中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

摘要：隨著生活水平的提高，城鎮(zhèn)化住房體制改革和房地產(chǎn)管理體制改革逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會各界關注的焦點之一，人們對物業(yè)管理的需求也越來越高。原來獨門獨戶自我管理的模式已被社區(qū)物業(yè)管理模式所取代，在這一重要的轉型期，還存在著許多亟待解決的問題。受西華大學“西華杯”大學生科技創(chuàng)新項目（編號：2014079）資助，本小組進行調查研究分析后寫作本文。本文首先闡述了我國社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，然后指出目前物業(yè)管理行業(yè)在管理體制和管理模式上出現(xiàn)的問題，然后提出解決這些問題的若干對策。

關鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問題；對策

一、 我國社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

自1981年我國第一家社區(qū)物業(yè)管理公司在深圳成立，已有30多年的歷史，專業(yè)化、市場化、社會化的社區(qū)物業(yè)管理逐步形成。隨著社區(qū)物業(yè)管理相關法規(guī)的逐步完善和房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，以及市場競爭機制的引入，社區(qū)物業(yè)管理的社會、環(huán)境效益日漸明顯。但與社區(qū)物業(yè)管理發(fā)達的國家相比，由于對物業(yè)管理認識模糊、市場經(jīng)濟發(fā)育程度緩慢、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平低等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋面仍然偏低。在這種膨脹和發(fā)展的過程中，不可避免地會出現(xiàn)種種外在與內在的問題，因此解決這些問題的應對策略，已成為創(chuàng)建高品質社區(qū)物業(yè)的當務之急。

二、 我國社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

1.開發(fā)商、物業(yè)公司強迫業(yè)主接受物業(yè)合同

2.開發(fā)商給物業(yè)公司留下諸多糾紛隱患

3.物業(yè)公司服務質量差、亂收費

4.物業(yè)公司隨意處置業(yè)主權益

5.公共設施及其維修基金的產(chǎn)權、責權不清

6.物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構單一

三、社區(qū)物業(yè)管理存在問題的應對策略

如今社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住的環(huán)境的需求越來越高，進而引發(fā)的問題也越來越多，針對這些問題還有著更為進一步的探求解決之道。仔細分析這些問題，可以將其總括為以下幾點：

1.針對物業(yè)公司參差不齊，魚龍混雜，員工能力也是各有差別的問題，縱看過去，無論是什么只要等級劃分明確，業(yè)務分工明確，就能在一定程度上很好地解決這個問題。所以，首先物業(yè)主管機關部門應該建立物業(yè)服務的行業(yè)標準，構建多檔次的服務標準體系，嚴格物業(yè)公司資質等級管理。國家相關行政主管部門應定期對物業(yè)管理人員進行培訓、考核，建立健全業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會章程，同時大膽借鑒中國香港地區(qū)和國外一些發(fā)達國家的物業(yè)管理經(jīng)驗，探索符合國際慣例并適合國情的物業(yè)管理模式，建設專業(yè)化、標準化、規(guī)范化、國際化的管理新路。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務。價格管理機關根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務標準、不同資質等級的物業(yè)公司，科學核定不同級別的物業(yè)費收取標準。通過第三方機構的介入和相關部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

2.針對小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理之間的糾紛，其實很大程度上在于職責界定不明確，銜接不好，物業(yè)管理企業(yè)成了開發(fā)商的“替罪羊”等一系列問題。更多的是因為相關主體間的法律責任不清，缺少法律及相關方面的支持。所以，首先作為業(yè)主應該增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用原則，在享受物業(yè)服務的同時，認真履行交納費用的義務，依法維權。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發(fā)生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據(jù)。另外，由于物業(yè)服務是日常發(fā)生的、是長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應當在參考物業(yè)合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。在業(yè)主權益的維護方面，業(yè)主對發(fā)生的糾紛，應加強與物業(yè)管理公司的溝通，盡可能通過對話解決糾紛。此外，業(yè)主應注意在平時積極收集、保全證據(jù)，避免在日后訴訟中處于劣勢。而開發(fā)商與也業(yè)主之間的責任關系，物管公司在介入之時，就應該明確雙方關系，明確雙方義務，最好是三方簽訂協(xié)議，將職責界定清楚，以避免日后糾紛。

3.物業(yè)管理費的計量差異大且收繳困難：主要體現(xiàn)在以下兩個方面（1）.物業(yè)管理費計量不合理；（2）.物業(yè)管理費收繳困難。因此，可以嘗試從這些方面來應對問題。首先要引入市場經(jīng)濟體制，明確物管項目的業(yè)務成本；其次將物業(yè)服務項目化，專業(yè)化，品質化，對于不同層次的小區(qū)業(yè)主要求提供別樣的服務；當然，要了解市場消費者的需求，了解分析消費者的心理價位；綜合分析定位價格。當物業(yè)公司提供的服務越到位，品質越好，能夠讓消費者滿意，符合消費者內心標準，做到真正的“把消費者的利益放在首位”，那么管理費的收繳也就輕松了則以上問題可以得到很大程度地解決。

4.針對物業(yè)公司的義務履行范圍這方面的問題，我們也應該著重討論。就防盜方面而言，對于業(yè)主車輛丟失、財物被盜的損害賠償問題；首先物業(yè)公司物業(yè)管理合同中如果約定的保安費包括車輛保管服務，那么發(fā)生車輛丟失的，物業(yè)公司應該承擔賠償責任。如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失、財物被盜有重大過失的，物業(yè)公司應承擔賠償責任。物業(yè)管理公司承擔法律責任的前提是這種過錯和業(yè)主財產(chǎn)被盜之間有法律上的因果關系。物業(yè)管理公司應當自己證明在物業(yè)管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)損失的原因。為此物業(yè)管理公司應當采取積極的應對措施，配齊安全防范設備及人員，盡充分的安全防范義務。

5.就物業(yè)管理公司企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構單一的問題；作為物管公司來說，首先最重要的還是要打響自己的產(chǎn)業(yè)品牌，在聲譽、服務品質、員工素養(yǎng)等方面做好表率，得到消費者的認可。當然，物管公司應該明白現(xiàn)在的小區(qū)，辦公樓都是一個多元化的小地區(qū)，因此，物業(yè)公司可以進一步向零售業(yè)，消費業(yè)，美容業(yè)等各個方面與消費者生活息息相關的產(chǎn)業(yè)，做好自己的品牌，做到“重質保量”、“獲得消消費者的利益至上”，得到費者們的認可；從而避免產(chǎn)業(yè)結構單一，使企業(yè)自身多元化多方面發(fā)展的可能。

四、結束語

物業(yè)管理作為社會的朝陽產(chǎn)業(yè) ，經(jīng)過近30年的發(fā)展 ，顯示出了廣闊的發(fā)展前景、巨大的社會作用和強大的生命力。目前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨著從初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，雖然還存在著很多問題，但因為它在生活中扮演著越來越重要的角色，所以隨著社會的發(fā)展進步，物業(yè)管理的發(fā)展將會越來越快，并在我國城市管理和文明建設中發(fā)揮更大的作用。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，是21世紀物業(yè)管理發(fā)展趨勢。規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的未來發(fā)展方向；市場化經(jīng)營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團化發(fā)展將結束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務、經(jīng)營面臨新的機遇。如何更好的物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進一步的努力。