中圖分類號(hào)：F722 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：任何企業(yè)在創(chuàng)立和發(fā)展過程中都需要籌資。房地產(chǎn)行業(yè)由于要購(gòu)買地皮、購(gòu)置建筑設(shè)備、開發(fā)項(xiàng)目、對(duì)外投資等，需要經(jīng)常持有一定規(guī)模的資本?；I資的渠道主要有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金、政府財(cái)政資本等。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，大多數(shù)依賴于銀行貸款，而股票和債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比重較小。

關(guān)鍵詞：籌資；房地產(chǎn)行業(yè)；融資

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)42個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)是尤為特殊的一個(gè)行業(yè)。首先，雖然房地產(chǎn)行業(yè)始終是圍繞著建筑展開的，但他實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，建筑只是他的一種載體，是使房地產(chǎn)行業(yè)獲取利潤(rùn)的手段。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征，決定著他的經(jīng)營(yíng)方法、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與建筑業(yè)相比有著本質(zhì)的區(qū)別。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展需要有大量的資金作為后盾，因此，房地產(chǎn)行業(yè)具有高負(fù)債，高風(fēng)險(xiǎn)的特征。其次，房地產(chǎn)行業(yè)還具有項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)且存貨周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致其具有資金周轉(zhuǎn)慢、非自有資金比重大的缺點(diǎn)。最后，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政府政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境有很強(qiáng)的依賴性，就土地而言，政府掌握著市場(chǎng)中土地的多少，而土地的獲得又是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。

房地產(chǎn)籌資渠道主要有兩種，一種為股權(quán)資本的籌集方式，包括吸收發(fā)行股票、留存收益等。股權(quán)籌資渠道具有成本高，風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。目前由于中國(guó)政府限制房地產(chǎn)企業(yè)融資包括股票發(fā)行，這使得房地產(chǎn)企業(yè)不可能實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資。而股權(quán)籌資另一種形式則是靠公司留存收益，通常較大的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)較穩(wěn)定，有較多的盈利，很容易在外部融資困難時(shí)使用此種籌資渠道提高企業(yè)融資能力。在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，通常較小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)較困難，他們自生的盈利水平較差，甚至出現(xiàn)虧損，因此較中小房地產(chǎn)企業(yè)，此種籌資渠道幾乎沒有融資能力。

另一種為負(fù)債籌資方式，包括發(fā)行債券、銀行借款、融資租賃、商業(yè)信用、股權(quán)投資基金、信托融資等等。負(fù)債籌資方式具有成本低、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，目前籌資渠道因企業(yè)的規(guī)模大小，而表現(xiàn)出不同。較大的房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、保利、招商等在負(fù)債籌資渠道上有較多方式，包括發(fā)行債券、銀行借款、融資租賃、商業(yè)信用、股權(quán)投資基金、信托融資、預(yù)收賬款。各融資形式使得較大的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資風(fēng)險(xiǎn)上有較好的控制能力，他們通過在不同的負(fù)債籌資方式進(jìn)行比較分析能夠以較低成本獲得自己所需要的資金，從而控制籌資渠道風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)這兩種籌資方式主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1.資金結(jié)構(gòu)不合理籌資風(fēng)險(xiǎn)分析

資金結(jié)構(gòu)指權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例，以及負(fù)債結(jié)構(gòu)中長(zhǎng)短期資金結(jié)構(gòu)的比例。經(jīng)統(tǒng)計(jì)我國(guó)當(dāng)前19 家大中型上市房地產(chǎn)企業(yè)，我們不難發(fā)現(xiàn)房地企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，其中自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)中，占有極小的比例，數(shù)據(jù)顯示資產(chǎn)負(fù)債率平均為66.4% ，而部分則高達(dá)84.6% ，其中大型公司資產(chǎn)排名前9 位房地產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率均值為77.1%，中小型資產(chǎn)負(fù)債率均值為57.7%，可以明顯地發(fā)現(xiàn)大型房企資產(chǎn)負(fù)債率高于中小房企19.4% 。這一數(shù)據(jù)說明上市房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)嚴(yán)重依賴負(fù)債，資金結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，而同時(shí)短期負(fù)債占比過大，其具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加之一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，特別是大的房地產(chǎn)企業(yè)，由于負(fù)債絕對(duì)規(guī)模大將很難抵御，企業(yè)將面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.預(yù)收款籌資風(fēng)險(xiǎn)分析

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)通常采用期房銷售，在負(fù)債組成中包含大量的銷售預(yù)收款，在扣除銷售預(yù)收款后，其實(shí)大型房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為45.9% ，而中小其房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率 48.0% 。通過以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)大型房企通過預(yù)售款籌資高達(dá)31.2% ，中小房企則為9.7% 。大的房地產(chǎn)企業(yè)通常能夠較好地使用此種籌資能力，他們的開發(fā)項(xiàng)目多，預(yù)售款能夠很好地克服房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，籌資能力強(qiáng)。但大型房企過于依賴預(yù)收款籌資，一旦房 價(jià)發(fā)生波動(dòng)，購(gòu)房人突然減少，預(yù)收款不足將會(huì)給大型房企后續(xù)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)造成較大風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成資金連斷裂。如上市房企保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率80.4% ，實(shí)際負(fù)債率38.2% ，預(yù)收款占負(fù)債融資高達(dá)40.2% ，承擔(dān)了較大的預(yù)收款融資風(fēng)險(xiǎn)。中小房企預(yù)售款融資能力有限，相對(duì)承擔(dān)預(yù)售款風(fēng)險(xiǎn)較小。

