目前北京新入市的項目多集中于五環(huán)外的近郊，房山已成為樓市成交最熱的板塊之一，雖然當(dāng)前房價已有明顯的漲幅，但與市區(qū)相比仍處在價格洼地，因此有相當(dāng)大的剛需人群有意向在房山購房。

房價還會跌嗎？當(dāng)大家都在看跌的時候，北京一些區(qū)域的房價卻已經(jīng)開始悄悄上漲。

近日，中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，從二季度以來成交量超過135套的住宅項目看，合計有12個項目，這12個項目成交均價相比一季度，只有3個項目環(huán)比下降。通州、大興、房山有6個項目成交均價漲幅超過10%。而且據(jù)不完全統(tǒng)計，大多數(shù)項目相比前一季度均價都有至少1000元的漲幅。

自2014開年以來，樓市的漲和降幾乎成為一個全民性的話題，然而在市場看跌情緒越發(fā)濃的情況下，房山卻不斷凸顯出上漲的趨勢，并以較高的成交率，引領(lǐng)北京樓市發(fā)展。那么，是什么促使房山的逆潮流發(fā)展呢？

新一輪拍地，房山再成熱點

今年年初，北京第一輪拍地，遠洋地產(chǎn)以11.44億元總價，配建2.7萬平方米限價商品房的代價擊敗萬科等8家競爭對手，奪得房山長陽鎮(zhèn)高教園區(qū)4號地，溢價率為48%。

對此，業(yè)內(nèi)人士估算認(rèn)為，遠洋地產(chǎn)奪得的房山地塊商品房的樓面價約為1.83萬元/平方米。而2013年房山一共有三宗地塊的樓面價突破1.7萬元，但樓面均價都在1.8萬元以內(nèi)，因此遠洋拿下的良鄉(xiāng)地塊創(chuàng)新高了。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示“在當(dāng)下競爭白熱化的土地市場中，房山區(qū)拍出1.8萬元/平方米的樓面價并不令市場意外”。張大偉稱，房山長陽區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成熟，區(qū)域內(nèi)配套逐漸完善，房價已經(jīng)突破2萬元/平方米，目前大部分在售項目售價約為2.5萬元/平方米。鑒于此，可見2014年房企拿地競爭的激烈程度仍在加劇。

似乎為印證以上的觀點，在7月末，位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)兩塊土地和房山區(qū)良鄉(xiāng)三塊土地，共5塊土地開拍。天洋、萬科+永同昌、世貿(mào)、韓建、中糧、天恒集團等10余家房企參與爭奪。最終，孫河地塊流拍，房山良鄉(xiāng)3塊商業(yè)金融用地則競爭火熱。天洋地產(chǎn)分別以11.55億元競得（房山良鄉(xiāng)組團）14-03-10、9.95億競得14-03-05地塊、4.65億競得14-03-13地塊。樓面價高達10931元/平方米，溢價率則高達210%。

2013年，五礦入手理工大學(xué)7號地溢價率49.22%，星華藍光則以16.35%溢價率將新城良鄉(xiāng)組團06街區(qū)06-23-01地塊收入囊中。對比之下，此次房山商業(yè)拿地，則可以說是真正的“高溢價”拿地了，顯見開發(fā)商對房山區(qū)域前景的看好。

長陽、良鄉(xiāng)兩地開發(fā)商密集開盤

為了解房山樓市的發(fā)展現(xiàn)狀，近日，記者來到房山樓盤的兩大主要板塊長陽和良鄉(xiāng)進行探訪。記者注意到，長陽地區(qū)聚齊了眾多知名開發(fā)商的項目，包括中糧萬科長陽半島、首開熙悅山、中鐵國際花園等。整個長陽板塊內(nèi)不時可見高大的建筑塔吊，很多項目占地面積巨大。不過，街道上行人不多，看上去顯得有些冷清。

記者了解到，長陽半島、芭蕾雨悅都、原香小鎮(zhèn)已經(jīng)有不少樓棟交房，但周邊超市、飯店、市場、醫(yī)院等生活配套設(shè)施開發(fā)得較為緩慢。對此，一售樓員告訴記者：“房山位于西南五環(huán)，要是配套全配齊的話就不是這個價了，配套方面年底就慢慢都起來了?！?/p>

記者以購房者的身份來到“首開-熙悅山瀾庭”的售樓處。由于是工作日的原因，售樓處的人并不多，僅有兩三組客戶在場。不過銷售人員表示“是周末的話，來訪客戶會有明顯增加?！?/p>

現(xiàn)場一位售樓員告訴記者，去年推出的樓都已經(jīng)售罄，今年6月推出的9號和15號樓也幾近售罄。預(yù)計8月底將加推一個4號樓，位于房山長陽地鐵站南50米，待售戶型面積為84平二居，89-99平三居，預(yù)計最低價19000元/平方米。

