東京都市圈從雛形開(kāi)始就是圍繞軌道交通在做文章，東京的京郊居住通勤模式的背后，是強(qiáng)大的軌道交通網(wǎng)在支撐。

京城居不易

城市擴(kuò)張帶來(lái)的居住成本（投資成本和交通時(shí)間成本）的變化，不同的國(guó)家有不同的體驗(yàn)。值得中國(guó)借鑒參考的恐怕要數(shù)近鄰日本，特別是號(hào)稱全球人口最多的首都——日本大東京都市圈。

按東京都（傳統(tǒng)市區(qū)）官方公布的數(shù)字，2013年?yáng)|京都人口總量為1329萬(wàn)，約占日本全國(guó)人口的10%，市區(qū)面積2188平方公里，約占日本國(guó)土總面積的0.6%，市區(qū)人口密度約6074人/平方公里，為日本全國(guó)人口最稠密的區(qū)域。

京城居不易，具體就表現(xiàn)在房租和房?jī)r(jià)的高企。

以收入水平在平均值之上的日本最大的航空公司日航的空姐為例，2010年日航空姐的年收入在700萬(wàn)日元左右（約合110萬(wàn)元人民幣）。

據(jù)稱日航空姐租住公寓房每月支出15萬(wàn)日元（約合2.5萬(wàn)元人民幣），公寓停車場(chǎng)停車費(fèi)每月支出3萬(wàn)日元（約合5，000元人民幣），居住成本合計(jì)18萬(wàn)日元，占其月收入30%。

這還是空姐中收入高的日航正社員（相當(dāng)于正式合同工）的收支，如果是日航契約工（相當(dāng)于中國(guó)的臨時(shí)工）空姐，月收入僅有20萬(wàn)日元（約合3萬(wàn)元人民幣），去掉15萬(wàn)房租，居住成本占收入的75%，據(jù)說(shuō)契約工的希望就是熬成正社員。

研究者稱，日本正在經(jīng)歷所謂“獨(dú)身綜合癥”的痛苦，據(jù)估計(jì)日本有大約1300萬(wàn)未婚男女與父母一起居住，其中大部分是不出門的宅男宅女，有300萬(wàn)人年齡已經(jīng)超過(guò)35歲。日本官方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)認(rèn)為，有40%的青年女性選擇不生兒育女，有90%的女性認(rèn)為選擇單身比可以預(yù)見(jiàn)的婚姻生活更明智。在分析這一令人困惑的時(shí)代潮流時(shí)，“日本居高不下的房?jī)r(jià)”被認(rèn)為是主要因素之一。

京郊候鳥群

早在上世紀(jì)80年代末，東京的管理者和規(guī)劃者就注意到大東京都市圈的人口已經(jīng)逼近或者達(dá)到3000萬(wàn)人，成為超過(guò)一直號(hào)稱世界上最大城市紐約的超級(jí)大都市。

有日本學(xué)者認(rèn)為：日本的城市問(wèn)題本質(zhì)上就是東京的問(wèn)題。雖然由于人口老齡化和少子化影響，東京城市人口膨脹的步伐也在逐步放緩，30余年來(lái)人口從3000萬(wàn)增加到3600余萬(wàn)，但還是位居著全球最大的超級(jí)都市方陣。

東京都官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，居住在東京都的人口約1318萬(wàn)，多出來(lái)的約2300萬(wàn)人口顯然是居住在傳統(tǒng)的“京郊”。東京人口占日本人口的三分之一，京郊人口占大東京人口的三分之二。

東京的規(guī)劃擴(kuò)張?zhí)攸c(diǎn)是分散化都心結(jié)構(gòu)，把從江戶時(shí)代總部形成的板橋、千住、新宿、品川四個(gè)在方圓10千米范圍的傳統(tǒng)都心，沿一條環(huán)形鐵路線向外擴(kuò)大到30～40千米，再形成新的都心。這些新都心不光解決居住需求，還將解決產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通樞紐等功能，在新都心居住的很大一部分居民，可以在“家園內(nèi)”就業(yè)，從而成為東京都以外區(qū)域的“本地鳥”。

由于東京都傳統(tǒng)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和商業(yè)優(yōu)勢(shì)，還是有相當(dāng)數(shù)量的居住在京郊的市民需要到東京上班，晚上回京郊居住，成為居住地名副其實(shí)的“候鳥”。

