情況1

中介挑唆 賣主找茬撕契約

電表被拆，門鎖被砸……自從買下小楊的房子后，老張一家的日子從沒消停過。終于在忍無可忍之下，老張決定將其告上法庭。

老張說，去年，他通過中介公司與小楊簽訂了《北京市存量房買賣合同》，雙方約定：小楊將位于北京市海淀區(qū)西三旗的房產(chǎn)賣給老張，總價210萬元。按照約定，老張于12月7日向小楊支付了80萬元首付款。隨后小楊就到外地出差去了，他走前將房屋交付給老張使用，并約定等自己出差回來后，老張支付剩余尾款并辦理過戶手續(xù)。

在交完首付款后，老張和妻子高高興興地搬進了新房。為了安全，老張在入住前還安裝了一個新防盜門。然而讓老張沒想到的是，3個月后，出差回來的小楊卻通過中介向老張暗示要漲價。對此，老張堅決不同意漲價，“白紙黑字簽了協(xié)議的，怎么能說變就變！”

后來老張得知，原來是中介在這里起了作用，他們給小楊找了一個能出更高價格的買家。隨后，令老張意想不到的事情發(fā)生了。他家的電表竟被人拆走了，老張十分氣憤，立刻給小楊打電話，明確告知若不立即將電表裝上，就會將其告上法庭。

誰知小楊毫不理會，反而囂張地表示：“再加價30萬，否則我立刻收回房屋！”之后的一個星期，老張都是跟妻子晚上點著蠟燭度過的。

而小楊發(fā)現(xiàn)斷電不起作用，就開始伙同中介公司的人，每天晚上堵老張家的門鎖孔，一連堵了4次。最后一次趁老張不在家，小楊居然用鐵錘將門鎖砸壞，之后徑直走入房中，取走了客廳墻上自己沒拿走的墻畫。老張一家的生活受到了嚴重影響，最終，忍無可忍的老張決定將小楊告上法庭……

案外思考

首付后過戶前 買主享有使用權(quán)

本案中，房子沒有過戶，所有權(quán)還是小楊的。但他在收取了老張的首付款后，已經(jīng)將房屋的使用權(quán)交付給老張。案件中，小楊和中介堵鎖眼、砸門鎖，明顯是侵犯老張防盜門所有權(quán)的行為，應(yīng)該承擔全部損失賠償責任。而且小楊還有砸門鎖的行為，已涉嫌觸犯我國《刑法》規(guī)定的“故意毀壞公私財物罪”，在砸壞門鎖后，小楊私自進屋的行為更是涉嫌“非法侵入住宅罪”。

對此，老張可以提起合同繼續(xù)履行之訴，要求法院判令小楊繼續(xù)履行合同，并協(xié)助老張辦理房屋過戶手續(xù)。在合同繼續(xù)履行之訴中，可同時根據(jù)合同約定，要求小楊支付延期履行合同的違約金。

情況2

夫妻共有房 一方后悔想“賴賬”

雖然還沒有最后辦理過戶，但張杰還是把新買的二手房裝修一新住了進去。然而讓他沒想到的是，他在新房子住了9個月之后，突然接到了原房東的起訴書……

2009年3月，經(jīng)過中介介紹，張杰與小李簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定小李將該房屋賣給張杰。當時，張杰按照合同約定支付了定金和首付款，小李也依約交付了房屋。之后，張杰對房屋進行裝修后一直居住，但雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

誰知在2009年年底的時候，小李的妻子王某突然訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。

在法庭上，小李的妻子王某說，雖然房子的產(chǎn)權(quán)登記在丈夫一人名下，但這套房屋是兩人婚后共同出資購買的，屬于夫妻婚內(nèi)共同財產(chǎn)。張杰與丈夫兩人簽訂房屋買賣合同，應(yīng)取得自己同意，但事實上并沒有，因此合同應(yīng)屬無效。

聽完王某的話，張杰大為惱火。因為在房屋交付時，王某曾到過現(xiàn)場，張杰有理由相信出售房屋是小李夫妻雙方共同的意思表示，如今說她自己不知情是不符合事實的。而且，在房屋交付后，自己一直在訴爭房屋內(nèi)居住并支付物業(yè)、供暖、有線電視費用。更重要的是，自己和小李并沒有惡意串通損害王某的利益，房屋應(yīng)屬于善意取得。

最終，法院通過調(diào)查審理，駁回了王某的訴訟請求。

案外思考

面對善意購買 夫妻一方很難追回

北京二手房價格增幅飛快，讓部分房主賣房后沒過多久就開始后悔，于是，他們想方設(shè)法在辦理過戶時以各種理由“撕毀”合同。這里面最常見的就是共有房屋的夫妻一方，以不知情為由，請求法院確認買賣合同無效。

其實，在2010年北京市高院發(fā)布的《審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》中提到，出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。

這意味著在2010年之前，類似案例的判決是房屋買賣合同無效。而在2010年該指導意見公布后，法院一般都判決合同有效。若賣家反悔，應(yīng)該由賣方承擔違約責任。