首開-熙悅山旁邊的中糧萬科長陽半島已經(jīng)與教委共同簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將共建“名校+名企”合作新路徑。據(jù)悉，長陽半島的這個項目是萬科目前包含業(yè)態(tài)最全的項目，有100多萬平米，包括教育配套、醫(yī)療配套。其中，北京小學(xué)、北京四中校舍已經(jīng)建設(shè)完成，馬上要交付，9月份就要開學(xué)了。一個三甲醫(yī)院，目前還沒有開工建設(shè)。

隨后記者來到了位于良鄉(xiāng)區(qū)域的金地朗悅售樓處。記者發(fā)現(xiàn)，前來看房的客戶相比長陽區(qū)域明顯增多。據(jù)了解，金地朗悅位于房山線大學(xué)城北站東500米，四期住宅1、2、4號樓在售，均價22500元/平方米，商住金地朗悅-YOYO派精裝洋房均價21000元/平方米在售。

除此之外，在閻村區(qū)域的天恒樂活城已進入收官階段，疊拼別墅區(qū)由于正在辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房證件，具體銷售日期待定。據(jù)了解，其在售的產(chǎn)品主要是滿足改善性需求的別墅產(chǎn)品。由于受到之前政府報備價格限制，目前均價還保持在18000元左右，每套別墅還有近100平米的贈送面積。

根據(jù)搜房網(wǎng)的資料顯示，中糧萬科-長陽半島、五礦-銘品、萬科長陽天地、金地朗悅、建邦華庭、首開-熙悅山等十幾個項目，都準(zhǔn)備在下半年開新盤，房山樓市新一輪的銷售旺季或許將拉開帷幕。

“在售的這幾個樓盤都在地鐵邊上，配套上大家都差不多，很多資源都是共享的，主要拼的是品質(zhì)和產(chǎn)品，差異化才是制勝法寶?！辈稍L中，一位業(yè)內(nèi)人士表示。

“3萬元時代”已不遠

“房價漲得我肉疼啊?！痹谑组_-熙悅山的售樓處，記者與前來看房的李女士聊了起來。李女士告訴記者，她從去年開始就一直在看房，在房價的漲跌變化中猶豫不決而終未出手，如今發(fā)現(xiàn)房山房價又漲了。

正是由于“城南計劃2900億”、“地鐵零距離”、“CSD（中央休閑購物區(qū)）”、“華北最大奧特萊斯”、“京津冀一體化”這些概念導(dǎo)致了房山的房價一路上漲。據(jù)了解，奧特萊斯2009年宣布要在房山開店時，最初計劃首期2010年底投入運營。當(dāng)時滿大街都是開發(fā)商散布的2011年10月即將開業(yè)的消息。因為這一“利好消息”傳達的“投資潛力”，房山的新房交易量迅速飆升，緊鄰奧特萊斯的芭蕾雨悅都銷量也是一路上揚。

記者發(fā)現(xiàn)，房山在售樓盤的價格，從2013年到現(xiàn)在已經(jīng)普遍上漲。有些準(zhǔn)備開盤的項目，價格雖沒有最終確定，但銷售人員給客戶的報價，已比去年有明顯上漲。良鄉(xiāng)區(qū)域的商品房，已普遍上漲到了25000元/平方米左右。

而根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2012年初，房山長陽區(qū)域出現(xiàn)過13500元/平方米的低價，后來隨著市場的回暖，2013年初房價上漲至16000-18000元/平方米，到現(xiàn)在基本均價在22000元/平方米，有些項目甚至達到了28000/平方米以上。雖然價格不斷攀升，購買者還是趨之若鶩。

北京天恒樂活城置業(yè)有限公司總經(jīng)理周興在接受記者采訪時表示，縱觀房山區(qū)域，不論是在利好頻傳的2009年，還是在市場低迷的2010年，都始終保持一種平穩(wěn)上漲的態(tài)勢，不像通州暴漲暴跌，也不像大興月月調(diào)價，因此也曾被媒體戲稱房山總是慢熱地區(qū)。這一方面反映出房山市場是伴隨區(qū)域發(fā)展逐步走高的區(qū)域。從一個側(cè)面反映出進駐的都是些較為成熟的開發(fā)企業(yè)，對項目的預(yù)期和后市的預(yù)判較為清醒和理性。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著新一輪拿地?zé)?，房山板塊后期房價上漲已成定局。據(jù)了解，目前房山區(qū)域房價相比北京其他區(qū)域，還是處在較低的水平。以距離房山區(qū)最近的大興為例，不少房價已逼近4萬元/平方米大關(guān)，如中信府、華潤公園九里均價在35000元/平方米附近。昌平在售的未來科技城也位于五、六環(huán)間，目前均價為29000元/平方米。

