【摘 要】地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的命脈。而且，隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了翻天覆地的變化。本文在分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過(guò)程控制中存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的完善措施，并進(jìn)一步的分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本全過(guò)程控制；具體措施

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)正告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不只重視銷(xiāo)售，更應(yīng)重視項(xiàng)目成本控制。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制，是提高企業(yè)股東利益的最優(yōu)途徑之一。大的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)有自己開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的規(guī)律方法，在成本上得以把控。但很多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本控制方面做得不夠好，只把目光關(guān)注在施工階段和清算階段，而對(duì)前期、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)和合同等階段的成本控制不夠重視，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本大大超出預(yù)計(jì)，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程控制原理

在我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)不斷的深入推進(jìn)市場(chǎng)化的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。經(jīng)過(guò)這么多年的努力，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展確實(shí)為國(guó)民生活水平的提高、國(guó)民居住條件的改善做出了很大的貢獻(xiàn)。而且，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，確實(shí)也增加了地方政府在財(cái)政上的收入，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了很好的帶動(dòng)作用。

現(xiàn)代的成本管理講究“全面”的原則，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中也要遵循這種全面原則，重在“全過(guò)程和全員”管理，堅(jiān)持“全方位、全過(guò)程、全要素、全壽命周期”的原則。項(xiàng)目的所有人員都要認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，成本控制設(shè)計(jì)和成本管理要貫穿項(xiàng)目始終，涉及到整個(gè)價(jià)值鏈活動(dòng)，成本的策劃從房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)始著手，建立成本控制體系，再建立一套機(jī)制，把目標(biāo)控制體系逐漸落實(shí)。樹(shù)立全員降低成本增加效率的意識(shí)，明確每個(gè)員工成本管理責(zé)任。讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“全員”參與到成本控制中，即財(cái)務(wù)部、合同預(yù)算部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、物業(yè)部等開(kāi)展全員成本目標(biāo)管理。

“全過(guò)程”指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目前期決策開(kāi)始直到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束為止，即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段都要講究成本控制。從前期策劃階段就要和成本對(duì)接，在設(shè)計(jì)階段要精確地控制相關(guān)設(shè)計(jì)指標(biāo)，在合同階段和招投標(biāo)階段不單要選好業(yè)務(wù)合作單位即施工單位，更要在合同中通過(guò)具體條款進(jìn)行約束，在施工階段要把握成本控制的要點(diǎn)，在營(yíng)銷(xiāo)階段要對(duì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用進(jìn)行合理分配，在竣工結(jié)算階段要強(qiáng)調(diào)從資料到計(jì)算依據(jù)、工程量、單價(jià)等進(jìn)行全面審核。在各個(gè)階段中，都要注意盡量事前控制和主動(dòng)控制，讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)工作都做到受控，在這個(gè)過(guò)程中如果沒(méi)有控制的話，到最后勢(shì)必造成人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全程控制過(guò)程存在的問(wèn)題

1、不重視前期決策的成本控制

前期決策的成本費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體成本的比重較小，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本把控卻起著非常重要的作用。有的決策只注重設(shè)計(jì)、項(xiàng)目用途、項(xiàng)目的規(guī)劃，只注重要“高大上”，比如說(shuō)強(qiáng)調(diào)“地段決定一切”，所以新的地王不斷產(chǎn)生。而事實(shí)上，有的地塊位置不好，但是如果定位策劃做得好，項(xiàng)目同樣會(huì)成功。

2、不重視設(shè)計(jì)階段的成本控制

雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中所占的比例小，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)影響很大，基本上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的75%在設(shè)計(jì)階段就可以確定。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于設(shè)計(jì)階段的控制，常只簡(jiǎn)單地認(rèn)為是把設(shè)計(jì)費(fèi)一壓再壓，而沒(méi)有在乎真正的經(jīng)濟(jì)條款及投入產(chǎn)出比。委托設(shè)計(jì)合同中，只有制式合同中規(guī)定的設(shè)計(jì)工期、進(jìn)度、質(zhì)量、范圍以及設(shè)計(jì)費(fèi)用總額，往往忘記談違約金、設(shè)定技術(shù)及造價(jià)指標(biāo)。而設(shè)計(jì)人員往往只看圖紙，領(lǐng)導(dǎo)只看效果，大家在設(shè)計(jì)階段往往會(huì)忽視成本控制，到清算階段才會(huì)意識(shí)到成本控制。

