在現(xiàn)在的許多企業(yè)中,根本就不存在對(duì)投資項(xiàng)目的審計(jì)和評(píng)審,這使得企業(yè)的管理者對(duì)投資項(xiàng)目的運(yùn)行情況缺乏認(rèn)識(shí),不能做出科學(xué)的決策。對(duì)投資項(xiàng)目而言,由于沒(méi)有審計(jì)、評(píng)審等檢驗(yàn)工作的壓力,難免會(huì)造成投資失敗。

        2 房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的策略分析

        1、加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化的流程管理,完善企業(yè)投資管理制度。首先,在企業(yè)投資前期階段,制定科學(xué)的區(qū)域選擇及項(xiàng)目匹配標(biāo)準(zhǔn),這需要綜合考慮房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)影響因素,并以此確定區(qū)域及項(xiàng)目選擇的硬性指標(biāo); 其次,在投資項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中,制定項(xiàng)目投資流程圖,細(xì)化工作流程,確定關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn);最后,在后期項(xiàng)目投資決策階段,建立專(zhuān)門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目評(píng)估制度,經(jīng)過(guò)可行性研究、項(xiàng)目評(píng)價(jià)和盈虧平衡分析等科學(xué)論證,確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最佳投資方案。在流程標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上,建立并完善企業(yè)投資管理制度,加強(qiáng)對(duì)企業(yè)投資的制度化管理。

        2、加強(qiáng)組織構(gòu)建及人員管理。建立完善的項(xiàng)目投資管理組織機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因?yàn)?,管理組織機(jī)構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人,也確定了管理溝通的渠道。一方面,需要加強(qiáng)投資管理的專(zhuān)門(mén)部門(mén)的組織構(gòu)建及人員管理,將項(xiàng)目責(zé)任到人,并制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度,責(zé)任與激勵(lì)并舉,加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識(shí),同時(shí)以一定的激勵(lì)政策激發(fā)人員的積極性;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門(mén)的協(xié)作,因此,還需建立跨部門(mén)的協(xié)作機(jī)制,舉企業(yè)之全力保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)展。

        3、加強(qiáng)投資項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程的審計(jì)與評(píng)審。企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資后,除了管理和監(jiān)督外,還要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定期的審計(jì)和驗(yàn)收。投資項(xiàng)目的運(yùn)行好壞直接關(guān)系到企業(yè)能否獲利。因此在投資項(xiàng)目運(yùn)行一定時(shí)期后,必須對(duì)其結(jié)果進(jìn)行審計(jì)評(píng)審,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題,促使投資項(xiàng)目正常運(yùn)行,并為企業(yè)管理者提供可靠的資料,了解投資項(xiàng)目的運(yùn)行情況,以便企業(yè)的管理者做出判斷和決策。

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