“伴隨房山的發(fā)展，該區(qū)域也必將越來越受到消費者的關(guān)注和認(rèn)可。而目前在售項目多為兩年前入市銷售的老盤，市場存量逐漸減少，新近拿地地塊由于受開發(fā)周期限制，無法在短期內(nèi)入市，都會進一步加劇市場供需矛盾，推動房價上漲。”周興表示。另有消息稱，今年年初遠洋地產(chǎn)11.44億元拿到的那塊地得到的審批預(yù)售價格為36000元/平方米。可見，房山樓價邁入“3萬元時代”真的已不遠。

交通完善帶動區(qū)域發(fā)展

記者在采訪中看到，幾乎每一家樓盤都會配備自家特色的房山區(qū)位地圖，不少開發(fā)商、購房者對房山的未來充滿信心，而這信心離不開“城南規(guī)劃”這幾個字。

2009年末北京展開了為期3年投資達到2900億元的《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》。在這3年中，房山的房地產(chǎn)業(yè)獲得了前所未有的發(fā)展，成為了北京樓市的熱門區(qū)域。據(jù)了解，房山區(qū)推出了重大經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃——建設(shè)CSD中央休閑購物區(qū)，以長陽鎮(zhèn)奧特萊斯華北旗艦店為引擎，全力打造華北最大的Outlets購物中心；依托永定河，發(fā)展高爾夫、足球、網(wǎng)球等戶外生態(tài)體育產(chǎn)業(yè)；著力打造會展經(jīng)濟中心，建設(shè)企業(yè)會議中心總部基地；發(fā)展“民宿”經(jīng)濟，深化特色旅游休閑產(chǎn)業(yè)，旨在將房山打造成為面向京津冀地區(qū)的現(xiàn)代化商業(yè)城際中心。

到2012年，“城南計劃”中第一個三年計劃完成。地鐵房山線、9號線修通，打通了房山與中心城區(qū)的軌道連接。

而房山房價的上漲，與地鐵9號線的開通不無關(guān)系。在9號線北段開通之前，房山地鐵交通一直處于“斷連狀態(tài)”，這阻隔了不少有意去房山置業(yè)的買房人。2012年底9號線連通后，9號線與1號線之間不再“架空”，全程僅需半小時，真正實現(xiàn)了房山與城區(qū)的對接。與此同時，隨著杜家坎的拓寬、京良路的改造、六環(huán)的全線貫通，房山的出行問題得到解決，極大地帶動了區(qū)域的發(fā)展。

購房人群正在擴大

2013年北京開始實施“新三年城南行動計劃”。計劃將集中在城南布局一批重大產(chǎn)業(yè)項目，完善南城交通布局，將城南地區(qū)打造成首都經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的新增長極。南城地產(chǎn)的客戶不再是原來低端的剛需人群。

可以說，從2010年長陽板塊崛起，帶動整個房山樓市的快速發(fā)展，到現(xiàn)在區(qū)域發(fā)展初具規(guī)模，當(dāng)年諸多品牌開發(fā)商打開市場，靠的就是中小戶型吸引首次置業(yè)的剛需人群。直到2012年上半年“以價換量”的時期，開發(fā)商為回籠資金拿出的“殺手锏”還是剛需小戶型。而如今，隨著區(qū)域的成熟、價格的上漲，房山區(qū)域在售的產(chǎn)品類型和目標(biāo)客群，也在悄然發(fā)生著變化。

特別是9號線的并網(wǎng)，讓房山區(qū)域的購房人群進一步擴大——方便的交通加上相比大興、通州等地較高的性價比也讓房山的購房人群越來越往東、往北擴大，中關(guān)村區(qū)域、望京等地的購房人明顯增多。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在房山置業(yè)的客戶群分為三部分：一部分是朝陽、海淀、豐臺被高房價擠壓到房山購房的首次置業(yè)者，占整個客群的90%；另一部分是在房山工作的其他城市移民：此客群多數(shù)已在房山工作了一段時間，有定居的打算。隨著CSD的建成，未來此類型購房者比例將顯著提高；投資客占目標(biāo)客群的一少部分，他們看重的是房子的升值潛力大。

在六環(huán)房價每平米破2萬元甚至逼近3萬元的當(dāng)下，房山長陽、良鄉(xiāng)地區(qū)的房價似乎更能讓置業(yè)者看到希望。而在“全北京向南看”的形勢下，大興、亦莊、通州房價一路走高，處于價格洼地的房山地區(qū)未來潛力不可小覷。