盈石（Insite）由美國(guó)大型私募基金黑石（Blackstone）參與創(chuàng)建，是專注中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，旨在為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供高品質(zhì)、專業(yè)化、全方位的商業(yè)資產(chǎn)增值服務(wù)。其研究中心從國(guó)內(nèi)347座城市中甄選出最具城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、廣義商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿偷貐^(qū)影響力的前20大城市進(jìn)行定期追蹤與深入分析，創(chuàng)立了“盈石指數(shù)體系”。讓我們透過(guò)這個(gè)“商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)晴雨表”，展望上海這座城市商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展 。

2014上海城市概覽

經(jīng)濟(jì)發(fā)展位居全國(guó)首位

上海是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域的龍頭，整體經(jīng)濟(jì)體量龐大，多年來(lái)一直位居中國(guó)之首。2013年全年GDP增長(zhǎng)7.7%，超過(guò)21，000億元。其中第三產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)，占比達(dá)62.2%。城市居民人均可支配收入達(dá)人民幣43，851元，同比增長(zhǎng)9.1%，同樣位居全國(guó)前列。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8019.05億元，比上年增長(zhǎng)8.6%，另外，中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)啟動(dòng)實(shí)施，這是中國(guó)境內(nèi)首個(gè)自由貿(mào)易區(qū)，預(yù)計(jì)將為上海帶來(lái)發(fā)展紅利。至2013年末，區(qū)內(nèi)新設(shè)立企業(yè)3633戶。其中，內(nèi)資企業(yè)3405戶，注冊(cè)資本685.86億元；外商投資企業(yè)228戶，注冊(cè)資本9.8億美元。

網(wǎng)絡(luò)發(fā)展引發(fā)實(shí)體變革

2013年上海整體零售消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行比較平穩(wěn)，其中無(wú)店鋪零售快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)零售額556.6億元；網(wǎng)上商店的零售額為465.4億元，與去年同期相比增長(zhǎng)率高達(dá)52.4%，成為新的亮點(diǎn)。應(yīng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)零售的沖擊，上海的購(gòu)物中心已向特色化轉(zhuǎn)型，通過(guò)加強(qiáng)體驗(yàn)及引入更多品牌和類別組合，來(lái)迎合消費(fèi)者的口吻。

基礎(chǔ)設(shè)施名列前茅

上海的基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)力毫無(wú)疑問(wèn)位居全國(guó)各城市之首，各項(xiàng)指標(biāo)均名列前茅。作為中國(guó)的國(guó)際貿(mào)易中心及國(guó)際航運(yùn)中心，上海于2010年在集裝箱裝卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）擁有各類碼頭泊位1183個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)以上生產(chǎn)性泊位243個(gè)，碼頭總長(zhǎng)為12.29公里，貨物吞吐能力5億噸。同時(shí)上海還擁有虹橋與浦東兩個(gè)國(guó)際級(jí)機(jī)場(chǎng)，而以虹橋機(jī)場(chǎng)為核心的虹橋交通樞紐，綜合航空、軌道交通、公路等交通方式，轉(zhuǎn)換成為連接長(zhǎng)三角地區(qū)的重要交通樞紐。上海的軌道交通極其發(fā)達(dá)。截至2013年12月29日，地鐵運(yùn)營(yíng)總里程538公里（不含磁浮線），據(jù)世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地鐵系統(tǒng)之一。地鐵線路將中心城區(qū)密集覆蓋，并連接了大多數(shù)區(qū)縣，工作日日均客流超800萬(wàn)人次。而且地鐵線還在不斷拓展建設(shè)中。上海大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施配置與其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展定位相匹配，為其未來(lái)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

2014上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

商圈分布及特點(diǎn)

上海的商業(yè)非常發(fā)達(dá)，城市中環(huán)內(nèi)多數(shù)街道大量分布了沿街店鋪，商業(yè)設(shè)施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈發(fā)展各有特色： 南京西路主打高端奢華品牌，奢侈品旗艦店最為集中，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心爭(zhēng)相輝映。南京東路是中華知名的步行街，伴有百貨和特色專營(yíng)店，是游客必到之處?；春Ｖ新犯鞫味ㄎ诲e(cuò)落有致，時(shí)尚典雅完美結(jié)合。徐家匯定位休閑娛樂(lè)，是年輕人購(gòu)物消費(fèi)的首選地帶。陸家嘴作為浦東標(biāo)志性區(qū)域，為商務(wù)人士構(gòu)建繁華的購(gòu)物天堂。

向外延伸的五大次級(jí)商圈分別是四川北路、五角場(chǎng)、中山公園、中環(huán)真北和虹橋，地處內(nèi)環(huán)或內(nèi)中環(huán)區(qū)域。近年來(lái)受益于市政府商業(yè)規(guī)劃推動(dòng)，已經(jīng)成為上海整體商業(yè)市場(chǎng)重要的組成部分。隨著市中心的商業(yè)設(shè)施日趨密集，大量購(gòu)物中心的建設(shè)正轉(zhuǎn)向內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)區(qū)域，大寧、真如等新興商圈逐漸成形。

