【摘 要】在市場經(jīng)濟條件下，依據(jù)價值規(guī)律，住房價格應(yīng)圍繞其固有價值上下波動。進一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有重要作用。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的分析，指出應(yīng)該發(fā)揮政府的經(jīng)濟職能和市場管理作用，共同促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟；市場管理

房地產(chǎn)經(jīng)濟是一個國家向宏觀經(jīng)濟發(fā)展的堅實基礎(chǔ)和中堅力量，但近幾年來房地產(chǎn)的畸形發(fā)展對我國社會政治，經(jīng)濟造成了嚴重危害，帶來貧富分化加劇，社會矛盾加深，土地資源浪費，投資房價飆升以及房地產(chǎn)暴利等一系列問題，引起了公眾關(guān)注和政府重視。進一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有重要作用。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、房地產(chǎn)投資波動大，投資效益低

在市場經(jīng)濟條件下，依據(jù)價值規(guī)律，住房價格應(yīng)圍繞其固有價值上下波動。而住房的交換價值則意味著住房具有投資性質(zhì)，可作為資產(chǎn)而帶來利潤。只要人們對房價有上漲預(yù)期，或房租高于長期存款利息，就助長更多炒房者進入市場，為“賣”而“買”的投機性需求就會產(chǎn)生。當(dāng)房價有上漲趨勢時，富人和投機者對房價的上漲預(yù)期，使得他們對房地產(chǎn)投機需求不斷增加，出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波峰階段。由于過度投機，住房價格的“泡沫”越積越大。然而靠房價上漲（非理性炒作）支撐的房地產(chǎn)需求增長不可能長期持續(xù)，購買力的瓶頸遲早會到來，從而加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退的惡化，引起房地產(chǎn)經(jīng)濟劇烈的波動，房地產(chǎn)投資效益低，乘數(shù)效應(yīng)小。進而也導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟效益低，使連續(xù)的投資擴張不能繼續(xù)，投資擴張推動房地產(chǎn)行業(yè)增長的鏈條出現(xiàn)中斷，經(jīng)濟增長不可避免地下降。

2、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，房價上漲幅度大

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，小康進程的加快，房地產(chǎn)市場的需求空間非常大。從長遠看，我國房地產(chǎn)市場將長期利好。但從當(dāng)前看，從局部地區(qū)分析，房地產(chǎn)市場卻有供應(yīng)總量充足、結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，造成一部分中高端房地產(chǎn)商品積壓，而有大量需求的普通商品房則供給不足，形成價格攀升的態(tài)勢。同時，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在實施過程中，出現(xiàn)實施對象難以區(qū)分，經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟、價格高、不適用等現(xiàn)象，制約了公房、經(jīng)濟適用房及其他存量房的交易，資金沉淀在閑置房產(chǎn)上無法收回，許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)將受到影響，制約房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)行政主管部門對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序建設(shè)的良性引導(dǎo)不足

一些城市政府的房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門只偏重對直管公房的物業(yè)管理，而偏廢對社會房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的營造和管理，規(guī)范性地方性中介大市場難以形成，擾亂了市場秩序，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展緩慢。同時，國家每年在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中，雖說也有指導(dǎo)性目標計劃，也下達一些行業(yè)性政策，然而對一些內(nèi)陸省份城市的執(zhí)行情況卻欠實質(zhì)性的督察，以至一些省份和城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序難以形成，嚴重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

二、加強房地產(chǎn)市場管理的策略

如何化解房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的不穩(wěn)定因素，推動房地經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展，重點在于在剖析當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存問題的根源的基礎(chǔ)上加強管理，為國內(nèi)房地經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展提出對策。

1、加強政府的宏觀調(diào)節(jié)