3.流動(dòng)負(fù)債籌資風(fēng)險(xiǎn)分析

企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，影響到企業(yè)當(dāng)期還款的風(fēng)險(xiǎn)屬流動(dòng)負(fù)債籌資風(fēng)險(xiǎn)，其流動(dòng)負(fù)債要求在未來一年還款，通過分析可以發(fā)現(xiàn)上市房企流動(dòng)負(fù)債高達(dá)均值73.3% ，大型房企為均值74.1%，中小房企均值略低為72.6% ，相差不大，但均值較高短期對(duì)房地產(chǎn)造成較大流動(dòng)負(fù)債籌資風(fēng)險(xiǎn)，一但無法付款將直接導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。再扣除預(yù)收款后，實(shí)際流動(dòng)負(fù)債比率為均值47.1%，大型房企為均值34.2% ，中小房企均值明顯高于大型房企均值為57.7%，說明中小房企明顯承擔(dān)了較大的還款壓力，其流動(dòng)負(fù)債籌資風(fēng)險(xiǎn)大。

4.籌資決策風(fēng)險(xiǎn)分析

中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行融資決策，缺乏理性融資決策分析系統(tǒng)，對(duì)各種籌資渠道不深入研究，對(duì)資金結(jié)構(gòu)了解不到位，不知道或不注重如何設(shè)計(jì)籌資方案，對(duì)資金運(yùn)作呈粗放型管理。在申請(qǐng)貸款的過程中，根本不考慮籌資的途徑、籌資的數(shù)量、籌資的時(shí)間的影響。例如：中型房地產(chǎn)企業(yè)凱嘉城，由公司2012年三季度財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)其貨幣資金為196387.69萬，但其一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債高達(dá)297878.21萬，即當(dāng)期貨幣資金不能覆蓋新增短期負(fù)債，面臨著巨大的還款風(fēng)險(xiǎn)。如凱嘉城企業(yè)以低價(jià)拋售存貨，獲取現(xiàn)金使企業(yè)增加經(jīng)營(yíng)成本，說明公司在當(dāng)初籌資決策時(shí)沒有充分考慮籌資的期限和數(shù)量不匹配所帶來的籌資決策風(fēng)險(xiǎn)。另外籌資過程中，為了企 業(yè)快 速 發(fā) 展而大 量借入 外 債，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展分析估計(jì)過于樂觀，沒有充分考慮房地產(chǎn)未來發(fā)展的利潤(rùn)回報(bào)率下滑風(fēng)險(xiǎn)，籌資成本過高，值遠(yuǎn)高于正常銀行貸款利率，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的禍根埋在了企業(yè)。如：由于受到政府融資限制，其他籌資方式較困難，中小企業(yè)紛紛采用籌資成本較高的房地產(chǎn)信托。

在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了以下幾種新的融資方式，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金結(jié)構(gòu)更加靈活多變，有效的分擔(dān)了一部分行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)融資證券化

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主夏普和米樂曾通過實(shí)證分析和邏輯推導(dǎo)提出：不動(dòng)產(chǎn)證券化將成為未來金融的發(fā)展重點(diǎn)。國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)融資證券化是提高企業(yè)籌資能力的最為有效的手段， 作為金融創(chuàng)新的一個(gè)重要領(lǐng)域，對(duì)于公眾參與房地產(chǎn)， 積聚社會(huì)閑散資金，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。房地產(chǎn)融資證券化是為房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金， 改變單一融資渠道， 向社會(huì)公眾廣泛募集資金的一種重要方式。

2.房地產(chǎn)企業(yè)信托融資

隨著央行房貸政策趨緊， 敏銳的信托業(yè)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商機(jī)， 房地產(chǎn)信托隨即脫穎而出。自信托業(yè)從2003年底復(fù)蘇以來， 到2006年5月份止， 市場(chǎng)上57個(gè)信托產(chǎn)品中募集資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的高達(dá)19個(gè)， 募資總額超過27億元。央行《通知》的公布， 正是信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的大好時(shí)機(jī)， 在《信托法》、《信托投資公司管理辦法》以及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》先后實(shí)施后，信托業(yè)的法律地位、生存空間被重新界定，有實(shí)力的信托公司積極參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，推出了許多成功的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，為房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展了新的渠道。利用房地產(chǎn)信托籌集資金，將成為房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新的重點(diǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)基金融資

央行房貸政策的重大變化，極有可能會(huì)改變房地產(chǎn)開發(fā)單純依靠銀行貸款和售樓回款的單一資金渠道，不僅使房地產(chǎn)公司上市融資、信托融資成為各房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，還使房地產(chǎn)基金這個(gè)融資新渠道開始受到社會(huì)各界的重視。對(duì)于投資者來說，不僅可以從房地產(chǎn)基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； 而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說， 房地產(chǎn)基金無疑提供了新的融資渠道。

作者簡(jiǎn)介：李越（1988-），男，山西太原人，研究生，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

鄭慧熹（1990-），女，山西長(zhǎng)治人，研究生，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，研究方向不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。