【摘 要】房屋承租人優(yōu)先購買權作為一項法律制度在我國的民事立法中早有確立，1999年頒行的《合同法》第二百三十條明文規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！辈⒈Ｗo了房屋承租人的優(yōu)先購買權，相比房屋所有權人，承租人是處于弱勢地位，另一方面，如此做法更可以簡化房地產交易成本，我國法律的這一規(guī)定是有其正當利益考量的。但是我們還應當認識到，對承租人優(yōu)先購買權的保護涉及到的不僅僅是出租人房屋所有權的限制，它還包括在出租房屋之上第三人購買房屋的交易安全。這三者之間的協(xié)調對于解決現實生活中房屋租賃實務問題具有重大意義。

【關鍵詞】承租人優(yōu)先購買權；房屋買賣第三人；轉租；請求權

一、房屋承租人優(yōu)先購買權概述

（一）優(yōu)先購買權的概念與特征

優(yōu)先購買權又稱優(yōu)先承買權，先買權，是指特定的民事主體依照法律規(guī)定或者合同約定享有的在同等購買條件下先于他人購買某項特定財產的權利。雖然優(yōu)先購買權類型各異，但均具有以下共同的特征：第一，附隨性：優(yōu)先購買權是一種附從性的權利，它因基礎關系而產生，是附隨于主權利的一種權利。i出讓人與優(yōu)先購買權人之間的基礎關系，通常是合理合法存續(xù)的帶有一定人合性的法律關系，如租賃關系、共有關系、合伙關系等等，是優(yōu)先購買權產生和行使的基礎。第二，條件同等：優(yōu)先購買權是在同等條件下優(yōu)先購買的權利。優(yōu)先購買權中的權利人享有優(yōu)先于其他購買人的機會，但并不是完全排除他人的購買，其他買受人仍然可以參與購買。第三，期限性：優(yōu)先購買權有一定的行使期限限制。出讓人對權利人負有通知義務，權利人在一定期限內不行使的，視為放棄優(yōu)先購買權?，F在我國關于房屋承租人優(yōu)先購買權的規(guī)定有的是《中華人民共和國合同法》第二百三十條以及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條。同時，《民通意見》第一百一十八條的廢止，解決了實務處理中民通意見與《合同法》，租賃合同解釋規(guī)定之矛盾，今后在遇到此類問題時應當按照合同法相關法律和司法解釋，應先確認合同有效，但是承租人可以向出租人主張因此而受的損失得以賠償。

（二）承租人優(yōu)先購買權的行使

優(yōu)先購買權優(yōu)先購買權行使各階段的法律內涵，從法律技術角度就優(yōu)先購買權制度運行中的相關問題給出一個兼顧各方當事人利益的、合乎邏輯的、圓滿的詮釋。

1.行使主體。毫無疑問的是，能夠享有和行使優(yōu)先購買權的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人。但在具體的實踐中還是會出現諸多特殊問題需要明確。首先，優(yōu)先購買權是專屬權，必須僅僅是房屋承租人自身才能行使，優(yōu)先購買權人為自己的利益行使該項權利，這是主體要件，不得轉讓。其次，轉租情形下，臺灣地區(qū)法院的解釋主張次承租人對于房屋不享有優(yōu)先購買權，在我國合同法第二百二十四條的規(guī)定中“承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！惫P者認為，次承租人不享有優(yōu)先購買權，因為在轉租情況下，存在兩個合同關系，即承租人與出租人之間的租賃合同，承租人與次承租人之間租賃合同，承租人并沒有退出租賃合同，只有承租人享有優(yōu)先購買權。另外，在租賃合同期滿之后，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，故而承租人基于雙方的租賃關系仍然享有優(yōu)先購買權，但是此時的房屋租賃合同是不定期租賃合同，當事人可以隨時解除合同，合同一旦解除，承租人的優(yōu)先購買權即告消滅。

