近日，建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森根據(jù)自身領(lǐng)銜建業(yè)22年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，總結(jié)中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的來龍去脈，點(diǎn)點(diǎn)滴滴，以手記的形式理清房地產(chǎn)行業(yè)的過去、現(xiàn)在和將來，本刊刊發(fā)部分內(nèi)容，以求為廣大房產(chǎn)企業(yè)提供智力支持。

如果簡單地按照前文提及的發(fā)達(dá)國家總結(jié)出來的規(guī)律，再過十年，我國人均GDP超過13，000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達(dá)到供需的飽和點(diǎn)，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落?？墒牵鳛榻?4億人口的大國，我國的城鎮(zhèn)化率去年為53%，離實(shí)現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約二十年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15-20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題提請關(guān)注。

市場結(jié)構(gòu)變化

1998年前，各種形式的福利分房一直在持續(xù)，商品房的供應(yīng)面積也還不夠大，市場結(jié)構(gòu)的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內(nèi)的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴(yán)重缺位，商品房占比超過90%，市場結(jié)構(gòu)的矛盾十分突出，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)的局面使得房價持續(xù)快速上漲。2011年啟動的“十二五”期間五年建設(shè)3，600萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得保障房在市場上的占比達(dá)到25%-30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房價的過快上漲。

房價走勢

房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導(dǎo)作用。尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應(yīng)長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度嚴(yán)重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開市場的手，用好政府的手，有目的地讓市場規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進(jìn)節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費(fèi)水平、資金成本水平等房價構(gòu)成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。

開發(fā)商趨勢

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，開發(fā)商的數(shù)量曾多達(dá)8萬家之眾。隨著市場格局調(diào)整步伐的加快， 開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少。實(shí)際上，即使在數(shù)量最多時，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)基本上屬于項目公司，每年均有新項目開工的企業(yè)不足開發(fā)商總量的十分之一，它們在項目開發(fā)結(jié)束后，有的自持了部分物業(yè)靠租金維持企業(yè)的生存；有的根據(jù)市場形勢的變化在尋找新的投資機(jī)會，處于“半休眠”狀態(tài)。按照目前的行業(yè)現(xiàn)狀，再過3-5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發(fā)商數(shù)量將大幅度減少至5，000家以下；十年以后，可能減少至3，000家以下。在這一過程中，開發(fā)商將被迫對自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場范圍、融資渠道和團(tuán)隊規(guī)模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時，應(yīng)有重要的參考價值。

住宅產(chǎn)業(yè)化革命

住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)方式建造住宅，將建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、部品部件生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產(chǎn)品的制造成為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。目前，國家雖先后出臺了一些相關(guān)政策（如綠色三星標(biāo)準(zhǔn)等），但我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對較低，住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點(diǎn)階段。發(fā)達(dá)國家已超過70%，地震多發(fā)國家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達(dá)90%，一棟建筑可以在幾十個小時內(nèi)裝配建成。作為從業(yè)人士，我們必須認(rèn)識到：1、住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；2、房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應(yīng)地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進(jìn)投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產(chǎn)業(yè)化將會為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來一場革命。

房地產(chǎn)金融多樣化

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也在迅速地成長。從早期相對單一的商業(yè)銀行開發(fā)貸款、購房按揭貸款到2008年第一只行業(yè)基金的設(shè)立、信托資金大規(guī)模的介入，及至近些年國際資本通過企業(yè)股本金的擴(kuò)大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)也在逐步健全和完善。與不動產(chǎn)經(jīng)營相配套的REITS（房地產(chǎn)信托基金）呼之欲出?？梢韵嘈?，在行業(yè)不斷細(xì)分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠(yuǎn)。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來。

與互聯(lián)網(wǎng)深度融合

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步，其對傳統(tǒng)行業(yè)的影響也在不斷地深入。門戶網(wǎng)站對廣告業(yè)的影響，促使房地產(chǎn)業(yè)的營銷方式發(fā)生改變；電商的出現(xiàn)，對消費(fèi)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個傳統(tǒng)物流行業(yè)也在被迫做出調(diào)整；大數(shù)據(jù)時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。于房地產(chǎn)行業(yè)而言，開發(fā)商過去已經(jīng)習(xí)慣于從開發(fā)和銷售的角度規(guī)劃企業(yè)的投資和經(jīng)營行為。今后，如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營行為將成為我們必須面對的課題。尤其當(dāng)客戶群體數(shù)以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費(fèi)后，利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)服務(wù)平臺，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費(fèi)和持續(xù)消費(fèi)的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤增長點(diǎn)，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營方向?？傊?，對于房地產(chǎn)業(yè)， 互聯(lián)網(wǎng)已不單單是一種工具、一項技術(shù)，它將作為一個新興產(chǎn)業(yè)，與包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相融合，通過改進(jìn)人們的生產(chǎn)方式、經(jīng)營方式、管理方式、服務(wù)方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進(jìn)新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的形成，建立新的商業(yè)文明，共同推進(jìn)人類社會的不斷進(jìn)步。

總之，相對于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個不斷起伏的過程。此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò)，對其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個準(zhǔn)確的了解。