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        私樓落成10年高港人港地暫緩行

        2014-04-29 00:00:00屠海鳴
        滬港經濟 2014年5期

        特首梁振英自上任以來,一直以穩(wěn)定樓市作為施政重點,在接連推出樓市調控措施之后,已經大力遏抑了市場的投機性需求。由于其大舉推地,私樓落成量拾級而上,2014年按年升1.1倍,創(chuàng)10年高位。其中,中小型單位大量面世,直迫1.2萬個,占全港供應量67%。辣招雙管齊下,趕走了大量境外投資者,加上美國暗示或提早加息,港府因此放慢了推動“港人港地”的步伐。

        然而,“放慢”不等于“放棄”,政府推出“港人港地”之初,是希望以此限制市場需求,阻截港人以外的買家入市,打擊外地炒家,幫助港人上車。筆者認為,雖然港府對擱置“港人港地”未置可否,但在樓價只升不跌的預期被打破的情況下,此政策實際上已然退場。香港樓市的癥結始終在于供求失衡,要填補供應上的缺口并非一兩年就可以解決,當局應繼續(xù)積極開拓更多土地,令未來住宅供應拾級而上,同時應完善推地機制,及時調整地價與市場的落差,以免土地供應再次出現(xiàn)斷層。

        新樓 今年彈升逾倍

        2013年香港私人住宅落成量僅有8300個,按年跌17.8%,為2009年以來落成量最低。而為配合未來10年47萬個單位的建屋目標,港府近年大幅增加土地供應,加快私人住宅供應計劃逐步見效,香港樓市供應亦觸底反彈。預測2014年樓市或將轉入“收獲期”,落成量將高達1.76萬個,八成位于新界區(qū),其中將軍澳與元朗各瓜分25%;九龍區(qū)供應則按年大挫68%,只有1074個,在這當中,深水埗供應較多;港島區(qū)也按年回落29%,只有1246伙,其中519伙來自中西區(qū)。

        香港私人住宅落成量從谷底回升,反映當局大力增加土地供應逐漸顯現(xiàn)成效。然而細究今年“激增一倍”的落成量,其實包括幾千個本來去年落成,卻延遲到今年才竣工的單位。今年的實際增幅,遠不如表面數(shù)字驕人。今年、去年兩年合計,取其平均數(shù),單位落成量是12900多個,基本上貼近供應目標。如果一如往年,今年又有大批預期落成的單位,要推遲到明年才完工,距離目標也許更遠。

        繼今年預期落成量創(chuàng)下十年新高后,港府估計明年新樓落成單位,會回落至12600個。無論是今年或明年的數(shù)量,實際都是反映兩三年前的賣地和發(fā)展商補地價推行市區(qū)舊樓重建的結果。如今發(fā)展商在投地和重建方面,已經大為審慎,官地“流標”已經見怪不怪,而且大宗補地價重建舊樓更近乎零,港府加快加密推出土地供應的難度更大。

        豪宅 樓價率先回落

        今年初,辣招及“一手新例”先后實施,一度令新盤市道沉寂好一段時間,發(fā)展商紛紛改以貼市價推盤,并推出如大額折扣回贈、例補貼買家印花稅等方式,令新盤單位售價維持在較低水平,以帶動市場購買力,香港住宅售價掉頭回落,尤以逾1700呎大面積住宅價跌幅最大,按月下跌近1%,為各類面積單位跌幅之最。此類豪宅售價跌幅較大,主要是政府辣招打擊投資客,加上銀行收緊豪宅按揭等,才令豪宅受影響較大。而住宅小型單位則由用家主導,自住需求較充裕,即使遇上市況變動,業(yè)主持貨能力較高,使得該類物業(yè)價格走勢相對平穩(wěn)。

        港府于2012年9月宣布“港人港地”政策,在批出首兩幅啟德“港人港地”后,港府計劃立法實施監(jiān)管,曾一度考慮將轉讓限制擴展至租務市場。不過,由于政策對地價的影響輕微,兩幅啟德“港人港地”地價折讓最多只有8%,且內地買家在香港一二手住宅市場的比例,已由過去最高的14%,下跌至2013年最低的5%。其后港府推售的地皮,包括四幅啟德地,均未有再加入“港人港地”條款,有關“港人港地”政策逐漸擱置一邊。但由于“港人港地”是梁振英參選時的政綱的重點,港府不會明言擱置,只強調現(xiàn)時推行政策的逼切性較低。

