摘要：萬科最新公告顯示，截至2013年12月1日，公司累計實現銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。這個數字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數字，相當于美國四大住宅公司高峰時的總和。然而對于萬科地產的千億銷售額，業(yè)界卻充滿了爭議。本文從萬科地產的財務分析入手，在杜邦分析體系的范疇內，對萬科地產千億銷售額的背后內因做出分析，試圖找出一條適應于現行政策、經濟形勢下的房地產規(guī)模與利潤平衡模式。

關鍵詞：萬科地產；千億銷售額；利潤與規(guī)模的競逐

一、萬科主要產品及客戶情況

萬科，房地產業(yè)的巨人，民企中的驕子。自從1984年成立以來，萬科以其獨特的企業(yè)文化，完善的管理制度，在中國的地產界創(chuàng)造了一個又一個的業(yè)界傳奇；作為深交所上市的“老八股”之一，資本市場上萬科A的穩(wěn)健表現也一直廣受投資者的稱贊。

萬科地產堅持了以中小戶型普通商品房作為其主導產品，根據2011年萬科地產年報顯示，144平方米以下的戶型占了公司產品結構總份額的88%.萬科的下游客戶主要為房地產開發(fā)公司、地產經銷商、物業(yè)公司以及住戶等，如萬科旗下所擁有的全資地產開發(fā)公司、置業(yè)公司。萬科的上游供應商主要分為工程與材料兩大類，主要包括：土建、水暖、燃氣、安裝、門窗等幾方面，如：中建二局、中鐵建設、日立電梯中國、通力電梯、博西家用電器、三菱重工、阿克蘇諾貝爾漆油、海福樂五金、圣象集團、科勒等廠商。

二、基于杜邦分析法的萬科財務狀況分析

基于萬科地產的財務狀況分析，主要是以杜邦分析法的概念入手，著重分析其盈利能力指標。所有的分析都是來源于萬科地產與保利地產的上市年報的數據比對。在某些關鍵指標的分析中會選用保利地產作為同行業(yè)類比對象，原因在于保利地產同為房產行業(yè)龍頭企業(yè)，并且因其央企特殊性質，使得這樣的比對具有實效意義。

萬科地產的企業(yè)文化中一直信仰規(guī)模經濟的效益，從萬科的成長軌跡中不難看出，萬科一直將銷售額看做經營指標的重中之重。2010年度，萬科創(chuàng)造了中國地產業(yè)的又一神話，成為第一個銷售額突破千億的企業(yè)。由此可見，萬科一直標榜的地產業(yè)龍頭地位，與其強勢的銷售規(guī)模密不可分。即使是經歷了2008年金融危機以后的波蕩，以及近年中央愈發(fā)強勢調控的影響下，萬科地產的銷售規(guī)模依然保持了強勁的增長勢頭，即便是保利這樣強有力的競爭對手，在銷售額這方面與萬科的差距也是越來越大。

然而，萬科強勁的銷售增長卻并沒有帶來營業(yè)收入的同比增速。保利地產與萬科地產的營業(yè)收入增長差距遠沒有銷售額的差距這么懸殊，如果分析兩者的營業(yè)收入占銷售額的比重，這一現象則更加明顯。萬科的營業(yè)收入占銷售額比重從06年接近9成的下降到10年不足5成，猶如天文數字一般增長的銷售額卻只帶來了5成不到的營業(yè)收入，即使是因為地產業(yè)獨特的會計處理方式，其“預收賬款”轉為“營業(yè)收入”之間的時間間隔，但是反觀同行業(yè)競爭對手保利地產則不難看出，不足5成的比重仍然是不尋常的，在此不得不心生疑惑，萬科千億銷售的背后究竟隱藏著什么問題？

業(yè)界對于萬科的千億銷售額也一直存在詬病，源于萬科的地產合作開發(fā)模式，對于與權益合作方的銷售額分攤問題，萬科一直避而不談，換言之，千億銷售額的創(chuàng)造背后還有許多不知名的企業(yè)，而“千億”的豐功偉績，卻被萬科獨享。合作項目所占比重逐年上升，到2011年已突破七成。說明了合作開發(fā)模式已經逐步取代了萬科以往的通過直接拿地，獨立開發(fā)的模式。

