青海省第二測繪院 81000

摘要：現(xiàn)階段，我國經濟快速發(fā)展，房地產市場也隨著不斷發(fā)展，因此房地產管理的現(xiàn)代化變得更加重要。精準的房地產測量，能夠有效地保障買房人與賣房人的切實利益，因此要重視房地產測量工作。本文主要是對房地產測量的涵義、基本原則、內容及其在房產管理中的作用進行分析論述，希望使人們能夠更好地了解房地產測量工作，進而促進房地產市場的健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產測量；房產管理；作用

一、房地產測量的概述

1.房地產測量的涵義

房地產測量是對房屋及各類用地的基本屬性進行的專業(yè)測量，屬于地籍測繪的一類。它通過對房屋的位置、結構、利用現(xiàn)狀等數(shù)據的測量與收集，為房地產產權管理提供了有力的數(shù)據支持。房地產測量提供房屋及其用地的地位位置、權屬、數(shù)量、質量及利用現(xiàn)狀等資料，可以很好地為房地產管理部門和規(guī)劃部門，全面了解和掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的的總數(shù)量、總質量、人均數(shù)量、發(fā)展速度等指標，為更好地配置土地資源，合理使用房屋，有計劃的進行城區(qū)的改造和新區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)服務。房地產測量資料是開展城鎮(zhèn)房地產管理理論研究的重要基礎資料。

2.房地產測量的基本原則及內容

（1）房產測量的基本原則

房產測量要求比例尺大（1：500，甚至是1：250），內容比較詳細，主要有以下幾個原則：

第一，平面控制測量及其擴展，應遵循從高級到低級的精度梯度，要求進行布網和作業(yè)；

第二，由整體到局部的原則；

第三，先控制后細部的原則；

第四，先外圍后內部的原則。例如，在分幅房產圖測圖中，先用解析法測繪街坊外圍的特征點、拐點和界址點，然后以此作為該街坊圖形的外圍邊界，再測繪街坊內部。

第五，先調查后測圖的原則。

（2）房地產測量的內容

第一，房地產平面控制測量

房地產平面控制測量是房地產測量整個工程的前期性的基礎工作，它的目的是建立一個有一定密度的、高精度的、能長期保存使用的，穩(wěn)定的房地產平面控制網，為整個房地產測量工作提供一個準確的定位基準與控制框架，同時控制誤差的積累。其作用主要表現(xiàn)為：為房地產圖的測繪提供測圖控制和起算數(shù)據；為房地產要素測量提供起算控制數(shù)據；為房地產測繪的變更與修測提供起算數(shù)據。

第二，房地產面積的測量

房地產面積測量是指對房地產水平面積的測量。其中主要包括公共建筑面積、房屋建筑面積、可用面積和產權面積等；用地面積測量可歸屬于封閉地塊面積測量。在《房地產測量規(guī)范》中，國家將有維護物、結構牢固的永久性建筑物、層高在2.2米以上的房屋規(guī)定為可供人日常生活或生產活動的場所。

根據房屋的邊界點的坐標來計算房屋面積，是面積測量中最常用的一種方法。利用房腳點的坐標來測量房屋面積，也是面積測量的一種方法。這兩種方法計算方法和整體思路基本上一致。

第三，房地產變更測量

房地產變更測量是指根據房地產變更的相關資料，對房地產新界點與變更進行測量的測定，在調整好房地產號后，需要對房地產內部資料進行修改。房地產變更測量包括權屬變更測量和現(xiàn)場變更測量兩個部分。權屬變更測量是對因買賣、兼并、交換等屬性變化而引起的土地權屬與測量變化引起的測量?，F(xiàn)場變更測量主要是對房屋的結構、層次、外觀等客觀屬性的變化進行測量與勘查。