2.行使時間。在具體的承租人優(yōu)先購買權情形下，優(yōu)先購買權人應當在何時行使該優(yōu)先購買權，從而使自己在“同等條件下”優(yōu)先于第三人而獲得該標的物呢？對此，理論上有不同的理解。第一種觀點認為，承租人在房屋所有權人和第三人達成出售房屋的意向時，就可以行使優(yōu)先購買權。即當第三人和房屋所有人已經就出售標的物的相關條件談妥準備承諾之時，房屋承租人有權且應當得到通知，可以在同等條件主張房屋的優(yōu)先購買權。我國有學者認為：“出賣人在與第三人達成合同意向之時，應當再次將擬立合同的有關內容通知優(yōu)先購買權人。” ii第二種觀點認為：“在優(yōu)先權存續(xù)期間，先買權人未放棄優(yōu)先購買權的，于出賣義務人與第三人達成出賣標的物的協(xié)議時，先買權人得以同等條件購買而主張出賣義務人與第三人的買賣協(xié)議無效，由先買權人以‘同等條件’取得標的物的所有權?！?iii筆者認為第二個觀點是正確的，是符合優(yōu)先購買權制度價值追求的，且具有較強的可操作性和邏輯性。它既做到了出賣房屋同等條件在第三人與房屋的所有權人訂立買賣合同時即已確定的前提保障，又做到了在此基礎上的相關房屋出售情況明確固定，防止第三人再以意思自治等原有主張權利，保證了承租人的優(yōu)先購買權的可操作性。

3.行使條件。承租人行使優(yōu)先購買權的條件包括兩個條件，一是啟動條件，即承租人必須與出租人有房屋租賃關系存在，這是優(yōu)先購買權的基礎和前提；二是實質性條件，出租人出賣房屋之前的合理期限內通知承租人后，十五日內承租人須有同等條件購買房屋的意愿，并且通知相關當事人。優(yōu)先購買權人與其他買受人處于同等條件是實踐中的關鍵問題，同等條件的具體內涵在我國法律上并未有明確規(guī)定。

4.行使期限。合同法關于出租人“應當在出賣之前的合理期限內通知承租人”包含兩層意義，一是出租人出賣房屋之前應當履行通知義務，二是承租人應在一定期限內予以明確意思表示。出賣人的通知義務，通知期限合同法并未明確到底提前幾日，僅僅表述為合理期限，更為彈性。通知方式，合同法也未規(guī)定，出于保護承租人權利的目的，并且為了解決未來倘若發(fā)生糾紛時關于通知與否的舉證問題，筆者認為采用書面方式更為清晰合理。最后關于通知內容，應當包含出賣意圖以及出賣條件，便利承租人決定是否實質性行使其優(yōu)先購買權。承租人的回復一樣也存在合理期限的限制，我國租賃合同解釋第二十四條已對此有明確規(guī)定，即出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，承租人的優(yōu)先購買權主張人民法院將不予支持。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權的法律效力和保護

在我國理論界，通常將承租人的一系列權利定性為準物權行為，賦予承租人優(yōu)先購買權以物權意義，物權效力優(yōu)先購買權是否具有優(yōu)于債權優(yōu)先僅的效力？通常的，債權優(yōu)先權只能在優(yōu)先購買權人和出賣人之間主張，不能對抗第三人；物權效力優(yōu)先購買權則具有物權效力，不僅可以在優(yōu)先購買權人和出賣人之間主張，還針對第三人發(fā)生法律效力，可以對抗第三人。iv

就出賣人的保護而言，一方面，為了避免出現不能向第三人為交付時的賠償責任，“出賣人可考慮在與第三人訂立的合同中約定該合同的履行以先買權人不行使先買權為條件，或者約定在先買權行使的情況下，出賣人保留對該合同的解除權。”v出賣人可以通過附加合同解除權的形式消滅其和第三人之間的合同，并進而免除交付不能的損害賠償責任。另一方面，由于物權效力優(yōu)先購買權一般均是公示公知的，故第三人明知存在該風險而仍然與出賣人訂立買賣合同，也可以據此認為其自愿承擔相關風險，并因此免除出賣人履行不能的賠償責任。正如鮑爾教授和施蒂爾納教授所言：“但出賣人對于買受人（第三人）所承擔的責任（因違反使買受人取得權利之義務），依據民法典第439條（買受人知悉權利瑕疵）之規(guī)定，通常并不成立。” vi

就第三人的保護而言，一方面，所有的物權效力優(yōu)先購買權都應當是公示公知的，因而，第三人在明知存在物權效力優(yōu)先購買權的情況下完全可以放棄和出賣人訂立買賣合同。如果其自愿承擔風險而訂立了買賣合同，那么他對于這種情形下的各種損失賠賬只能自己承擔。另一方面，為了保證第三人在不能實際得到標的物交付的情況下能夠順利地實現對出賣人已進行的對待給付的追討，德國法上還賦予了第三人留置已經實際得到的標的物，以確保出賣人歸還已進行的對待給付的權利。

三、優(yōu)先購買權的法律限制

從國外立法看，優(yōu)先購買權是承租人的專屬權，不能轉讓，如《德國民法典》第五百一十四條規(guī)定，“除另有其他規(guī)定外，先買權不得轉讓，亦不得移轉于先買權的繼承人?！眝ii 《瑞士民法典》第六百八十一條第三款規(guī)定，“法定先買權既不能繼承，亦不能轉讓?！?/p>