商業(yè)物業(yè)存量及變化

隨著去年上海核心地區(qū)如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多個(gè)高端項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，目前上海主要商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存量已達(dá)528萬(wàn)平方米，市中心商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

上海依然是品牌商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的首選地，尤其在快時(shí)尚領(lǐng)域SPAO、Old Navy、AF、NEW LOOK都先后選址上海落戶旗艦店，非核心區(qū)域的購(gòu)物中心一般也樂(lè)于選擇快時(shí)尚品牌作為項(xiàng)目的主力店鋪。另一方面，奢侈品牌隨高端項(xiàng)目落成依然保持年內(nèi)開(kāi)店1-2家的速度。但隨著奢侈品總體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的滑落和未來(lái)短期可選址的項(xiàng)目較少，預(yù)計(jì)在上海等一線城市的擴(kuò)張速度將明顯放緩。

商業(yè)物業(yè)未來(lái)供應(yīng)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海至2016年底新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量約為430萬(wàn)平方米，約為現(xiàn)有存量的42%。其中核心商圈的供應(yīng)量有185萬(wàn)平方米，南京東路和虹橋商圈的未來(lái)供應(yīng)量較大，各占比18%。虹橋商圈的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在近期至2015年內(nèi)相繼入市。非核心商圈的商業(yè)物業(yè)亦迅速增長(zhǎng)，供應(yīng)將達(dá)245萬(wàn)平方米，為現(xiàn)有存量的52%。在非核心商圈的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，將以社區(qū)型的鄰里中心為主。由于城市核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)愈加密集和競(jìng)爭(zhēng)激烈，社區(qū)商業(yè)相對(duì)投入成本較低并且有能力引入大體量的新興娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)來(lái)增加項(xiàng)目影響力和覆蓋范圍。伴隨著城市版圖的擴(kuò)大和軌道交通的延伸，以及新興居住區(qū)的集聚，立足社區(qū)服務(wù)和營(yíng)造便捷休閑的社區(qū)生活方式的社區(qū)型商業(yè)，預(yù)計(jì)將成為未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)。

上海作為中國(guó)的頂級(jí)時(shí)尚大都市，密集的人口以及強(qiáng)大的消費(fèi)能力使得上海的物業(yè)需求綜合排名列全國(guó)20大城市首位，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額、可支配收入以及人均消費(fèi)性支出也均居前列。發(fā)達(dá)的市場(chǎng)讓上海的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念以及消費(fèi)需求也更加超前，對(duì)新興品牌的接受度更快，也使得上海成為國(guó)內(nèi)外零售商進(jìn)入中國(guó)或者開(kāi)設(shè)旗艦展示店的首選城市。然而，核心商業(yè)區(qū)的各大商圈供給趨于飽和，未來(lái)面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，傳統(tǒng)商業(yè)正紛紛作出業(yè)態(tài)調(diào)整。

2014上海寫字樓市場(chǎng)

商圈分布及特點(diǎn)

作為世界級(jí)別的大都市以及中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、商業(yè)中心，上海聚集了眾多國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和跨國(guó)公司入駐，是寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮的重要基礎(chǔ)。

現(xiàn)階段上海在市區(qū)范圍內(nèi)形成的主要核心寫字樓商圈，包括陸家嘴、人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海路、徐家匯、虹橋和竹園。各個(gè)商圈都有其發(fā)展特點(diǎn)，如陸家嘴商圈主要打造成國(guó)際領(lǐng)先的金融貿(mào)易區(qū)，寫字樓的主要租戶為銀行和金融服務(wù)公司。人民廣場(chǎng)商圈位于上海城區(qū)中心位置，憑借地域的便捷優(yōu)勢(shì)，吸引大量國(guó)際租戶在此建立地區(qū)總部。南京西路和淮海路商圈是上海傳統(tǒng)的寫字樓區(qū)域，不僅地理位置優(yōu)越并且有良好的商業(yè)氛圍和豐富的配套設(shè)施，深受國(guó)際律師事務(wù)所、咨詢公司和設(shè)計(jì)公司的青睞。虹橋商圈作為大量日本公司的長(zhǎng)期辦公選址區(qū)域，擁有最多的在滬日、韓外籍人士。未來(lái)隨著大虹橋商務(wù)區(qū)的發(fā)展，將會(huì)吸引更多的企業(yè)進(jìn)入該商圈。而竹園區(qū)域受益于陸家嘴商圈外擴(kuò)，隨著新上證所、中金所和中證登三大機(jī)構(gòu)的落成，將形成新的金融聚集區(qū)。

