中圖分類號：F273 文獻標識碼：A

摘要：房地產行業(yè)已經成為我國經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，當前房地產出售、轉讓、投資、抵押等業(yè)務十分頻繁，這些都需要確定房地產的價值。房地產經濟在國民經濟中占有重要地位，而房地產價格在房地產市場中起杠桿作用。因此，合理地評定房地產價格，對于促進國民經濟的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：房地產；評估；價格

一、緒論

（一）我國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產市場盡管在20世紀90年代就已經開始啟動，但真正的發(fā)展要到1998年。1998年中國住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會化的住房新體制。

1.我國房地產業(yè)近年來取得的成就

（1）城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，房地產市場體系逐步建立

目前，住房實物分配已經在全國范圍內停止，多數(shù)城市實施了住房分配貨幣化。公有住房改革穩(wěn)步推進，城鎮(zhèn)可售公房80%以上已經出售給了職工，新的住房供應體系初步建立，經濟適用住房建設取得重要進展，住房二級市場逐步開放，存量住房交易日趨活躍。

（2）居民住房消費持續(xù)擴大，房地產開發(fā)投資快速增長，商品房供求兩旺

隨著居民收入水平的提高和住房觀念的改變，居民住房消費持續(xù)擴大。居民住房支出已經成為房地產市場需求的主體，成為房地產業(yè)發(fā)展的根本動力。

2.目前房地產業(yè)存在的問題

（1）住宅產業(yè)中長期發(fā)展前景廣闊，但近期發(fā)展面臨困難

市場潛在的總需求很大與目前市場有效需求之間存在矛盾。根據(jù)民政部《中國城市預測與規(guī)劃》，2010年，我國城市化水平要達到45%，其中城市化人口比重要達到31.5%，2001-2010，規(guī)劃城市279個，平均每年28個。城市化進程加快使城市建設保持一定勢頭，對房地產需求量有較大增加。但是由于住房改革的滯后、金融改革不到位、住房價格偏高脫離居民的實際購買能力等因素，使住宅商品的潛在需求未及時有效的變?yōu)楝F(xiàn)實需求，導致住宅產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出總量失衡與結構失衡的格局。

（2）部分地區(qū)房地產結構性矛盾突出

一些地區(qū)住房與非住房、高檔住房與低價位住房結構不合理、比例不夠協(xié)調，部分房地產開發(fā)企業(yè)盲目上大戶型、高檔項目，超越用戶承受能力，銷售不暢，空置較高。一些地區(qū)中低價位商品住房供不應求，對經濟適用房建立支持力度不夠、建設標準和購買對象把關不嚴。

（二）問題的提出

房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展客觀上要求加大對房地產價格和房地產定價方法的研究力度。目前，我國房地產市場日漸成熟、開發(fā)商日趨理性、各項規(guī)章制度逐步完善。各大房地產企業(yè)加緊步伐、引入新的開發(fā)理念和先進的管理模式，智能化小區(qū)、生態(tài)園林小區(qū)等全新的住宅開發(fā)模式如雨后春筍般出現(xiàn)在各大城市。在市場發(fā)展的同時，房地產理論研究也快速發(fā)展，但對于房地產價格的研究還沒有引起人們足夠重視，這部分理論總結工作缺乏。此外，對于房地產定價方法的深入研究不夠。在實際定價中，缺乏科學理論作指導，缺少科學的房地產定價策劃。

二、房地產估價的三種方法

（一）市場法的涵義及適用條件

市場法又稱市場比較法、現(xiàn)行市價法等，這種方法是房地產評估中最常用的方法。它是將評估對象與在評估時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素進行適當?shù)男拚源斯浪阍u估對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場法適用于有適合的類似房地產交易實例。因此，在具備比較發(fā)達的房地產市場，在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中存在許多與被評估房地產相類似的房地產交易實例，被評估房地產與交易實例之間的差異因素可以進行量化的情況下，市場法得到廣泛應用。而且房地產交易活動越活躍，市場法的應用越有效。而在下列情況下，市場法難以適用：

1.在沒有房地產交易的地方或較長時間內未發(fā)生房地產交易或很少發(fā)生交易的地區(qū)；

2.某些類似很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；

3.教堂、寺廟等難以成為交易對象的房地產；

4.風景名勝土地和礦產資源用地；

5.圖書館、體育館、學校等公益性建筑。

市場法對近期交易的房地產進行比較修正的因素，主要包括交易情況因素、交易日期因素、房地產狀況因素，等等。通過這些因素的修正，能夠將可比交易案例修正為正常交易情況下、評估基準日時、被評估房地產狀況下的價格。

（二）成本法的涵義及適用條件

成本法是建立在重置成本理論的基礎上，以假設重新復制被評估房地產所需要的成本為依據(jù)而評估房地產價值的一種方法，即重置一宗與被評估房地產可以產生同等效用的房地產，所需投入的各項費用之和為依據(jù)，在此基礎上加上正常的利潤和應納稅金來確定被評估房地產價值的方法。

成本法具有特殊的用途，一般適用于房地產市場發(fā)育不夠成熟，成交實例不多，無法采用其他方法評估的評估對象。具體可分為以下幾種情況：

1.由于房地產市場狹小，沒有交易實例或交易實例很少，或由于新開發(fā)地區(qū)形成獨立的地域環(huán)境而無法運用市場法或收益法進行評估時，可采用成本法進行評估；

2.既沒有收益又很少發(fā)生交易的公共建筑、公共設施的評估，如學校、政府機關、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園等；

3.特殊房地產，如寺廟、教堂、橋梁、涵洞等；

4.抵押貸款、房地產拍賣的“底價”和拆遷房地產補償?shù)忍厥獾姆康禺a評估可采用成本法；

5.新近開發(fā)的土地，如填海造地和開發(fā)區(qū)土地等。

（三）收益法的涵義及適用條件

收益法又稱收入資本化法、投資法、收益還原法，是指為取得待估房地產的價格，以資本化率將房地產自評估基準日起未來的凈收益貼現(xiàn)到評估時點，并以其貼現(xiàn)值之和作為待估房地產價格的方法。

收益法被廣泛應用于具有收益或潛在收益的房地產評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，而對于政府機關、學校、公園等公用或公益性房地產價值評估則不適用。

注解：

①山西大學商務學院畢業(yè)論文（設計），淺談房地產估價方法及估價結果差異原因

②淺談房地產估價方法及估價結果差異原因，山西大學商務學院畢業(yè)論文（設計）

作者簡介：王雁（1990-）， 女，山西大同人，大學本科，資產評估專業(yè)，研究方向：不動產評估。