【摘 要】允許采用公允價值模式計量投資性對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量是新會計準則的一大亮點。本文就該計量模式對企業(yè)經(jīng)營活動，經(jīng)營結(jié)果及現(xiàn)金流量的產(chǎn)生影響與傳統(tǒng)成本法計量模式的不同做了簡單的分析。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；后續(xù)計量；公允價值模式；成本法模式

一、投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量的適用范圍

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或兩者兼而有之為目的而持有的房地產(chǎn)，包括企業(yè)所有的已出租的建筑物及土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

公允價值計量模式是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時采用的一種計量模式。采用該種模式必須要求該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的公允價格及其他相關(guān)信息，從而對該房地產(chǎn)的公允價值做出合理估計。

二、企業(yè)選用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的動機

目前在我國眾多擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)中只有極少的一部分企業(yè)采用公允價值模式計量，大部份企業(yè)還是由于為避免日后可能產(chǎn)生的資產(chǎn)及利潤波動以及考慮到評估費用的代價較大而采用成本模式計量。而選擇公允價值模式計量的企業(yè)主要是出于以下幾個方面考慮：

（一）滿足會計信息的質(zhì)量要求

會計信息質(zhì)量要求會計信息具有可靠、相關(guān)、可理解、可比 、實質(zhì)重于形式、重要、謹慎、及時的八大特征。在成熟的交易市場上，公允價值模式計量能較為真實準確的反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)有價值，體現(xiàn)了可靠性的要求。同時能夠幫助投資者及時準確的了解到該項資產(chǎn)狀況，注意到產(chǎn)生這些變化的原因，具有預(yù)測和反饋價值，從而及時調(diào)整自身的投資決策，體現(xiàn)了相關(guān)性原則。而且由于國際會計準則規(guī)定對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，則企業(yè)若采用該種模式也便于與國外企業(yè)的橫向比較，體現(xiàn)會計信息的可比性原則。

（二）實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)職能

有部分企業(yè)出于籌資需要，通過變更計量模式來實現(xiàn)“利潤”的大幅增額，以使企業(yè)符合上市條件或能給投資者一個好的印象，從而順利籌資。如津濱發(fā)展。

（三）符合會計準則的要求

由于香港和國際會計準則要求企業(yè)對投資性房地產(chǎn)要采用公允價值的計量模式，因此早前一些A+H型的企業(yè)在H股的財務(wù)報告中便采用公允價值計量模式。如北辰實業(yè)。但現(xiàn)在我國已經(jīng)取消該類企業(yè)編制和審計雙重報表的規(guī)定。

三、該模式對企業(yè)的影響

企業(yè)在采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)時，相比較于采用成本模式計量會對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和經(jīng)營活動結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如在兩種計量模式的轉(zhuǎn)換日以及在非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為投資性，或投資性轉(zhuǎn)成非投資性時都會涉及一系列的會計信息調(diào)整。

（一）對資產(chǎn)、所有者權(quán)益影響

企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時要對投資性房地產(chǎn)進行重新估價，這不僅會導(dǎo)致該項資產(chǎn)價值上升或下降即資產(chǎn)數(shù)量上產(chǎn)生變化；也會導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，進而影響企業(yè)的償債能力。如中航地產(chǎn)（000043）于2009年1月1日起對該公司所持有的投資性房地產(chǎn)換用公允價值模式進行后續(xù)計量，僅轉(zhuǎn)換日企業(yè)投資性房地產(chǎn)就增值336546005.1元，增幅達143.08%。與此同時，其資產(chǎn)負債率由70.1%下降到63.8%，則僅根據(jù)報表數(shù)據(jù)計算來看變更計量模式。而在后續(xù)持有期內(nèi)，該房地產(chǎn)價值會隨公允價值的增減變動而變動。這與采用成本模式計量由于需計提折舊和減值準備而導(dǎo)致資產(chǎn)價值減少時是不同的。