寫字樓存量及變化

上海寫字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，目前城市中心區(qū)域已經(jīng)趨于成熟。根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，隨著今年企業(yè)天地5號(hào)、恒基688等項(xiàng)目陸續(xù)交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲級(jí)寫字樓存量為508萬(wàn)平方米。2014全年核心商圈甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)有47萬(wàn)平方米的新增體量入市。以陸家嘴和竹園為代表的浦東寫字樓市場(chǎng)，在最近一段時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)出了旺盛的市場(chǎng)需求，在租金不斷上升的同時(shí)，空置率維持在極低的位置。但同一時(shí)期，浦西寫字樓市場(chǎng)因受到新增供應(yīng)的沖擊和傳統(tǒng)行業(yè)萎縮等多方面因素影響，相對(duì)表現(xiàn)疲弱。上海寫字樓市場(chǎng)以陸家嘴和南京西路為高端兩極，東強(qiáng)西弱的格局將會(huì)繼續(xù)維持一段時(shí)期。

寫字樓未來(lái)供應(yīng)

隨著上海中心、世紀(jì)匯、大中里等項(xiàng)目未來(lái)兩年進(jìn)入市場(chǎng)，目前上海整體寫字樓供應(yīng)相對(duì)缺乏的局面將有所緩解。但多數(shù)市中心未來(lái)項(xiàng)目定位都在甲級(jí)及其之上，無(wú)法改善目前核心商圈租金偏高的結(jié)構(gòu)。同時(shí)我們也應(yīng)該看到，非核心商圈的供應(yīng)量是快速增長(zhǎng)的，預(yù)計(jì)未來(lái)3年的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將超過(guò)287萬(wàn)平方米。一方面企業(yè)會(huì)被相對(duì)低廉的租金所吸引，另一方面，更有優(yōu)勢(shì)的新興商圈如虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江、前灘等，在初期規(guī)劃、整體設(shè)施、未來(lái)區(qū)域功能和政府政策傾斜上，都已經(jīng)有了非常完整的方案，這將有利于企業(yè)更為長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

上海在人口、GDP規(guī)模和第三產(chǎn)業(yè)占比上都處于引領(lǐng)全國(guó)的地位，在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的背景下，上海寫字樓市場(chǎng)需求指數(shù)排名第一。但如同其他一線城市，上海也面臨城市核心區(qū)域未來(lái)用地趨于飽和的局面。隨著城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前非核心商圈的供應(yīng)量將上升，但因?yàn)楣?yīng)集中和位置較偏，這些區(qū)域的去化周期將會(huì)相對(duì)漫長(zhǎng)，未來(lái)空置率可能維持在較高水平。

上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望

整體城市展望

上海新一輪總體規(guī)劃的編制工作已經(jīng)展開(kāi)，未來(lái)每年新增建設(shè)用地?cái)?shù)量將被嚴(yán)格控制，城市發(fā)展將進(jìn)入更精細(xì)化的運(yùn)作階段。上海自貿(mào)區(qū)經(jīng)過(guò)一年的運(yùn)行后，未來(lái)新的制度松綁和改革預(yù)期也將陸續(xù)兌現(xiàn)。隨著國(guó)家會(huì)展中心、迪士尼樂(lè)園等項(xiàng)目投入使用，展會(huì)、文化、旅游等服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展將增加上海的對(duì)外吸引力，成為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)展望

上海作為中國(guó)的國(guó)際化時(shí)尚都市，長(zhǎng)期受國(guó)內(nèi)外時(shí)尚品牌青睞，并引領(lǐng)城區(qū)商業(yè)物業(yè)品質(zhì)不斷升級(jí)。同時(shí)，伴隨城市的擴(kuò)張，非核心區(qū)域的社區(qū)配套的購(gòu)物中心和鄰里中心日趨增多，將成為上海未來(lái)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重心。根據(jù)最新發(fā)布的《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014-2020）》，截至2020年，上海規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑年平均增長(zhǎng)將控制在2.6-3.6%，預(yù)計(jì)核心商圈的新建項(xiàng)目增速將進(jìn)一步降低。

寫字樓市場(chǎng)展望

上海計(jì)劃在2020年前建成中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融、國(guó)際貿(mào)易和國(guó)際航運(yùn)四大中心，整體服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的占比將繼續(xù)攀升，成為支撐寫字樓需求的支柱。目前，上海中心區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和，未來(lái)供應(yīng)主要集中在非核心商圈。上海將更多地考慮置于長(zhǎng)三角城市群中謀求發(fā)展，注重通過(guò)功能提升紓解當(dāng)前發(fā)展中的資源瓶頸，此舉有助于新興區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。預(yù)計(jì)在內(nèi)資和外資的雙向注入的驅(qū)動(dòng)下，上海寫字樓市場(chǎng)將保持一個(gè)穩(wěn)步向上的狀態(tài)。