2005年日本《國(guó)情普查》數(shù)據(jù)顯示：到2005年為止，東京都白天人口約為1497.8萬(wàn)人，夜間人口約為1241萬(wàn)人，白天人口比夜間人口多256.2萬(wàn)人，東京都白天人口是夜間人口的1.2倍。從區(qū)域分布上看，傳統(tǒng)的商業(yè)、行政中心白天人口為1128萬(wàn)余人。

東京都各產(chǎn)業(yè)的人口聚集效應(yīng)焦點(diǎn)在三個(gè)核心區(qū)域，中央?yún)^(qū)、港區(qū)、千代田區(qū)，白天與夜間的人口比值高達(dá)7.4倍。

在東京都內(nèi)從事第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)牧漁業(yè)）的約占4%，而在第二產(chǎn)業(yè)（制造業(yè)、加工業(yè)等）干活的占23.7%，第一第二產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者約占東京都就業(yè)人口的27.7%。而第三產(chǎn)業(yè)成為東京都最大的就業(yè)領(lǐng)域，就業(yè)人口約占總量的66.5%，還有5.8%屬于其他分類就業(yè)者。東京都的功能轉(zhuǎn)型已經(jīng)完成，在中心市區(qū)內(nèi)居住和住在京郊到市區(qū)內(nèi)上班的業(yè)者大部分從事第三產(chǎn)業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示：約占東京都內(nèi)68.6%的就業(yè)人口選擇在本地居住，約8.3%的候鳥來(lái)自千葉市、10.3%的候鳥從埼玉市飛來(lái)、11.3%的候鳥從神奈川市往返，居住在其它區(qū)域的候鳥約占1.5%。

大東京圈京郊居民需要在東京都內(nèi)就業(yè)、就學(xué)的被稱為“通勤者”人數(shù)大約有252.9萬(wàn)人，與上述東京都晝夜人口差值大致相當(dāng)（考慮到有些人口是夜間進(jìn)入東京都內(nèi)居住或娛樂(lè)消費(fèi)）。

緊鄰東京都東南北部邊界的千葉、神奈川、埼玉三地貢獻(xiàn)的通勤者最多，這符合選擇近郊居住，交通費(fèi)用和時(shí)間成本最小化原則。比如神奈川縣府橫濱市，距離東京都圈僅30公里，如果乘快速地鐵僅需20分鐘。

根據(jù)交通與導(dǎo)航服務(wù)提供商INRIX公司發(fā)布的2013年全球交通擁堵程度排行榜：

1.布魯塞爾；2.安特衛(wèi)普（比利時(shí)）；3.洛杉磯（美國(guó)）；4.米蘭（意大利）；5.倫敦（英國(guó)）；6.巴黎（法國(guó)）；7.火奴魯魯（美國(guó)）；8.鹿特丹（荷蘭）；9.曼徹斯特（英國(guó)）；10.舊金山（美國(guó)）。

中國(guó)網(wǎng)友吐槽認(rèn)為沒(méi)有列入中國(guó)“首堵”北京顯得“不科學(xué)”，而作為全球人口密度數(shù)一數(shù)二的有250萬(wàn)人住在京郊需要每日往返市區(qū)的東京沒(méi)有入列，的確也有不同凡響的地方。

訣竅在于東京都市圈從雛形開(kāi)始就是圍繞軌道交通在做文章，東京的京郊居住通勤模式的背后，是強(qiáng)大的軌道交通網(wǎng)在支撐。

按東京交通整備局的規(guī)劃，有一個(gè)所謂“60原則”，只要居住在離東京市中心直線距離不超過(guò)60千米的地方，把交通費(fèi)時(shí)控制在60分鐘之內(nèi)，這就解釋了緣何與東京都邊緣交界的千葉、神奈川、埼玉三地居住的候鳥型東京人占比最大。

當(dāng)然，東京軌道交通的擁擠程度并不遜于北京，高峰期超員200%，被上班族稱為“魔鬼高峰期”。

東京郊地價(jià)

2014年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一疊聲的“跳水”、“崩盤”的危言聳聽(tīng)中，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)傳出的似乎是一派喜慶，類似“良好勢(shì)頭”、“供不應(yīng)求”、“迎接奧運(yùn)”這樣的美好辭藻在日本媒體上不吝使用。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2013年春季開(kāi)始，東京的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)趨熱并且到達(dá)旺盛的程度，熱度甚至超出東京房地產(chǎn)公司的預(yù)期，以至于新盤和存量盤的供應(yīng)量趕不上購(gòu)買需求的增長(zhǎng)，出現(xiàn)了所謂“供不應(yīng)求”的局面。水漲船高，一年間東京的房?jī)r(jià)上漲了10%。對(duì)于東京房產(chǎn)商而言已經(jīng)彌足珍貴，對(duì)東京的購(gòu)房者又有一種寒意襲來(lái)的感覺(jué)。