①正確進行投資引導(dǎo)。由于目前我國房地產(chǎn)投資的不穩(wěn)定，投資效益過低，因此在房地產(chǎn)投資政策制定中政府應(yīng)充分考慮投資主體結(jié)構(gòu)的變化對未來房地產(chǎn)周期變化的影響。引導(dǎo)開發(fā)商應(yīng)側(cè)重于采取需求導(dǎo)向定位方法，即以消費者為出發(fā)點，以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率和最終利潤為目標，真正按照有效需求來策劃房地產(chǎn)投資和價格。同時需要密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，保證房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應(yīng)，完善和規(guī)范政府投資。②抑制投機。市場經(jīng)濟具有高效率的天然優(yōu)點，同時，市場經(jīng)濟又具有引起收入差距拉大的天然不足。而過度投機的結(jié)果，必然是極少數(shù)人暴富，絕大多數(shù)人受損，引發(fā)社會的不穩(wěn)定。因此，目前我國政府應(yīng)著手考慮對以協(xié)議方式取得土地開發(fā)權(quán)的項目，加強土地增值稅的征管，開征不動產(chǎn)稅等等。同時，要加強對金融機構(gòu)資產(chǎn)運行情況的監(jiān)管，嚴格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件，降低融資比率，加大對抵押物與信用擔(dān)保方的核實力度，建立一套全面評估貸款方的風(fēng)險監(jiān)控體系。

2、調(diào)整市場供給結(jié)構(gòu)

對目前房地產(chǎn)市場中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房價過高問題，當(dāng)務(wù)之急是要以市場為導(dǎo)向，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)，鼓勵擴大中低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。首先，要建立和完善科學(xué)的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計體系，規(guī)范統(tǒng)計渠道，對所有住宅項目的土地供應(yīng)、上市情況、交易情況和售價指數(shù)等信息全部實行網(wǎng)上公示，實現(xiàn)對住宅開發(fā)項目全過程的監(jiān)控，預(yù)測預(yù)報房地產(chǎn)經(jīng)濟運行趨勢、波動趨勢與波動特征，為社會提供房地產(chǎn)運行行情，適時調(diào)整住房租賃與銷售之間的調(diào)比例關(guān)系，逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應(yīng)體系，以適應(yīng)不同支付能力家庭需求。其次，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房。政府必須通過科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政策的引導(dǎo)，適度控制高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè)，保證對普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的用地供應(yīng)，提高普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)比例，鼓勵中低收入者租用房屋以解決居住問題。同時，政府應(yīng)不斷完善住房保障制度，政府在住房補貼政策實施過程中，

應(yīng)在降低經(jīng)濟適用房價格的基礎(chǔ)上，將經(jīng)濟適用房賣給真正需要補助的低收入者。從而，減少空置房地產(chǎn)，完善產(chǎn)業(yè)資金周期，促進經(jīng)濟發(fā)展。最后，土地收購儲備中心應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展目標和市場的需求，及時掌握市場信息和調(diào)控土地的供應(yīng)總量。對高檔商品房的開發(fā)，應(yīng)在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經(jīng)濟適用房的用地開發(fā)應(yīng)予適當(dāng)放寬。

3、營造規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序

一方面對房地產(chǎn)中介機構(gòu)實行市場準入，保護誠信房屋中介機構(gòu)的合法權(quán)益，對信譽好、實力強、誠信高、規(guī)模大、房源多的中介機構(gòu)要優(yōu)先扶持。淘汰一批違法違規(guī)操作和信譽差的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。同時，進一步明確房地產(chǎn)部門在房地產(chǎn)中介管理中的地位，由房管部門牽頭，聯(lián)合工商、稅務(wù)等職能部門共同對房地產(chǎn)中介服務(wù)市場進行清理。另一方面，加強國家房地產(chǎn)行業(yè)行政領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)對各級地方人民政府的行業(yè)指導(dǎo)作用，以降低地方各級人民政府對各級房地產(chǎn)及規(guī)劃建設(shè)主管部門工作領(lǐng)導(dǎo)的盲動性，使之把主要精力轉(zhuǎn)化到房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序的培育和規(guī)范上來，轉(zhuǎn)化到搞好目標計劃和政策研究上來，轉(zhuǎn)化到搞好區(qū)域性宏觀調(diào)控和相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)上來。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)市場的管理重點在于要結(jié)合政府職能部門引導(dǎo)開發(fā)商以市場需求為導(dǎo)向合理投資，調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，營造規(guī)范市場秩序來化解市場矛盾。通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟一定會走上健康的發(fā)展道路。

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