【摘 要】農(nóng)村宅基地管理是基層土地管理工作中最微觀基礎(chǔ)性的工作，它直接關(guān)系到土地特別是耕地資源的利用與保護(hù)，以及農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村居民點(diǎn)無(wú)效擴(kuò)張導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地使用率低下，一戶多宅、多占超占、違法建設(shè)的現(xiàn)象比較突出，大量的宅基地需求，導(dǎo)致大量耕地資源被破壞，一方面造成耕地資源不斷減少，另一方面也造成宅基地閑置浪費(fèi)。因此本文擬分析農(nóng)村宅基地登記發(fā)證過(guò)程中遇到的相關(guān)問(wèn)題，剖析其產(chǎn)生的原因并提出解決的辦法。

【關(guān)鍵詞】宅基地；登記工作；問(wèn)題及對(duì)策分析

一、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證中常見(jiàn)的問(wèn)題。

（一）一戶多宅問(wèn)題。

由于農(nóng)村宅基地缺乏有效的法律約束，加上申請(qǐng)宅基地成本較低等因素，導(dǎo)致農(nóng)村多占的現(xiàn)象比較普遍。主要表現(xiàn)以下幾種情況；一是新宅基地已建成未按期搬遷，依然居住在舊的宅基地，二是新宅基地建成并居住，但舊宅基地依舊占用，三是新宅基地建成，舊宅基地廢棄，舊房屋未拆除或部分拆除，四是繼承或購(gòu)買宅基地，五是新宅基地以審批，但長(zhǎng)期撂荒未建。

（二）存在沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批就占用宅基地的問(wèn)題。

上世紀(jì)80年代末至90年代初，在當(dāng)時(shí)土地管理還不嚴(yán)格的情況下，很多地區(qū)農(nóng)村的宅基地都是由村干部分配的。只要哪家孩子成家，需要分戶，就找村里要求分一處宅基地，沒(méi)有依法登記審批的概念。有的雖然經(jīng)村委會(huì)同意并蓋章，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣_認(rèn)和繳納了部分宅基地占用費(fèi)，但均未經(jīng)過(guò)依法審批，沒(méi)有相關(guān)審批手續(xù)。

（三）少批多占宅基地問(wèn)題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但在很多農(nóng)村，村民建房受傳統(tǒng)觀念的影響，多數(shù)求大，戶于戶比房屋高低，比前后院落大小，節(jié)約用地意識(shí)淡薄。由于多數(shù)的宅基地周邊為耕地，很多農(nóng)戶為了生產(chǎn)生活方便，將房前屋后的耕地用磚頭、石塊圈為院墻，超面積占用，還有些村民利用村干部或鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)的關(guān)系背景，批少占多，批東占西，這些情況在農(nóng)村多有存在。

（四）農(nóng)村房屋空置問(wèn)題

很多地方城郊的農(nóng)民遷入城市定居，原有的住宅或轉(zhuǎn)讓或空置，由于現(xiàn)行法律、政策仍然限制農(nóng)村住房的自由轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村不存在合法、公開(kāi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，絕大多數(shù)遷入城市定居的農(nóng)民只能將宅基地閑置，這些閑置的宅基地?zé)o法在城鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)和利用，造成農(nóng)村土地資源的巨大浪費(fèi)。

二、農(nóng)村宅基地常見(jiàn)問(wèn)題產(chǎn)生原因分析

（一）農(nóng)民對(duì)宅基地實(shí)現(xiàn)需求和傳統(tǒng)觀念是造成宅基地超占、多占和一戶多宅的根本原因。農(nóng)民生活因?yàn)樯钚枨?，需要占用一定面積飼養(yǎng)家禽、家畜，堆放柴草、糞便，放置農(nóng)機(jī)具等，所以這是超占多占的根本原因。部分農(nóng)民對(duì)宅基地存在私有觀念。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)土資源法律法規(guī)、政策宣傳不到位，部分農(nóng)民對(duì)居住多年的宅基地便產(chǎn)生了私有的觀念，認(rèn)為宅基地是私有財(cái)產(chǎn)，自己的宅基地歸自己所有，可以出租和買賣，其他任何人無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。

（二）相關(guān)部門管理不到位或缺失管理也是造成農(nóng)村宅基地?zé)o序使用的主要原因

長(zhǎng)期以來(lái)，由于農(nóng)村宅基地缺乏有效的法律依據(jù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部依法管理用地意識(shí)淡薄，大部分農(nóng)村缺少嚴(yán)密的村鎮(zhèn)規(guī)劃，村干部對(duì)村內(nèi)的空閑地和舊宅基地，未能即使進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，長(zhǎng)時(shí)間由原住戶居住，一些村民因各種原因?qū)r(nóng)村舊的宅基地進(jìn)行變賣，村干部不及時(shí)制止，也不向土地管理部門匯報(bào)，個(gè)別地方存在未批先見(jiàn)宅基地，視而未見(jiàn)，形成了既定事實(shí)。國(guó)土資源管理部門在宅基地管理過(guò)程中，只注重宅基地的審批、規(guī)劃和面積核對(duì)，缺少嚴(yán)格的監(jiān)督和約束機(jī)制，特別是在建成后沒(méi)有定期深入現(xiàn)場(chǎng)督促拆除舊房屋，限期交出舊宅基地，這樣在農(nóng)村大面積形成了占新不騰舊現(xiàn)象。

三、農(nóng)村宅基地日常管理對(duì)策與建議

（一）合理閑置第二宗宅基地登記

1 村民由于購(gòu)買住宅造成的一戶多宅，村民申請(qǐng)第二宗宅基地等級(jí)的，土地登記機(jī)關(guān)不予受理。

2 已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓且受讓人在本村有戶口的，依照一戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定，可以進(jìn)行登記發(fā)證。

3 已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓但在本村無(wú)戶口的，只統(tǒng)計(jì)備案，不予登記發(fā)證。

4 村民接受贈(zèng)與造成一戶多宅的，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，土地登記機(jī)構(gòu)不得受理。

（二）限期要求超占宅基地的農(nóng)民逐步還耕。

參考文獻(xiàn)：

[1]賣房后還能申請(qǐng)宅基地嗎 ？農(nóng)村發(fā)展論叢. 2001-06-30

[2]宅基地是否可以買賣鄉(xiāng)鎮(zhèn)論壇.2001-12-15