[摘 要]隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民的生活水平有了很大提高，私家車的數(shù)量與日俱增，汽車成為了人們生活必備的代步工具。但是，土地資源的稀缺，停車難的問題日益突出，開發(fā)商與業(yè)主在車庫車位的歸屬和使用問題上矛盾不斷。雖然《物權(quán)法》為車庫車位問題提供了法律依據(jù)，但實際生活中未解決的問題爭議不斷，商品房小區(qū)車庫車位歸屬問題仍然是社會各界關(guān)注的焦點。

[關(guān)鍵詞]商品房；車庫車位；產(chǎn)權(quán)

一、現(xiàn)行法律對小區(qū)車庫車位歸屬之規(guī)定及評析

（一）相關(guān)法律規(guī)定

《物權(quán)法》出臺之前的第六次審議稿第73條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！雹倏梢妼囄弧④噹鞖w屬采用“推定共有，約定優(yōu)先?！?/p>

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！奔床捎昧思s定歸屬的說法。②

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第5條：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

《解釋》第6條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第74條第3款所稱的車位。

第74條的含義：（1）占用共有道路的車位，法定共有。（2）其他車位、車庫，由當(dāng)事人自行約定其歸屬：可以由開發(fā)商出售給區(qū)分所有權(quán)人專有或者第三人所有；可以隨區(qū)分所有專有部分的出售由開發(fā)商附贈給區(qū)分所有人使用；可以由開發(fā)商保留所有權(quán)而出租給區(qū)分所有人或第三人使用。根據(jù)此條：除占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于法定共有外，車位、車庫于其他情形只發(fā)生歸屬于個別的當(dāng)事人專有，不存在歸業(yè)主共有的情形。

（二）評析

《物權(quán)法》第74條的規(guī)定符合市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，通過約定解決歸屬實質(zhì)上是通過市場機(jī)制解決糾紛。③且利于車庫車位功能的發(fā)揮，一定程度上激勵開發(fā)商投資建造車庫車位的積極主動性，從而能夠為小區(qū)業(yè)主提供必要的車庫車位，但也存在以下問題：

1.據(jù)《物權(quán)法》74條，一般情況下，車位的所有權(quán)屬于業(yè)主共有，而車庫的所有權(quán)出售前屬于開發(fā)商、出售后屬于個人所有或者仍由開發(fā)商所有，取消了原第六次審議稿“推定共有”的規(guī)定?？梢?，物權(quán)法在車庫的歸屬上作了利于開發(fā)商的規(guī)定，因為已經(jīng)不存在推定業(yè)主共有的情形；而在車位的歸屬上明確其歸業(yè)主共有，作了利于業(yè)主規(guī)定。從而整體上采用了對車位進(jìn)一步、對車庫退一步的辦法，立法者力圖在開發(fā)商和業(yè)主之間尋求一個平衡。

2.《物權(quán)法》74條中規(guī)定的由當(dāng)事人約定，忽略了當(dāng)事人的現(xiàn)狀及開發(fā)商與業(yè)主間嚴(yán)重不對稱的客觀事實，表面上是交由自由協(xié)商，實際上是交給開發(fā)商強(qiáng)制，開發(fā)商完全可以利用自己的優(yōu)勢地位，通過格式合同保留車庫車位的所有權(quán)。實際上賦予了開發(fā)商單方面決定的權(quán)利，過分傾向于保護(hù)開發(fā)商的利益，開發(fā)商完全可以利用自己的強(qiáng)勢地位，強(qiáng)迫購房者接受不平等的條款。④

3.“車庫、車位出售應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，表面上似乎對開發(fā)商的自由施加了嚴(yán)格的限制，其實在市場上是一紙空文：在社區(qū)初期，入住率低或者業(yè)主購置的車輛少，如果滿足了業(yè)主的停車需要后，剩下的車庫車位是否可以賣給小區(qū)以外的人？⑤若后來小區(qū)業(yè)主的車輛增加，曾經(jīng)沒買車的業(yè)主也購置了新車，又如何解決與區(qū)外人員的停車沖突？而且在我國目前大中城市車位、車庫供不應(yīng)求的情況下，供給不足決定價格高漲，如果開發(fā)商不想出售給業(yè)主，則將車位高高定價，自然嚇阻了許多業(yè)主的購買，業(yè)主一時難以支付，于是“滿足”業(yè)主購買之外，自然可以合法地向第三人出售。等到業(yè)主有能力購買時，車庫卻已賣光導(dǎo)致業(yè)主有車無處停放。一個價格手段，輕易地破解了法律所加的束縛。