據(jù)2014年4月的數(shù)據(jù)，大東京圈的房屋銷售量同比下降了接近40%，這個(gè)降幅據(jù)稱為5年來(lái)的最大值。在一年間上漲的10%房?jī)r(jià)中，有8%的漲幅據(jù)稱是2014年1～4月份貢獻(xiàn)的。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，經(jīng)歷了日本房?jī)r(jià)過(guò)山車行情的消費(fèi)者開(kāi)始觀望了，甚至認(rèn)為“房?jī)r(jià)上漲的水平已經(jīng)到了消費(fèi)者難以承受的地步”。

分析機(jī)構(gòu)對(duì)東京房?jī)r(jià)的擔(dān)憂是有歷史傳承的，而且這種沉重的感覺(jué)一直陪伴日本經(jīng)濟(jì)30余年。

公認(rèn)日本資產(chǎn)泡沫最為光彩奪目的時(shí)期是1989年前后，反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，東京地價(jià)創(chuàng)下全球歷史上最昂貴的水平，1989年?yáng)|京市中心銀座一帶的地價(jià)高達(dá)1.2億日元/坪（3.3平方米），按現(xiàn)時(shí)匯率相當(dāng)于606萬(wàn)元人民幣/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎正常人能夠想象的范圍。

這種地價(jià)水平的直接后果就是泡沫爆炸性的破碎。大體上，經(jīng)歷了資產(chǎn)泡沫破滅的打擊后，東京的房?jī)r(jià)普遍平均下跌70%，高位進(jìn)場(chǎng)的人成為“負(fù)翁”者比比皆是。

就在1989年前后東京地產(chǎn)泡沫達(dá)到最高點(diǎn)的同時(shí)，日本相關(guān)的學(xué)者和規(guī)劃當(dāng)局已經(jīng)關(guān)注到東京中心區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)居民的擠出效應(yīng)，彼時(shí)東京圈的人口已經(jīng)在3000萬(wàn)左右，在日本第三次全國(guó)綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃（重心是東京的綜合開(kāi)發(fā)）中，大量工廠和中小企業(yè)被遷出傳統(tǒng)中心區(qū)，也隨之產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)人口的居住轉(zhuǎn)移問(wèn)題，著力于京郊區(qū)域的人口疏散作用按日本國(guó)土廳的設(shè)想，東京到2025年人口基本穩(wěn)定在3400萬(wàn)，首都的產(chǎn)業(yè)和生活功能向京郊分散，在此設(shè)想基礎(chǔ)上著手21世紀(jì)大東京圈的拓展規(guī)劃。

當(dāng)時(shí)提出的四大衛(wèi)星城群落：東京都內(nèi)的多摩（多摩、八王子、立川）和京郊的埼玉縣（大宮、浦和、川口）、神奈川縣（橫濱、川崎）、千葉等，今天已經(jīng)變?yōu)榭吹靡?jiàn)的現(xiàn)實(shí)。

總體上東京的樓市價(jià)格水平還是停留在相對(duì)于上世紀(jì)資產(chǎn)泡沫山頂?shù)湎聛?lái)的深谷位置。有學(xué)者認(rèn)為，即便在2004～2008年之間和最近出現(xiàn)過(guò)兩次樓市“小陽(yáng)春”行情，東京的房地產(chǎn)價(jià)格仍然僅相當(dāng)于1991年水平的不到一半，在非熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格尚不足當(dāng)時(shí)的30%，個(gè)別區(qū)域甚至僅有當(dāng)時(shí)的10%。

正因?yàn)檫@種長(zhǎng)期的樓市低迷，所以才有去年到今年房?jī)r(jià)微漲10%，就有喜憂參半的聲音出現(xiàn)在媒體上議論紛紛，才有因?yàn)榉康禺a(chǎn)商一直謹(jǐn)小慎微少有開(kāi)發(fā)新盤動(dòng)作，導(dǎo)致手上的房子出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象。

