【摘 要】 隨著我國城市商業(yè)綜合體建設(shè)的不斷發(fā)展，研究其開發(fā)與運(yùn)營對(duì)策凸顯出重要意義。本文首先介紹了城市商業(yè)綜合體發(fā)展動(dòng)力，分析了城市商業(yè)綜合體開發(fā)運(yùn)營中的存在問題。在探討商業(yè)綜合體招商中的常見誤區(qū)的同時(shí)，提出了對(duì)城市商業(yè)綜合體發(fā)展的對(duì)策及建議。

【關(guān)鍵詞】 城市商業(yè)綜合體；開發(fā)與運(yùn)營；對(duì)策研究

一、前言

作為一項(xiàng)特殊性較強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，城市商業(yè)綜合體在近期得到了長足的發(fā)展。研究城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營，能夠更好地定位其發(fā)展空間，從而優(yōu)化其運(yùn)營效果。本文從介紹城市商業(yè)綜合體的發(fā)展動(dòng)力著手本文的研究。

二、城市商業(yè)綜合體發(fā)展動(dòng)力

1.產(chǎn)業(yè)革命是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的外在動(dòng)力

產(chǎn)業(yè)革命是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的外在動(dòng)力。武前波、黃杉和崔萬珍（2013）認(rèn)為第三次產(chǎn)業(yè)革命促使了計(jì)算機(jī)等信息技術(shù)的發(fā)展和以知識(shí)密集型生產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為商業(yè)綜合體發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)和人口基礎(chǔ)。第一，第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展帶來巨大的需求，服務(wù)階層和創(chuàng)意階層的群體成為未來城市消費(fèi)的主體，是商業(yè)綜合體發(fā)展的人口基礎(chǔ)。第二，以知識(shí)密集型生產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域內(nèi)的活動(dòng)提供高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)，為商業(yè)綜合體零售、辦公、娛樂休閑融合發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

2.人類需求范圍的擴(kuò)張是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力

隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)水平不斷提高，人們的生活節(jié)奏日益加快，需求越來越多樣化，人們除了追求基本的生活消費(fèi)需求外，享樂和自我實(shí)現(xiàn)等精神需求不斷增加；人們需求范圍的不斷擴(kuò)張就需要一種多形式的商業(yè)形態(tài)來同時(shí)滿足人們的生理、安全、社交、尊重、自我實(shí)現(xiàn)等不同層次的需求，這就推動(dòng)了功能復(fù)合化的商業(yè)綜合體的發(fā)展。人們需求的擴(kuò)張是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的根本動(dòng)力，商業(yè)綜合體可以同時(shí)近距離解決人們的辦公、居住、購物、社交、休閑娛樂等各方面的需求，讓人們享受高效率的生活和工作。

三、城市商業(yè)綜合體開發(fā)運(yùn)營中的存在問題

1.現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)原則問題

在設(shè)計(jì)原則上，首先，大型商業(yè)綜合體通常都位于城市中心的繁華地段，擔(dān)負(fù)著疏導(dǎo)城市交通、改善城市環(huán)境和提升城市形象等任務(wù)；其次，規(guī)模大、功能類型復(fù)雜的商業(yè)綜合體要求充分表現(xiàn)出不同功能的各種價(jià)值訴求，設(shè)計(jì)中對(duì)各方需求加以協(xié)調(diào)，使建筑能夠發(fā)揮出引導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合競爭力大幅提高的巨大潛力。現(xiàn)代餐飲場(chǎng)所需要較高的環(huán)境質(zhì)量，因此將設(shè)計(jì)景觀布置于餐飲區(qū)域可以提升對(duì)顧客建筑整體的好感度。雖然將餐飲店分散于各樓層的規(guī)劃方法也有利于招商的靈活性并能擴(kuò)大人流的活動(dòng)范圍，但其在消防等方面的建設(shè)與管理成本可能大幅提高，在規(guī)劃中應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。

2.準(zhǔn)確定位現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的功能與風(fēng)格問題

由于現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體在行態(tài)上包含了居住、辦公、娛樂等多種功能，建筑自身面積大，使用人口密集，加之不同地域的商業(yè)綜合體具有相應(yīng)的地區(qū)氣候和文化需求，且其商業(yè)空間必須在滿足現(xiàn)階段商業(yè)功能的基礎(chǔ)上，能夠適應(yīng)未來業(yè)態(tài)變化的需求，因此商業(yè)綜合體的建設(shè)設(shè)計(jì)難度和復(fù)雜程度明顯大于功能較單一的其他商業(yè)建筑。所以在城市飛速發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷細(xì)化的今天，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)必須首先準(zhǔn)確定位建筑在城市中的整體業(yè)態(tài)功能，并使建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)之間、建筑與外部、環(huán)境之間呈現(xiàn)出和諧、共生和互補(bǔ)的狀態(tài)，通過對(duì)內(nèi)外部流線的整合，體現(xiàn)鮮明的個(gè)性風(fēng)格，在滿足顧客多樣需求的同時(shí)，以其功能化、個(gè)性化、人性化的設(shè)計(jì)，成為城市的地標(biāo)性建筑。

