濱州醫(yī)學院煙臺附屬醫(yī)院

摘要：房地產行業(yè)是我國經濟建設中重要的組成部分，隨著人們對于居住地要求的不斷增加，建筑物整體性能和質量也必然要隨之提高。在保障房屋質量的前提下，兼顧低成本，高收益的原則，是企業(yè)經濟收益的得以持續(xù)發(fā)展的有效措施，工程管理能夠對上述問題，產生積極的作用，文章首先將工程管理以及其方式方法進行分析，然后研究和闡述了從業(yè)主角度出發(fā)，房地產工程管理的重點所在，希望能夠為人們提供一些幫助和建議。

關鍵詞：業(yè)主角度；房地產工程；管理

引言

房地產行業(yè)在我國進行的潮氣蓬勃，如火如荼，這與其嚴格的工程管理密不可分，工程管理講究實質性，做好工程管理工作，不但能夠提高房屋質量，最大限度滿足業(yè)主需求，同時還能夠降低企業(yè)成本投入，提高經濟收益，可謂一舉多得。如果從業(yè)主角度出發(fā)，工程管理，就是保障其居住品質以及生活質量的重要措施，但是從目前，我國在這方面的形勢來看，房地產工程管理中還存很多問題，這些問題嚴重的制約了企業(yè)的發(fā)展，同時對業(yè)主的利益也帶來一定影響，立足實際，具體問題，具體分析，是目前相關工作人員工作中的重點。

一、建筑工程管理

通俗的講，建筑工程分為建筑物及構筑物兩方面。其中，建筑物主要包括如廠房等的工業(yè)建筑；辦公樓，體育管之類的公共建筑及住宅樓等的居住建筑；還有小品建筑，農村建筑和地下建筑這幾方面。而構筑物則包括雕塑，門廊，停車廠等配合性的建筑。一般對建筑工程的管理，是從建筑工程本身項目的立項開始，通過計劃、規(guī)劃、施理、及其他專業(yè)管理等，讓管理者盡量保持行為規(guī)范，使得真?zhèn)€建筑管理工作有序進行，而讓工期更有效率的完成，給國家和個人盡量減少不必要的投資和負擔。

二、房地產工程管理的方式

1.選擇優(yōu)秀的勘探和設計單位

優(yōu)秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節(jié)約工程的造價。一個優(yōu)秀的設計單位能精確地對房屋進行設計，優(yōu)化工程結構，減少并且避免不必要的浪費，節(jié)約了工程造價并加快了工程進度。

2.選擇素質高的施工企業(yè)和項目經理

施工企業(yè)和項目經理的素質好壞，直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇，應當有一個整套的組織架構，如：施工企業(yè)資質、施工企業(yè)技術力量、施工企業(yè)機械設備、項目經理素質及能力、員工素質及能力等。

3.建立高效合理的管理模式

進行房地產工程管理，首先需要建立以提高完整，高效的管理模式，這種管理模式需要全體人員的共同參與，共同維護。如果將這些管理進行分類，那么可分為：材料管理、隊伍管理、以及資料管理等。工程材料方面，其最為主要的部分就是工程甲供材，是由甲方采供并供應給乙方的供材，首先我們需要進行廣泛的市場調查全面的進行分析和比對，充分做到選才合理，科學。同時還能夠兼顧高質量才材料的供應速度，這樣做的目的是為了降低工程成本，提高工程質量，加快工程進度。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理。從承建單位、監(jiān)理單位工作模式看房地產業(yè)主

三、工程管理重點

1.承建單位、監(jiān)理單位工作模式。監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調”，即進度控制、質量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調。

2.房地產業(yè)主工程管理與承建單位、監(jiān)理單位工作模式的區(qū)別。

因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監(jiān)理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方式不同，主要表現在以下幾個方面：

（1）工程進度控制方面：房地產企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計劃安排的依據，房地產企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對更微觀。

（2）工程質量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業(yè)則關心的是客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業(yè)關心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質量的管理體系。

（3）工程技術管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工法，而房地產工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準，然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖。

四、問題及解決建議

1.工程計劃：房地產企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計劃安排的依據，房地產企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進行全面布置。房地產工程施工進度計劃出現的問題往往不是工程部施工計劃或施工單位施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。房地產工程經常存在施工拖期的問題，房地產企業(yè)工程部門在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求；工程部應制定具體的時間表使其他部門更好的配合工程。

2.工程質量控制：施工企業(yè)與監(jiān)理單位共同關心的是，工程施工是否符合國家或者是地方施工的質量標準，而作為房地產企業(yè)，應該將更多地精力放在自身客戶的質量標準方面，施工單位所關心的應該是如何提高工程整體施工質量的問題，監(jiān)理單位應該將施工單位以及房地產企業(yè)是否具備完善，全面的質量管理體系作為重點工作內容。存在與質量管理中的對打問題是中小開發(fā)企業(yè)在質量標準的制定方面，缺乏經驗，因此這些企業(yè)的施工工程質量管理，往往也會存在問題，這個時候，施工單位以監(jiān)理單位，按照相關的法律法規(guī)和措施，管理和規(guī)范工程施工，保障工程安全，使所有建筑工程質量都不低于國家最低標準。開發(fā)商更多的是面對客戶關心的問題。開工前向監(jiān)理單位和施工單位進行交底，明確要求標準，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。

3.工程監(jiān)理管理：開發(fā)商簽約時是和監(jiān)理公司確定合作關系，而現場進行管理的卻是監(jiān)理工程師個人，開發(fā)商對監(jiān)理工程師沒有直接的管理關系，很難調動其工作積極性。施工單位在正常的施工活動中卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，當工程出現問題時，監(jiān)理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。

4.合時進行約定：開發(fā)商在監(jiān)理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如現場工程師在項目監(jiān)理過程中對工程進度、成本、技 術、質量管理有重大貢獻，甲方將監(jiān)理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現場工程師在項目監(jiān)理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤，甲方將對監(jiān)理公司進行處罰，扣減監(jiān)理費用。

結束語

房地產業(yè)主工程管理與建筑施工管理、建筑監(jiān)理既具有聯系也有一定區(qū)別，可以說它是監(jiān)理在施工管理與建筑監(jiān)理基礎之上，以業(yè)主的需求和利益為主要內容管理模式，現階段，我國房地產工程管理還缺乏一套相對完勝，明確的規(guī)范制度，研究房地產管理模式的目的，就是為了能夠適當彌補工程管理的空白，為業(yè)主提供更加的優(yōu)越的生活環(huán)境，同時從業(yè)的角度出發(fā)，進行工程管理，還能夠促進房地產企業(yè)，施工單位以及建立機構三方的關系和諧發(fā)展，從而實現規(guī)范市場的目的。

參考文獻：

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