        梁振英在競選政綱中提出“港人港地”,是因應當時樓價飆升,社會希望政府遏抑樓價的訴求,目前情況已然不同,政府增加了推地及建屋,如果再硬推“港人港地”,可能令市場出現(xiàn)更大震動。梁振英也在近日回應,指“港人港地”推出時已表明,在樓市過熱的時候才會使用,自從政府推出雙辣招后,樓市已不存在過熱情況,現(xiàn)在海外買家已跌至非常低的數(shù)量。筆者認為,既然“雙辣招”已收到預期效果,“港人港地”亦可作為短期措施靈活運用,現(xiàn)階段不必拘泥于“港人港地”的存廢與否,應該把重點放在加推居屋,這么做更能直接幫助到上車人士。

        四招 延長公仆退休

        為解決人才不足,港府近期就公務員退休年齡提出四招,包括一、提高新入職公仆退休年齡;二、為部門主管提供聘用彈性;三、增設退休公仆服務合約計劃;四、簡化離職后就業(yè)規(guī)管。“新制”一旦通過實施,將首先適用于每年約3000個新入職公務員。約17萬名“舊制”即60歲退休的現(xiàn)職公務員,則可以申請延遲退休,或接受部門主管挽留延長服務。

        香港人口老化將帶來“生之者寡、食之者眾”的問題。在人口日趨老化背景下,香港勞動力資源日見緊張,退休年齡也到了有必要檢討的時候。2011年至2016年,每年平均有4000多人退休,2016至2021年會增加至6000人,2022年至2026年,退休潮更會達到高峰,每年有7000人退休,直到2026年這一情況才見緩和。因此,延遲公務員退休年齡是應對人口老化的必要舉措,不僅可以避免公務員隊伍青黃不接,保證有足夠經驗豐富的公務員維持政府運作,確保政府服務的質素,也為社會提供一個示范作用,以延遲退休年齡來減輕政府福利負擔。

        香港不少大企業(yè)已開始討論推行延遲退休的辦法。如果公務員延遲退休,其意義不僅僅局限于公務員隊伍,還會直接影響到其他公營機構,進而影響到全港私營企業(yè),對長者、企業(yè)及政府而言,是三贏的方案。

        快了 港股A股直通

        李克強總理在日前舉行的博鰲亞洲論壇上宣布了滬港股市互聯(lián)互通機制(“滬港通”)的建立,以促進內地與香港資本市場雙向開放。兩地證監(jiān)會隨即宣布,已擱置達七年的“港股直通車”將于半年后雙向開車,滬、港交易所的股民可透過當?shù)厝藤I賣對方指定的股票,初期總額度5500億元人民幣,其中香港散戶買A股的總額度3000億元,每日額度130億元。股市直通車消息刺激當日香港及內地股市急升,港股升逾340點,成交更突破1000億港元。

        實際上,早在2007年中央就曾提出“港股直通車”計劃,但內地投資者在計劃宣布的第二日大批涌入查詢及開戶,令央行擔憂內地投資者的風險教育不足,再加上當時美國次貸危機導致全球金融海嘯,致使“港股直通車”計劃流產。之后,在2012年、2013年,市場上均有關于落實港股直通車的傳言。而過去幾年中資券商提出的合格境內個人投資者概念,也是港股直通車的變通方式。

        “滬港通”是中國資本市場對外開放的重要內容,有利于加強滬港兩地資本市場聯(lián)系,推動資本市場雙向開放,拓寬兩地投資者的投資渠道,提高上海及香港兩地市場對國際投資者的吸引力,有利于改善上海市場的投資者結構,進一步推進上海國際金融中心建設;同時有利于香港發(fā)展成為內地投資者重要的境外投資市場,鞏固和提升香港的國際金融中心地位。此外,還有利于推動人民幣國際化,便利人民幣在兩地的有序流動,支持香港發(fā)展成為離岸人民幣業(yè)務中心。

        當然,“滬港通”的推進仍面臨不少挑戰(zhàn)。由于港股和內地股市在交易制度和監(jiān)管體系方面都有所不同,港股是完全市場化,運用的是T+0機制,內地股市則是T+1機制,存在投資額度、投資者管理以及風險教育等諸多問題。這對直通車計劃來說是不小的障礙,也需要兩地的監(jiān)管機構做好市場監(jiān)管,主動消除隱患,維護市場穩(wěn)定,保障投資者利益。

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