四、商業(yè)綜合體招商中的常見誤區(qū)

1.盲目定位，不切合實(shí)際

為了在銷售推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開發(fā)商往往對(duì)項(xiàng)目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會(huì)和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會(huì)損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。

2.缺乏整體招商規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目的招商必須是符合項(xiàng)目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項(xiàng)目開始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來經(jīng)營就直接“招”進(jìn)來，形成一個(gè)“大雜燴”。

3.單純依靠廣告招商

招商針對(duì)的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對(duì)性。很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項(xiàng)目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

五、對(duì)城市商業(yè)綜合體發(fā)展的對(duì)策及建議

1.規(guī)劃工作。政府應(yīng)有專門的針對(duì)商業(yè)綜合體開發(fā)的規(guī)劃工作。從國外的商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看到商業(yè)綜合體是商業(yè)未來發(fā)展的重中之重，政府部門必須針對(duì)這一項(xiàng)目有預(yù)期的針對(duì)性合理規(guī)劃，如此才不會(huì)在今后發(fā)展商業(yè)是遇到無可解決的困難和混亂。然而我國目前的城市建設(shè)規(guī)劃體系中，更多的是城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，而專項(xiàng)的規(guī)劃也僅僅有交通、綠地和管線，根本沒有商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)規(guī)劃，這對(duì)于商業(yè)的健康繁榮發(fā)展是極為不利的。從我國商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，因?yàn)樯虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布置沒有詳細(xì)規(guī)劃，一些地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，無法適應(yīng)人民日益增長的消費(fèi)需求，另一些地區(qū)則盲目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，競爭過度。

2.加快商業(yè)綜合體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定。政府要重視對(duì)商業(yè)綜合體的研究，吸收國外在發(fā)展商業(yè)上的經(jīng)驗(yàn)，在加上我國在這方面已經(jīng)做了的摸索和得到的教訓(xùn)，要能夠制定商業(yè)綜合體建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，來高屋建瓴的指導(dǎo)我國商業(yè)綜合體的建設(shè)。

3.政策支持。政府要敢于給建設(shè)商業(yè)綜合體的主體單位一定的政策支持，通過政策手段激勵(lì)有實(shí)力的連鎖企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)，比如說只要在設(shè)立超市、餐廳等各類方便居民的連鎖網(wǎng)點(diǎn)的企業(yè)，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于資金扶助，對(duì)于各類有能力的單位個(gè)人從多方面鼓勵(lì)其參與綜合體的開發(fā)建設(shè)，而那些和居民生活密切關(guān)聯(lián)的商業(yè)設(shè)施的建設(shè)主體會(huì)有稅收等方面的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)敢于參加商業(yè)綜合體的開發(fā)，最終給群眾帶來方便。而且要發(fā)揮各個(gè)政府部門的主觀能動(dòng)性，商貿(mào)、建設(shè)、稅務(wù)等有關(guān)部門分工協(xié)作，街道辦、居委會(huì)、物業(yè)等基層管理部門和連鎖企業(yè)要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極合作，建立起一個(gè)長效協(xié)調(diào)工作機(jī)制，進(jìn)一步加快商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的步伐。

4.優(yōu)秀商業(yè)綜合體建設(shè)推廣示范。商業(yè)部現(xiàn)在正在制定我國的商業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，來指導(dǎo)全面工作，各地主管商務(wù)部門也要因地制宜，明確重點(diǎn)。比如說一個(gè)城市的老區(qū)要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，健全的商業(yè)設(shè)施要發(fā)揮其輻射作用，惠及更大地區(qū)；而新建，已經(jīng)預(yù)留了服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)空間的要進(jìn)一步完善，提高服務(wù)水平；尚未開發(fā)的，對(duì)于總體規(guī)劃要做到位，要合理預(yù)估今后的發(fā)展方向。條件完備的城市可以先建立一些示范區(qū)，然后研究總結(jié)這些成功的商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)，再來推廣，然后擴(kuò)大示范區(qū)域，進(jìn)一步就能做到為全國的商業(yè)綜合體發(fā)展做出表率，推動(dòng)全國的發(fā)展。

六、結(jié)束語

通過對(duì)城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營對(duì)策的相關(guān)研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，在目前條件下，其開發(fā)與運(yùn)營的問題是多方面的，有關(guān)人員應(yīng)該從城市商業(yè)綜合體的客觀實(shí)際出發(fā)，充分比對(duì)多方面優(yōu)勢(shì)因素，研究制定最為優(yōu)化合理的開發(fā)與運(yùn)營策略。

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