現行法律法規(guī)對優(yōu)先購買權有諸多限制。首先，我國《合同法》第二百二十四條沒有對租賃權轉讓做出規(guī)定，但“承租人轉租的，承租人與出租人之問的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”的規(guī)定，無論采用何種法律解釋方法也不能解釋為租賃權的轉讓。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，侵害承租人優(yōu)先購買權的，承租人無權請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，只能請求出租人承擔損害賠償責任。另外，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條明文規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權失去法律保護的四種情形，在以前房屋租賃和買賣市場沒有充分發(fā)育的時代，承租人不能優(yōu)先購買承租房屋，可能會面臨流離失所的窘迫境地，但在房產交易市場成熟的商品經濟時代，承租人的損失完全可以通過貨幣化賠償得到彌補，再考慮到買賣不破租賃的規(guī)則，沒有必要再賦予承租人對出租人和第三人的合同享有特定權利。viii

許多優(yōu)先購買權的存在價值受到質疑，其中一個重要原因就是，該優(yōu)先購買權事先并未公示公告，并不為第三人所知悉，而在第三人已經和出賣人訂立買賣合同之后，優(yōu)先購買權人則出面主張優(yōu)先購買權，如此，對于第三人顯然是不公平的。在實踐中，很多情況是，第三人是在不知該房屋已經出租的情況下和出賣人訂立了買賣合同，而此后，承租人主張優(yōu)先購買權。在我國實踐中租賃是不登記的，因此第三人完全無法知悉該租賃關系的存在，而此后由于承租人法定的物權效力優(yōu)先購買權的存在，該買賣合同將完全落空，這顯然對于第三人是完全不公正的。但實際上，我國法律在規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購買權的同時，其實是要求房屋租賃予以登記備案的?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第五十四條規(guī)定了房屋租賃的登記備案條款。雖然房屋租賃關系要求進行備案，但非登記生效。因此，若當事人未進行登記備案，該房屋租賃合同仍然應當是有效的，承租人仍然應當享有優(yōu)先購買權，而第三人則完全可能對于該租賃事實卻一無所知。如此的承租人優(yōu)先購買權的實際運行狀況遭受到廣泛的質疑和批評，恐也就不難理解了。如果租賃合同沒有登記備案，承租人還是有優(yōu)先購買權的，但僅僅是債權效力優(yōu)先購買權，是不能夠對抗第三人的，即沒有物權效力。筆者認為，這種理解和變通是符合法理的，有效地解決了承租人優(yōu)先購買權物權效力和租賃關系不公開之間的矛盾，公平合理地兼顧了各方當事人之間的利益。

通過以上分析，不難發(fā)現，房屋承租人優(yōu)先購買權是一項以保護承租人權益為核心，兼顧交易之動的安全的權利，但在實踐中，又往往會給出租人與其他房屋買受人的買賣自由造成無形的障礙，本應是正當的房屋買賣，因增加了承租人的優(yōu)先購買權，使得交易的不穩(wěn)定性也增加。一項權利制度設計不能僅僅從權利主體角度考慮，相對方作為民事交易平等主體承擔相應義務的同時，他的權利是否受到不合理的限制？筆者認為，應當綜合考慮對“買賣不破租賃”的完善與房屋出租人的權利保護對本項制度進行優(yōu)化，對優(yōu)先購買權的限制會使得這一項權利更加實用，實現真正的交易公平與安全。

注釋：

i戴孟勇.先買權：理論與立法[A].岳麓法學評論（第1卷）[M].湖南大學出版社，2000：48.

ii 王利明著.物權法研究（上）[M].中國人民大學出版社，2007：741.

iii 許尚豪，單明蓉著.優(yōu)先購買權制度研究[J].中國法制出版社，2006：148.

iv 王利明著.合同法研究（第一卷）[M].中國人民大學出版社，2002：668.

v 戴孟勇.先買權的若干理論問題[J].清華大學學報，2001（1）.

vi 鮑爾·施蒂爾納.德國物權法（上冊）[M].張雙根譯.法律出版社，2004：468.

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viii 姚輝，邱鵬.房屋承租人優(yōu)先購買權之研究[J].判解研究，2006（5）.

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[4]德國民法典[Z].陳衛(wèi)佐譯.北京：法律出版社，2006：187.

[5]法國民法典[Z].羅結珍譯.北京：中國法制出版社，1999：389.

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[7]王澤鑒.民法學說與判例研究（三）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：348.

[8]周緣求.論共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權之競合[J].華東政法學院學報，2003（1）.