【摘 要】城市公房涉拆遷案件往往具有多重法律關(guān)系和涉及多方主體的利益，具體來說，主要存在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、租賃合同變更糾紛、補(bǔ)償款分配糾紛和公房騰退及離婚財(cái)產(chǎn)分割糾紛。

【關(guān)鍵詞】城市公房；拆遷；民事法律

城市公房拆遷涉及法律關(guān)系比較復(fù)雜，涉及到多方主體的利益，在實(shí)踐中容易產(chǎn)生許多分歧。為了有效處理好此類民事糾紛，法院需要針對(duì)案件具體特點(diǎn)，統(tǒng)一審判尺度，合理配置審判資源，確保審理質(zhì)量和效率，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效果和法律效果的統(tǒng)一。

一、公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛

從政策層面，北京市于2002年底開展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作，但是，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并非不受任何條件限制。依照合同法規(guī)定，承租人概括移轉(zhuǎn)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)征得合同另一方當(dāng)事人即出租人的同意，包括事先同意或事后認(rèn)可。因此，在此類案件中，公房管理部門和產(chǎn)權(quán)單位對(duì)雙方實(shí)施轉(zhuǎn)讓行為的態(tài)度非常重要，即轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)時(shí)需征求公房管理部門和產(chǎn)權(quán)單位的同意，只有在所有權(quán)人無(wú)異議、不侵害所有權(quán)人權(quán)益的前提下才允許轉(zhuǎn)讓。在審判實(shí)踐中，處理該類案件時(shí)，如受讓人已辦理公房承租戶變更手續(xù)或者受讓人已經(jīng)實(shí)際入住公房并以承租人的身份繳付租金，出租人也予以收取的，均認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓，合同有效；雖未辦理變更手續(xù)，但房屋已經(jīng)交付受讓人使用，如轉(zhuǎn)讓人不能提供產(chǎn)權(quán)單位明確表示反對(duì)的相關(guān)證據(jù)，對(duì)于其請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)效的訴訟請(qǐng)求不予支持；產(chǎn)權(quán)單位明確表示反對(duì)的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)賠償受讓人經(jīng)濟(jì)損失。

另外，有些公房承租人轉(zhuǎn)讓公房承租權(quán)后，又以共同居住人不同意轉(zhuǎn)讓為由訴請(qǐng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。對(duì)于此類案件，應(yīng)有如下處理思路：如原承租人或共同居住人已搬離公房，受讓人已實(shí)際入住該公房的，表明原承租人、共同居住人已以事實(shí)行為同意承租人轉(zhuǎn)讓其公房承租權(quán)，對(duì)原承租人的訴訟請(qǐng)求不予支持。受讓人尚未實(shí)際入住公房，未搬離公房的承租人、共同居住人有證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)其同意而轉(zhuǎn)讓該公房使用權(quán)，則該轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，受讓人因此產(chǎn)生的損失可另行向轉(zhuǎn)讓人主張賠償。

二、因租賃合同變更而產(chǎn)生糾紛

由租賃合同變更引發(fā)的糾紛比較多見，在實(shí)踐中可以根據(jù)不同的情形分別予以處理。第一，公房由他人占有，如果承租人一直沒有變更，按照借用、轉(zhuǎn)租處理，實(shí)際居住人無(wú)權(quán)要求分得補(bǔ)償款，但其添附部分可根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用主張相應(yīng)補(bǔ)償。第二，承租人已經(jīng)變更，其他家庭成員、原承租人均無(wú)權(quán)主張拆遷補(bǔ)償。第三，公房原承租人死亡，承租人尚未發(fā)生變更。需要明確公房不是私有財(cái)產(chǎn)，承租人不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房做出實(shí)體處分，此時(shí)只能根據(jù)法律規(guī)定辦理。i如果原承租人死亡后，家庭成員之間就承租權(quán)問題發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的情況進(jìn)行不同的處理。對(duì)于直管公房的承租人變更問題，由于涉及政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位依據(jù)其房管職權(quán)審查當(dāng)事人承租資格問題，具有行政管理性質(zhì)，雙方法律地位不平等，應(yīng)作為行政案件立案受理。如果自管公房的原承租人死亡，原承租人子女、配偶為承租權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審理，如果共同居住人只有一人，要求產(chǎn)權(quán)單位變更承租人，應(yīng)予以支持；數(shù)人同時(shí)有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無(wú)法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當(dāng)由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位從中予以確定，法院不宜直接受理。故共同居住人有數(shù)人時(shí)，應(yīng)尊重產(chǎn)權(quán)單位的意見。那么在原承租人已經(jīng)死亡，又沒有簽訂新的公房租賃合同確定新的承租人的情形下，拆遷補(bǔ)償款如何分配呢？我們認(rèn)為，凡符合共同居住人條件且拆遷時(shí)在公房中居住的所有家庭成員應(yīng)當(dāng)共同得到補(bǔ)償，如果沒有共同居住人，則由全部繼承人共同分得補(bǔ)償款。