3、不重視招投標(biāo)和合同階段的成本控制

招投標(biāo)及合同階段的投標(biāo)是成本控制、優(yōu)勝劣汰的重要方式。雖然現(xiàn)在工程招投標(biāo)是放開(kāi)的，但是一些不平衡報(bào)價(jià)會(huì)引起造價(jià)增加，合同條款不充分嚴(yán)謹(jǐn)會(huì)引起矛盾，且很多房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)項(xiàng)目只是走過(guò)程，沒(méi)有起到成本控制作用。建設(shè)施工階段對(duì)設(shè)計(jì)變更、工程簽證和索賠的控制不利。裝修階段費(fèi)用不合理導(dǎo)致浪費(fèi)嚴(yán)重，巨額工程款結(jié)算階段超報(bào)、冒報(bào)嚴(yán)重，增加結(jié)算難度和結(jié)算審核費(fèi)等。

三、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的具體措施

1、前期策劃成本控制

做好市場(chǎng)調(diào)研工作。面對(duì)樓市低迷期、宏觀政策對(duì)樓市嚴(yán)謹(jǐn)期，應(yīng)把市場(chǎng)調(diào)查工作作為一個(gè)常態(tài)工作來(lái)進(jìn)行，在行業(yè)動(dòng)向、正常形勢(shì)、周邊樓盤(pán)、消費(fèi)者心態(tài)、資金流動(dòng)等方面全面地開(kāi)展調(diào)研工作，合理安排項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃階段主要從項(xiàng)目盈利這個(gè)目標(biāo)出發(fā)，成本必須和項(xiàng)目做出來(lái)的產(chǎn)品對(duì)接，對(duì)接之后預(yù)測(cè)的盈利才有依據(jù)。在追求效益最大化的同時(shí)，把策劃工作科學(xué)化和系統(tǒng)化。整合項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)研究、可行性研究、效益分析、策劃文案等，不僅可以提高效率，還抓住了項(xiàng)目成本控制的源頭。

2、設(shè)計(jì)階段成本控制

積極推行建筑總評(píng)方案、施工圖設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這樣不會(huì)分散設(shè)計(jì)責(zé)任，達(dá)到控制工程造價(jià)的目的。用合同來(lái)有效控制造價(jià)。在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)應(yīng)明確突破限額設(shè)計(jì)責(zé)任，要求設(shè)計(jì)單位將成本限額按成本控制目標(biāo)落實(shí)到各相關(guān)設(shè)計(jì)人員，使設(shè)計(jì)人員意識(shí)到從經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行設(shè)計(jì)、進(jìn)行多方案?jìng)溥x，如若超限則要及時(shí)糾偏，在規(guī)定的限額之下滿足質(zhì)量和功能要求。在簽訂設(shè)計(jì)委托合同時(shí)，簽訂一些責(zé)任條款，如“設(shè)計(jì)變更引發(fā)的工程造價(jià)增加的最高額度”等類(lèi)似條款，突破限額后的處罰條款等。如果因設(shè)計(jì)原因超限，設(shè)計(jì)人員須無(wú)償修改直至滿足要求；如因設(shè)計(jì)有問(wèn)題而導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更的，超過(guò)變更限額后應(yīng)受到處罰，例如每超出限額的5%，則扣罰總設(shè)計(jì)費(fèi)的5%。房地產(chǎn)公司的預(yù)結(jié)算工程師應(yīng)與設(shè)計(jì)人員加強(qiáng)溝通，提供工程數(shù)據(jù)做參考。