在中央進一步加強房產業(yè)調控的今天，對于地產商來說，政策層面以及經濟層面的環(huán)境都是不容樂觀的，通過合作開發(fā)，的確能夠帶來諸多好處，如：拿地成本降低，融資渠道拓寬等等，合作開發(fā)為萬科帶來的巨大銷售額增長也是有目共睹的。然而，通過先前的營業(yè)收入占銷售額比重分析我們得知，萬科的銷售額是存在水分的。那么，萬科通過這樣的模式取得規(guī)模優(yōu)勢第一的背后，是否也意味著其盈利能力也在行業(yè)領先呢？我們不妨就萬科與保利地產的盈利能力做進一步的財務分析。

三、羸弱的盈利能力令萬科舉步維艱

一個企業(yè)的盈利能力直接決定了企業(yè)的經營發(fā)展前景、財務杠桿的決策運用。根據杜邦體系分析法的內涵，針對企業(yè)的盈利分析主要基于以下四個方面：

（1）營業(yè)利潤率分析

營業(yè)利潤率是企業(yè)營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。營業(yè)利潤率越大，說明企業(yè)的盈利能力越強。通過相關數據的對比，我們可以發(fā)現除2010年以外，保利地產的營業(yè)利潤率均超過了萬科，展示了強勢的盈利能力。

（2）主營業(yè)務凈利率分析

主營業(yè)務凈利潤率=企業(yè)凈利潤/主營業(yè)務收入（營業(yè)收入）。它同樣也是反映企業(yè)盈利能力的一項重要指標，主營業(yè)務利潤率越高，則表明企業(yè)從主營業(yè)務收入中獲取利潤的能力越強。通過分析對比，我們可以得知，在主營業(yè)務凈利潤率方面，保利對于萬科保持了顯著的優(yōu)勢，顯示其主營業(yè)務的強大的盈利能力。凈資產收益率=凈利潤/所有者權益平均余額。它反應了所有者權益的盈利能力，凈資產收益率越高，說明企業(yè)的盈利能力越強。保利地產在凈資產收益率方面仍然對萬科保持了顯著的優(yōu)勢。

（3）權益凈利率分析

權益利潤率又稱作凈資產收益率，權益利潤率=凈利潤/所有者權益平均余額。它反應了所有者權益的盈利能力，凈資產收益率越高，說明企業(yè)的盈利能力越強。通過相關數據的展示，我們可以得知保利地產在權益利潤率方面仍然對萬科保持了顯著的優(yōu)勢。

（4）資本收益率分析

資本收益率=企業(yè)凈利潤/股本。資本收益率越高，則表明企業(yè)的盈利能力越強，對上市公司來說意味著股票在證券市場具有強勢表現。通過比對不難看出，保利的資本收益率異常出色，同時展示了保利優(yōu)異的企業(yè)成長性，與保利地產在A股市場的表現也相得益彰，反觀萬科，的確要遜色不少。由此可見，萬科在銷售額上取的的輝煌成績卻并沒有在利潤上得到充分體現。而羸弱的盈利能力使得企業(yè)現金流、資產負債狀況都會受到影響，對萬科地產的進一步擴張造成阻礙。

四、結語

綜合以上的財務比率分析不難看出，在盈利能力方面，相對于保利地產的強勢，萬科還是有點力不從心的。坐擁如此巨大的銷售額，卻無法帶來相應的盈利能力，萬科所面臨的問題是不能忽視的。

的確，萬科的合作開發(fā)模式在應對中央調控影響下地產業(yè)頹勢中表現出了強大的生命力，對于鑄造萬科的“千億”神話，可謂功不可沒。甚至就此業(yè)界還對中央的調控成效提出過質疑。

然而，這樣的合作模式帶來了銷售神話的同時，卻并沒有使萬科的獲利能力得到相應的提高，顯然，這樣的模式也并非長久之計。畢竟，萬科已經逐漸步入了了中年期，單純依靠規(guī)模優(yōu)勢來實現企業(yè)成長的模式顯然是值得商榷的；同時合作開發(fā)模式也并非一本萬利，所帶來的企業(yè)文化交鋒、制度差異、資金變動、成本控制等不確定因素也完全可能成為制約發(fā)展的隱患。面臨存在的問題，萬科究竟是應該將合作開發(fā)這條“緩兵之計”變成“長久之計”，還是另辟蹊徑？提高規(guī)模，追求利潤是必經之路。對于現階段經濟、政策形勢下，房地產企業(yè)的轉型，還任重而道遠。（作者單位：四川大學商學院）

參考文獻：

[1]《財務報表和分析—企業(yè)、政府與非盈利組織財務報告分析》林世怡，林華 復旦大學出版社2010

[2]《地產行業(yè)的領跑者—萬科案例分析》張立田對外經貿大學2007年04月