二、車位、車庫的所有權(quán)歸屬分析

（一）法理層面

一般情況下的停車位是在小區(qū)內(nèi)的公共道路中劃出一定的空間區(qū)域作為停車位，車庫是在建筑物的地下或者底層建設(shè)，或者占用一定土地的單獨建設(shè)。

對于停車位，因為公共道路本來是業(yè)主共有，怎樣利用是業(yè)主的自治范疇，所以開發(fā)商占用道路設(shè)定的停車位即取得的所有權(quán)沒有法理依據(jù)，這種停車位與開發(fā)商的權(quán)利沒有關(guān)系，開發(fā)商占用道路設(shè)定停車位即取得的所有權(quán)沒有任何法理依據(jù)，構(gòu)成對業(yè)主共同利益的侵犯。

對于地下車庫、地面車庫，實踐中的車庫的存在需要以小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作為地基，車庫和土地形成附和關(guān)系，一般原則下所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于土地的權(quán)利人，所以車庫應(yīng)當(dāng)由地基的使用權(quán)人即業(yè)主所有。

我國目前也沒有關(guān)于地下空間權(quán)的法律，開發(fā)商以地下空間權(quán)而主張地下車庫所有權(quán)的說法也得不到法律支持。而建筑物區(qū)分所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源是國有土地使用權(quán)，車庫所用地塊的國有土地使用權(quán)是某小區(qū)國有土地使用權(quán)的一部分，不但是車庫存在的基礎(chǔ)，也是全部建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的基礎(chǔ)，所以，車庫所有權(quán)應(yīng)當(dāng)被納入到建筑物區(qū)分所有權(quán)之中。從目前的房價來看，現(xiàn)在房屋的價格中包含有土地使用權(quán)出讓金的部分。

且小區(qū)車庫車位歸屬業(yè)主共有的立法例，以美國、德國為代表，美國立法就不允許住宅區(qū)內(nèi)的停車位作為獨立的專有部分單獨買賣，將小區(qū)停車位視為共用部分。⑥

（二）經(jīng)濟(jì)層面

對于停車位來說，由于占用小區(qū)公攤道路，一般情況下的設(shè)立開發(fā)商幾乎不用投入，如果讓開發(fā)商取得其所有權(quán)是有失公正的。

對于車庫車位分情況而定：一般情況下，小區(qū)車庫的建設(shè)成本已經(jīng)被開發(fā)商計入到小區(qū)的開發(fā)成本中，且在出售房屋時得到了彌補(bǔ)及利潤，其實，車庫車位是屬于房屋的配套設(shè)施，如果允許開發(fā)商單獨再次出售將使其獲得不當(dāng)?shù)闹貜?fù)利益。要解決開發(fā)商沒有將車庫建設(shè)成本攤?cè)氲叫^(qū)開發(fā)成本的而得到補(bǔ)償?shù)那闆r，法律可以先讓業(yè)主取得共有權(quán)而給開發(fā)商以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償即可。如果開發(fā)商所有車庫車位，就會出現(xiàn)開發(fā)商將其出售給所有權(quán)以外的第三人，導(dǎo)致非小區(qū)居民合法地頻繁出入小區(qū)，使得小區(qū)管理不善，給安全也帶來隱患。

其實，小區(qū)業(yè)主共有車庫車位，不但是合情合法的，也符合意思自治，方便業(yè)主共同管理、共同使用、共同維護(hù)，也利于在目前經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展下調(diào)和矛盾，回避爭議，構(gòu)建和諧社會。

三、尷尬問題的解決

（一）強(qiáng)制性配套設(shè)置車位車庫

有人會擔(dān)心這種車位、車庫歸業(yè)主共有的情況會導(dǎo)致開發(fā)商可能不建車庫，開發(fā)商積極性降低，從而致使停車難更加嚴(yán)重。筆者認(rèn)為這種問題可以得以解決，比如建設(shè)部門可以明確規(guī)定其建筑面積和建設(shè)戶數(shù)與建設(shè)庫數(shù)的比例并嚴(yán)格執(zhí)法，沒有達(dá)到建設(shè)車庫要求的不允許竣工驗收來解決。

（二）激勵機(jī)制下的配套設(shè)置車位車庫

在車庫匱乏的環(huán)境背景下，為鼓勵開發(fā)商建設(shè)車庫的積極性，效仿一些地區(qū)的“自行增設(shè)車庫”、“獎勵增設(shè)車庫”的做法有可行性和重要意義。