3、招投標(biāo)及合同階段成本控制

不要過(guò)于依賴(lài)招標(biāo)代理公司，在投標(biāo)報(bào)名截止后，應(yīng)對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行初步考察，并將考察結(jié)果匯總各部門(mén)經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)查看。合理評(píng)標(biāo)，避免不平衡報(bào)價(jià)。編制招標(biāo)文件是招投標(biāo)工作的重要環(huán)節(jié)，為了減少以后的矛盾和索賠，對(duì)其中的經(jīng)濟(jì)條款要明確；評(píng)標(biāo)辦法要注重在雙贏原則下尋求合理低價(jià)，應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)。除單體工程必須實(shí)施工程量清單綜合單價(jià)承包模式外、其他配套工程可以采用單價(jià)包干或總價(jià)包干等承包模式來(lái)進(jìn)行承包控制。對(duì)于合同階段，要做好合同的簽訂工作。對(duì)合同中設(shè)計(jì)費(fèi)用因素進(jìn)行事先約定，對(duì)招標(biāo)文件中不夠明確以及一些雖合規(guī)但不合理的內(nèi)容，通過(guò)談判、協(xié)商的方式，在合同中予以確定。

4、建設(shè)施工階段成本控制

控制設(shè)計(jì)變更和簽證是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工階段的重要控制方法。根據(jù)竣工結(jié)算的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，施工階段產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更、簽證的費(fèi)用占整個(gè)結(jié)算價(jià)的比例在12%-25%之間?，F(xiàn)場(chǎng)管理，不僅僅只是抓質(zhì)量抓安全，更要?jiǎng)討B(tài)地控制成本，要達(dá)到三位一體的平衡。怎樣減少設(shè)計(jì)變更和簽證所產(chǎn)生的費(fèi)用成了建設(shè)施工階段成本控制的重中之重。

5、營(yíng)銷(xiāo)階段成本控制

銷(xiāo)售階段的成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中常被忽略，銷(xiāo)售費(fèi)用占整個(gè)項(xiàng)目成本比重不高，但是銷(xiāo)售費(fèi)用很敏感。尤其是銷(xiāo)售人員的口頭承諾，初看時(shí)有利于銷(xiāo)售，也不體現(xiàn)成本，但到后面履行合同時(shí)有與承諾不符的地方就會(huì)引起投訴，涉及增加成本。售樓部樣板間的裝修費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)，這些費(fèi)用都要在銷(xiāo)售策略的指導(dǎo)下力求分配得經(jīng)濟(jì)合理。在確定售價(jià)時(shí)，要考慮銷(xiāo)售收入與成本的增值率在何種區(qū)間增值額更合理，從而來(lái)降低繳納土地增值稅的成本。

6、竣工結(jié)算階段成本控制

項(xiàng)目的成本已經(jīng)發(fā)生，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的竣工結(jié)算階段重在全面審核：要求施工單位提供完整的工程竣工資料及工程結(jié)算書(shū)；審核竣工圖、聯(lián)系單、設(shè)計(jì)變更單、簽證單等資料是否屬實(shí)；審核編制依據(jù)是否合理；仔細(xì)核對(duì)工程量是否計(jì)算準(zhǔn)確；審核單價(jià)的計(jì)取是否正確；審核各種取費(fèi)的費(fèi)率和規(guī)費(fèi)稅金是否正確。施工單位通常會(huì)在結(jié)算送審時(shí)超報(bào)、冒報(bào)，所以一定要審核仔細(xì)。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)以科技創(chuàng)新為依托，知識(shí)經(jīng)濟(jì)，科技發(fā)展水平的提升，對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用越來(lái)越大，并逐漸成為主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展，對(duì)于改善人們的生活，工作環(huán)境具有重要意義；能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)智能化的發(fā)展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產(chǎn)建設(shè)的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展，人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式，探索合乎人類(lèi)生存發(fā)展的模式，將房地產(chǎn)發(fā)展和人類(lèi)居住文明引上新的臺(tái)階。

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