二、房地產測量在房產管理中的作用

房地產測量技術是一項對專業(yè)技術要求很高的工作，建立現(xiàn)代測繪技術基礎之上。隨著我國房地產市場的逐漸興旺，對房地產測量的需求量日益增大，特別是有關涉及到房屋所有權的歸屬和房產分割等問題時，房地產測量成為解決房屋糾紛的重要的科學的法律依據。房地產測量數(shù)據主要是指與房屋相聯(lián)系的房屋產權屬界址、房屋面積、房屋產別等數(shù)據，而且這些數(shù)據常常是第一手資料，因此，在大多數(shù)情況下具有很強的法律效力，有了這些依據，才能有效的載入房屋所有權屬證書，因此在房產管理中，房屋所有的基礎圖是發(fā)放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據。房地產測量在房產管理中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.有利于推動房產管理的健康發(fā)展

為了使城市房產管理和住宅建設都能穩(wěn)步納入社會主義現(xiàn)代化建設的軌道，城鎮(zhèn)房產管理部門和規(guī)劃建設部門都必須全面了解和掌握房產的權屬、位置、數(shù)量和現(xiàn)狀等基本情況。只有這樣，才能進行妥善的管理和合理的規(guī)劃建設，更好的調配使用房屋和土地，有計劃安排舊城區(qū)住宅的修建改造，以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃建設。另外，房地產測量的成果，也是開展城鎮(zhèn)房地產管理理論研究的重要基礎資料。

2.有利于完善房產經濟管理

房屋測量提供了準確的測量圖紙資料和數(shù)據庫，不僅對私有房屋管理意義重大，也為正確掌握城鎮(zhèn)居民房屋和土地的使用現(xiàn)狀和變化提供了一定的參考，通過房屋測量的數(shù)據，城鎮(zhèn)房屋管理部門可以對公私各占有的房產數(shù)量和面積進行合理的統(tǒng)計，徹底清除違法違章房屋，從而形成動態(tài)的房屋管理和監(jiān)測體系。房屋測量技術的重要之處還在于它為統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重提供了可支撐的數(shù)據，這些數(shù)據可以廣泛的應用于現(xiàn)代房產管理和房產經濟理論研究。房屋測量為房產稅的征收提供了必要的依據，房產測量為城鎮(zhèn)財政、稅收等部門研究和確定居民房屋土地分類等級、制定稅費標準提供了參照，在一定程度上保證了房產稅費的征收，避免了稅收管理部門的損失。

3.有利于從法律上保證房產所有者的權利

房產圖所表示的每戶所有的房屋的權屬范圍，是經過逐幢房屋清理產權，并經過各戶申請登記，經主管部門逐戶審核確認的。房產圖作為核發(fā)房屋所有權證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強房產管理、核定產權、頒發(fā)權屬證書、保障房屋所有者的合法權益，加強社會主義法律管理的重要依據。

4.有利于實現(xiàn)科學合理的房屋規(guī)劃，提高土地利用率

科學合理地利用房地產測量技術，有利于穩(wěn)步的推進房屋管理和合理的房屋規(guī)劃建設，提高土地的利用率。從而更好的調配和使用房屋和土地，有計劃安排新舊城區(qū)居民房屋的拆遷和改造，為新發(fā)展房屋住宅區(qū)的規(guī)劃提供便利條件。同時房屋測量的數(shù)據和結果，也是進行城鎮(zhèn)房地產管理和房屋規(guī)劃研究的重要基礎資料。由此可見，房地產測量技術雖然專業(yè)性強，但廣泛應用于房產管理中，并且發(fā)揮著重要的作用。

房屋測量技術在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科學有效的發(fā)揮房屋測量在房產管理中的作用則是當前房屋管理人員和房屋測量工作者關心的首要問題。需要引起房地產管理從業(yè)者的重視。

三、結束語

房地產測量關乎著國計民生，因此必須做好房地產測量工作。為了保證房地產測量的準確性，對于該行業(yè)的相關人員應正確把握房地產測量的有關知識，熟練掌握房地產測量技術，從而有利于更好地為居民服務。

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