公允價值模式計量對所有者權(quán)益產(chǎn)生影響主要體現(xiàn)為：一是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若產(chǎn)生增值，則增值額要計入“資本公積—其他資本公積”，直接增加了當期的所有者權(quán)益。若發(fā)生減值則需計入“公允價值變動損益”通過影響利潤來間接影響本期所有者權(quán)益。具體情況如下：現(xiàn)假設(shè)有一甲企業(yè)，按10%提取盈余公積?，F(xiàn)其準備將一棟辦公樓轉(zhuǎn)為寫字樓出租給乙公司，賬面價值150萬元。轉(zhuǎn)換日發(fā)現(xiàn)該樓減值50萬元。假設(shè)不考慮所得稅影響，資產(chǎn)負債表日時本年利潤減少50萬，從而“利潤分配——未分配利潤”貸方余額減少50萬元。若此時“利潤分配——未分配利潤”貸方尚有余額可進行后續(xù)分配時，其本期盈余公積便會少提取5萬元，減少了本期所有者權(quán)益。若“利潤分配——未分配利潤”貸方數(shù)值為負，即出現(xiàn)虧損，則需要用以后年度的利潤來彌補進而減少了后期的所有者權(quán)益。二是在后續(xù)持有期內(nèi)，不管是以何種方式取得的投資性房地產(chǎn)在發(fā)生公允價值變動時，變動額均計入“公允價值變動損益”科目來間接影響所有者權(quán)益。

（二）對利潤及所得稅影響

在會計實務(wù)中，以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對利潤產(chǎn)生影響體現(xiàn)在以下三個方面：一在持有期間由于該項房地產(chǎn)公允價值變動所產(chǎn)生損益；二是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值是產(chǎn)生的公允價值變動損益；三是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)發(fā)生增值時，計入資本公積的增值額在該項投資性房地產(chǎn)出售時轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”從而影響本年利潤，從而對所得稅產(chǎn)生影響。

但在稅務(wù)處理時，根據(jù)《關(guān)于只執(zhí)行<企業(yè)會計準則>有關(guān)企業(yè)收的稅政策問題通知》的規(guī)定：“企業(yè)以公允價值模式計量金融資產(chǎn)、金融負債、投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額?！蓖瑫r稅法還規(guī)定對于非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生損益不計入當期應(yīng)納稅所得額。

可見稅法的規(guī)定與采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的會計準規(guī)定有許多不同的地方，即稅法不確認未實現(xiàn)的損益，并體現(xiàn)了資本保全的思想，這與成本模式計量的規(guī)定一致。

所以企業(yè)在采用公允價值模式計時，投資性房地產(chǎn)因公允價值變動而產(chǎn)生的損益雖然會對每個季度預(yù)報稅產(chǎn)生影響。但如果忽略時間價值的話，對整個會計年度而言，采用公允價值模式與采用成本模式對企業(yè)所得稅影響是一樣的。因為年末會按稅法進行納稅調(diào)整，會將公允價值計量模式下算出的利潤調(diào)整為成本模式下計量的出的應(yīng)納稅所得額。

總而言之，企業(yè)在采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時會對企業(yè)資產(chǎn)、所有者權(quán)益和利潤產(chǎn)生較大波動，這會對投資者造成企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定的印象。同時企業(yè)每年進行資產(chǎn)評估所花費的評估費用也不容小覬。而且在我國房地產(chǎn)市場尚不成熟的今天，可能會存在一些人為因素對導(dǎo)致該項資產(chǎn)的價值會發(fā)生偏頗。所以筆者建議企業(yè)應(yīng)謹慎使用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

【參考文獻】

[1]鄒燕，王雪，吳小雅.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用研究——以津濱發(fā)展及同行業(yè)同地區(qū)公司為例[J].會計研究，2013（09）.

[2]賈莉莉，張鳴.投資性房地產(chǎn)確認、計量、轉(zhuǎn)換及影響問題研究[J].上海財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2009（06）.

[3]李明.外商投資企業(yè)投資性房地產(chǎn)會計處理新舊比較及涉稅影響分析[J].涉外稅務(wù)，2006（12）.

[4]劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用困境與對策[J].當代財經(jīng)，2011（08）.

[5]王亞琨.公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)的影響[J].生產(chǎn)力研究，2013（10）.