常言道：土地和房屋是面粉與面包的關(guān)系，根據(jù)土地價(jià)格的變化可以觀察東京房?jī)r(jià)變化的大概情況：

從2000年到2011年，東京都和京郊區(qū)域的地價(jià)10余年中一直保持下降的趨勢(shì)，在2008年有一個(gè)反彈，最近的2013～2014年之間也有一個(gè)反彈，但總體上大致維持在2000年前泡沫破滅后的水平是確立的，大體上住在東京都和京郊的人士購(gòu)買住房的土地成本基本還停留在上世紀(jì)90年代后期的水平。

京郊價(jià)幾何

日本房產(chǎn)信息公司Recruit Sumai Company發(fā)布了一個(gè)“2014年（東京人）想要居住的街區(qū)（車站）排名”，調(diào)查了東京都、神奈川、埼玉、千葉、茨城五地3000余居民，其中神奈川、埼玉、千葉是在東京都上班的人居住最密集的京郊地區(qū)。

在10個(gè)最受居住者歡迎的區(qū)域，8個(gè)在東京都，2個(gè)地處南部京郊的神奈川，北面的埼玉和東面的千葉未有區(qū)塊入選。

根據(jù)這個(gè)調(diào)查排名作為參考，再選取部分屬于京郊的區(qū)域，以二手房中介掛牌價(jià)為樣板，可以比較一下各區(qū)域之間的房?jī)r(jià)差異。

從中介的掛牌資料中看到，在東京圈買房或租房的價(jià)格考量中，離地鐵站遠(yuǎn)近是一個(gè)重要參考因素。一般認(rèn)為，如果待售或待租物業(yè)離地鐵站的距離超過(guò)12分鐘的步行時(shí)間，房?jī)r(jià)（租價(jià)）就會(huì)隨之降低，如果超過(guò)17分鐘，房?jī)r(jià)（租價(jià)）又會(huì)再低一個(gè)層次。

日本的不動(dòng)產(chǎn)分為兩種：一種是土地產(chǎn)權(quán)與建筑產(chǎn)權(quán)合一的，第二種是二者分離，建筑者租用別人的土地50年，有土地產(chǎn)權(quán)的住宅要比沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)的住宅貴不少，以下數(shù)據(jù)并沒(méi)有反映出日本房?jī)r(jià)土地的產(chǎn)權(quán)狀況。

一、東京都池袋

池袋是近期東京都居住的熱點(diǎn)，居民關(guān)注度從去年的13位上升到今年的第3位，據(jù)說(shuō)因?yàn)閲@池袋站有不少大的商業(yè)賣場(chǎng)進(jìn)駐。

（1）一居室公寓，使用面積16平方米：

距西武池袋線池袋站步行5分鐘路程，1988年落成三層鋼筋水泥結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)、玄關(guān)。

售價(jià)：790萬(wàn)日元（約合131萬(wàn)元人民幣，8.2萬(wàn)元人民幣/平方米）

租價(jià)：71.9萬(wàn)日元/年，6萬(wàn)日元/月（約合1萬(wàn)元人民幣/月）

（2）二居室公寓，使用面積46平方米：

距東武東上地鐵線北池袋站步行6分鐘路程1988年落成小高層鋼筋水泥結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)、玄關(guān)、過(guò)廳。

售價(jià)：2000萬(wàn)日元（約合333萬(wàn)元人民幣，8.3萬(wàn)元人民幣/平方米）

租價(jià)：156萬(wàn)日元/年，13萬(wàn)日元/月（約合2.5萬(wàn)元人民幣/月）

二、神奈川縣川崎市中原區(qū)（武藏小杉）

東京南部的神奈川縣的武藏小杉和橫濱被東京市民視為居住熱點(diǎn)。武藏小杉在川崎市中原區(qū)，因有5條軌道交通匯集于此的武藏小杉車站得名。

（1）一居室公寓，使用面積16平方米：

距東急東南線新丸子站步行7分鐘路程，1989年落成鋼筋水泥高層結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)、玄關(guān)、陽(yáng)臺(tái)。

售價(jià)：750萬(wàn)日元（約125萬(wàn)元人民幣，7.8萬(wàn)元人民幣/平方米）

租價(jià)：708000日元/年，59000日元/年（約合：9800元人民幣/月）

（2）二居室公寓整棟出售，土地使用面積135平方米：

距JR南武線路線平間站步行6分鐘路程，1984年落成鋼筋水泥兩層結(jié)構(gòu)，共四戶，每戶廚衛(wèi)、玄關(guān)、餐廳。

售價(jià)：5500萬(wàn)日元（約合40萬(wàn)日元/平方米，6.6萬(wàn)元人民幣/平方米）。

租價(jià)：402萬(wàn)日元，33.5萬(wàn)日元/月/棟（約合5.59萬(wàn)元人民幣/月/棟）

三、琦玉市大宮區(qū)