所謂“自行增設(shè)車庫”，就是在上述法定停車位以外由建筑商自行增設(shè)的車庫和停車位，它有獨立的產(chǎn)權(quán)和權(quán)狀，可以單獨移轉(zhuǎn)。它要求開發(fā)商首先必須建造法定車庫車位，在此之外再自行增設(shè)其他，其不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，每個自行增設(shè)車庫上存在一個獨立的所有權(quán)，獨立登記，由所有權(quán)人自由轉(zhuǎn)讓。⑦

它的實際價值和優(yōu)點在于：首先，因為這類車庫可以歸屬于開發(fā)商，可以自由移轉(zhuǎn)，使得開發(fā)商有利可圖，能充分調(diào)動開發(fā)商的積極性，刺激其建造車庫，解決社會生活中車庫需求量劇增的情形。其次，因為此類型車庫必須在保障法定車庫建造的前提下才能被認(rèn)可而具有合法性，從而促使開發(fā)商先建造法定車庫，一定程度上保障建筑物區(qū)分所有權(quán)人對車庫的需求，實現(xiàn)了全體小區(qū)業(yè)主的生活的便捷性和安全性。再次，因為“自行增設(shè)車庫”屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可以自由轉(zhuǎn)讓，可以通過出售或者出租方式實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)商不但可以出售或出租給小區(qū)業(yè)主以外的人，也可以出售或出租給小區(qū)業(yè)主，這樣，對于某些富裕的小區(qū)業(yè)主，有多輛車有更多停車需求的人來說自己在享有“法定車庫”這種法定權(quán)利之外，自己去實現(xiàn)額外利益，滿足額外需求。法律甚至可以規(guī)定小區(qū)業(yè)主對“自行增設(shè)車庫”在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，因為這類車庫車位往往位于小區(qū)之中或者與小區(qū)緊密相連，從維護(hù)小區(qū)和諧安全、便利業(yè)主生活角度出發(fā)，這樣充分保障了建筑物區(qū)分所有權(quán)人對車庫的飽和度，穩(wěn)定小區(qū)生活和工作秩序。

但需要注意的是，“自行增設(shè)車庫”應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商擁有獨立的土地使用權(quán)上建設(shè)的，比如進(jìn)入小區(qū)大門的過渡帶劃定區(qū)域，小區(qū)門外綠地周邊區(qū)域，這樣就將該種車庫所占有的土地使用權(quán)在規(guī)劃上和區(qū)分所有建筑物對應(yīng)的土地使用權(quán)分離開。

此外，一些地區(qū)還存在“獎勵增設(shè)車庫”類型，指依照法律規(guī)范的規(guī)定增設(shè)停車位，也具有獨立的產(chǎn)權(quán)和權(quán)狀，可以單獨轉(zhuǎn)讓。它的功效是負(fù)有供“公眾使用”的義務(wù)，比如在建筑物區(qū)分所有的小區(qū)中，專門建造此類車庫供到訪的客人、送貨物到小區(qū)的超市及其他售貨部門、為設(shè)置在小區(qū)的銀行押運現(xiàn)鈔等停車之用。

《物權(quán)法》對于車庫車位采用約定歸屬說，并沒有明確規(guī)定車庫、車位的權(quán)利歸屬，在面臨我國目前汽車數(shù)量劇增，車庫車位需求增大的情形下，這種權(quán)屬不明造成糾紛的頻頻發(fā)生，所以明確車庫車位的權(quán)屬具有迫切性和必要性。筆者本著向弱者傾斜原則，傾向于車庫車位歸業(yè)主共有的觀點，同時建議采用立法例來解決現(xiàn)實出現(xiàn)的棘手問題。

[注釋]

①全國人大常委會法制工作委員會民法室，《物權(quán)法（草案）參考》，中國民主法制出版社，2005年版，第29頁。

②王利明：《論物權(quán)法中車庫歸屬及相關(guān)法律問題》，《現(xiàn)代法學(xué)》2006年第5期。

③黃松有：《<中華人民共和國物權(quán)法>條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第238頁。

④邢佰英：《關(guān)注<物權(quán)法>：車庫歸屬可約定是否與虎謀皮》，http：//house.focus.cn/news/2006-11-14/254737.html，訪問日期：2013年9月10日。

⑤孫亮：《商品房小區(qū)車庫車位產(chǎn)權(quán)歸屬研究》，內(nèi)蒙古大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009年5月29日。

⑥卓潔輝：《區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車場的比較法研究》，載《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》，2003年第2期，第6頁。

⑦劉耀國：《小區(qū)車庫車位權(quán)屬問題研究》，鄭州大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009年5月。

[作者簡介]薛韻、姚鐵軍，廣西大學(xué)法學(xué)院。