三、公房補(bǔ)償款分配糾紛

公房補(bǔ)償款的分配是容易引發(fā)糾紛的問題。如果公房租賃權(quán)于婚姻存續(xù)期間獲得，應(yīng)推定考慮了配偶、子女等共居人因素，拆遷人給予的貨幣補(bǔ)償款歸承租人及其共同居住人共有。ii補(bǔ)償款分配時(shí)應(yīng)根據(jù)公平原則，結(jié)合租賃權(quán)的來源、獲得方式、實(shí)際居住面積等情況酌情確定，對(duì)于老人、喪失勞動(dòng)能力的人、對(duì)未成年承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任的應(yīng)適當(dāng)多分。其中搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備移轉(zhuǎn)費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的承租人、共同居住人等。

需要指出的是，拆遷行為是在公房承租人生前實(shí)施，公房承租人在獲得拆遷補(bǔ)償款后死亡的，該拆遷補(bǔ)償款作為個(gè)人遺產(chǎn)按照繼承法相關(guān)規(guī)定，由其繼承人繼承。對(duì)于婚前一方承租的公房，另一方不因夫妻關(guān)系存續(xù)一定期間當(dāng)然享有承租權(quán)，但承租公房在婚姻存續(xù)期間發(fā)生拆遷，另一方只要被列入安置人口，離婚時(shí)即可要求分割補(bǔ)償款。通過市場(chǎng)買賣取得的公房被拆遷后，所得到的貨幣補(bǔ)償款，一般應(yīng)歸出資人所有。在此類糾紛中常常出現(xiàn)關(guān)于公房或拆遷補(bǔ)償款處理的家庭協(xié)議。家庭協(xié)議通常由全體家庭成員共同簽署，主要內(nèi)容是在公房承租人家庭內(nèi)部就公房或者公房拆遷補(bǔ)償款的分配等問題達(dá)成的一攬子協(xié)議。關(guān)于家庭協(xié)議的效力，需要區(qū)別分析對(duì)待。涉及公房處分的部分，未取得產(chǎn)權(quán)單位同意應(yīng)當(dāng)無(wú)效。但是，關(guān)于拆遷補(bǔ)償款分配的內(nèi)容，如果沒有其他違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

四、公房騰退及離婚財(cái)產(chǎn)分割糾紛

對(duì)于家庭成員關(guān)系不睦，承租人要求其他家庭成員騰房而引起的糾紛，如果爭(zhēng)議的公房使用權(quán)中有其他家庭成員的份額，承租人要求其他家庭成員騰房的，不予支持。如果承租人在拆遷過程中購(gòu)買了安置用房，共同居住人作為應(yīng)安置人口享受優(yōu)惠待遇，一般也享有居住使用權(quán)。離婚案件中，雙方就個(gè)人承租的公房發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)將房屋使用權(quán)判歸名義權(quán)利人，參照類似房屋的市場(chǎng)價(jià)格酌定對(duì)另一方的補(bǔ)償數(shù)額。

注釋：

i 《合同法》規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》所規(guī)定共同居住的期限為2年以上。

ii 一般來講，拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)對(duì)承租人和共同居住人（安置人口）從實(shí)質(zhì)進(jìn)行了審查：即同住人是指在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，拆遷通告之日時(shí)在該房屋處已實(shí)際居住一定期間，且本市無(wú)其他住房，存在結(jié)婚、出生、服兵役、居住困難等情形的可以放寬條件限制。