琦玉縣大宮市大宮區(qū)依托大宮火車站形成了一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、教育、文化等公共事業(yè)、產(chǎn)業(yè)為一體的中心區(qū)域，特點(diǎn)是有11條軌道交通線在此交匯。

（1）一居室公寓，使用面積24平方米：

距JR京濱東北線，根岸線大宮站步行6分鐘路程，2006年落成鋼筋水泥7層結(jié)構(gòu)，豪華精裝修、帶浴缸廚衛(wèi)、有線電視、木地板、陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)。

售價(jià)：1，150萬(wàn)日元（約合47萬(wàn)日元/平方米，7.9萬(wàn)元人民幣/平方米）

租價(jià)：87.5萬(wàn)日元/年（約合7.29萬(wàn)日元/月，1.2萬(wàn)元人民幣/月）

（2）二居室公寓整棟出售，土地使用面積187平方米：

距JR京濱東北線，根岸線大宮總站7步行分鐘路程，1992年落成輕型鋼筋水泥2層4戶結(jié)構(gòu)。3臺(tái)車地下停車場(chǎng)，廚衛(wèi)、餐廳、玄關(guān)、陽(yáng)臺(tái)。

售價(jià)：3600萬(wàn)日元/棟（約合19.25萬(wàn)日元/平方米，3.2萬(wàn)元人民幣/平方米）

租價(jià)：350萬(wàn)日元/年/棟（約合29萬(wàn)日元/月/棟，4.86萬(wàn)元人民幣/月/棟）

可以看出，選擇東京都新居住熱點(diǎn)池袋購(gòu)房與選擇在京郊居住熱點(diǎn)川崎市武藏小杉或者埼玉市大宮區(qū)購(gòu)房，在距軌道線車站近的好地段，16～24平方米一居室公寓的單價(jià)價(jià)差為3000-4000千元人民幣，價(jià)格水平差別不大，甚至有京郊公寓價(jià)格高于市區(qū)的情況。京郊的住宅可能條件更好，年代更近，比如是豪華公寓、電梯高層等。

在京郊的兩居室售賣掛牌中，大都是整棟出售，可能與房屋的產(chǎn)權(quán)不能分割有關(guān)。

兩居室的價(jià)格差別比較大，市內(nèi)池袋2000萬(wàn)日元買一套兩居室，在川崎市武藏小杉差不多可以買到兩套（5500萬(wàn)日元1棟X4套），在琦玉縣大宮區(qū)差不多可以買到3套（3600萬(wàn)日元1棟X4套）。

還有一個(gè)重要的支出是房屋的物業(yè)費(fèi)和維護(hù)費(fèi)，公寓的檔次越高，這筆費(fèi)用越貴，一般在1～3萬(wàn)日元/月，如果獨(dú)棟購(gòu)買的報(bào)價(jià)則不包含這筆費(fèi)用。

一般，中介給出的報(bào)價(jià)中會(huì)標(biāo)明一個(gè)參考的租金回報(bào)率，在7%～10%之間。換言之，買來(lái)投資的業(yè)主可以在10～15年之間收回成本。

再參考一下日本人的收入，按照《日本統(tǒng)計(jì)年鑒2013》發(fā)布的數(shù)據(jù)，日本家庭2011年戶均年收入612.17萬(wàn)日元（3人家庭，1.66人就業(yè)），約等于102萬(wàn)元人民幣。如果按本文開(kāi)頭的那位日航空姐的收入和支出狀況，三口人靠這個(gè)收入水平的生活應(yīng)該很一般。

如果在京郊居住熱點(diǎn)武藏小杉附近買一幢2層公寓樓，30年樓齡二手房，有4個(gè)二居室單位，售價(jià)5500萬(wàn)日元，以2011年日本家庭平均收入中間值612.17萬(wàn)日元計(jì)，房?jī)r(jià)和收入比值約為8.98倍，如果自住其中一個(gè)二居室單位，其余3個(gè)單位供出租獲取收益，則房?jī)r(jià)收入比將逐年降低。如果此棟樓房土地使用權(quán)是租來(lái)的，照租期50年計(jì)算，只剩下20年的使用期了。