情況3

購小產(chǎn)權(quán) 給自己埋雷近3年

“如果當初我有最基本的法律常識，打死我都不會去買小產(chǎn)權(quán)房！”如今的小林回想起自己的這場官司，心里五味雜陳……

小林在北京工作幾年后，一直沒能實現(xiàn)自己的買房夢，眼瞅著家人一直催自己和女友結(jié)婚，沒什么錢的他每天都在干著急。后來，小林聽說小產(chǎn)權(quán)房便宜，于是咬咬牙跟親戚朋友們借了10幾萬，在城郊買了一套小產(chǎn)權(quán)房。

由于房子是農(nóng)村宅基地房屋，因而難以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，只是簽了一份房屋買賣合同。小林哪里知道，自己購買小產(chǎn)權(quán)房的行為為以后的生活埋下了隱患。

小林買房之后，北京的房價一直都在飆升，小林所在的村子也傳來了將要拆遷的消息。這一切讓賣房人老李看在眼里悔在心里，看著翻了好幾倍的房價，他再也坐不住了。之后，他一紙訴狀將小林告上法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效。

老李的做法讓小林覺得可笑又荒唐，他拿出當初的購房合同，心想：白紙黑字都寫得清清楚楚，就算這合同不正規(guī)，法院還能否認買房的事實？

然而，到了法庭上，小林才發(fā)現(xiàn)自己錯了。原來國家規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。此時的小林才知道，自己當初買房，本身就是違法的！

看著即將失去住了近3年房子，小林悔不當初。

案外思考

小產(chǎn)權(quán)房沒有合法地位

在我國，小產(chǎn)權(quán)房不具有合法地位。

現(xiàn)實中，在農(nóng)村房屋買賣案件中，與本案類似的案例很多，就是城里人買了農(nóng)村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，很多購房人都是到了法庭才知道合同竟然無效。

所以，在此需要提醒購房者，千萬不要為圖便宜購買小產(chǎn)權(quán)房，因為它不受法律保護，一旦購買，很可能就會為以后的生活埋下隱患。

情況4

買央產(chǎn)房10年 房主仍拒過戶

10年前，老董從自己的同事任某那兒購買了一處央產(chǎn)房，因任某反悔一直拒絕辦理過戶，老董忍無可忍最終將同事起訴到了法院……

老董買的房子，位于海淀區(qū)西三旗。這些年，任某一直拒絕給老董辦理這套房屋的過戶手續(xù)。終于在憤怒之余，老董將同事起訴到了法院。

老董稱，因涉案房屋是央產(chǎn)房，辦理過戶的首要環(huán)節(jié)是向在京中央和國家機關(guān)住房交易辦公室提出申請并辦理備案登記，這個環(huán)節(jié)必須得有任某配合辦理，但這么多年，他始終以種種理由拒絕配合。而對此，任某卻說，此房為央產(chǎn)房，不能直接過戶，需要補交超標面積，在沒有補交超標面積之前，單位是不同意他出售的。

而法院審理之后認為，雖然雙方簽署的買賣合同合法有效，任某應(yīng)按照合同約定，協(xié)助老董辦理房屋過戶。

但因涉案房屋須經(jīng)過中央和國家機關(guān)住房交易辦公室進行備案登記，而且目前該房屋的超標面積未處理，辦理備案登記存在障礙，房屋仍涉及原產(chǎn)權(quán)單位的相關(guān)權(quán)益，因此雙方買賣的房屋無法依據(jù)雙方約定進行備案登記及辦理過戶。最后法院駁回了老董的訴請。

案外思考

央產(chǎn)房交易需滿足四條件

具備以下四個條件的央產(chǎn)房才能上市交易：一，已經(jīng)取得房產(chǎn)證；二，原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案；三，有超標情況但已在原產(chǎn)權(quán)單位作過超標處理；四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房。因此，如果涉及的央產(chǎn)房不同時具備上述4個條件，那么簽訂的買賣合同被認定無效的可能非常大。

為了避免出現(xiàn)這樣的無奈境地，建議購房者在購買央產(chǎn)房等特殊性質(zhì)的房屋之前，盡可能多了解相關(guān)的法律規(guī)定和政策規(guī)定，并仔細審查出售房屋的權(quán)屬登記情況，最大限度地避免“踏空”。

專家支招

特邀專家 李 松

北京盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師

“四招”讓購房者遠離風險

針對目前出現(xiàn)的二手房買賣糾紛倍增的現(xiàn)狀，李松律師提示購房者，應(yīng)從以下方面保護自己的合法權(quán)益，規(guī)避風險。

1、在簽訂購房合同時，買方應(yīng)該盡量縮短交易時間，減少交易環(huán)節(jié)。因為拖延的時間越長，中間的環(huán)節(jié)越冗雜，賣方就越容易因房價上漲等因素而發(fā)生變故。

2、在購二手房前，消費者一定要讓房東提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明，存在共有權(quán)人時，應(yīng)征求共有權(quán)人的意見，并保留相關(guān)的書面證據(jù)。在確認房屋的權(quán)屬和占有狀況后，再決定是否購買房屋。

3、交易時買賣雙方應(yīng)當選擇正規(guī)房屋中介機構(gòu)。由于北京的房價上漲速度很快，有些不法房產(chǎn)中介為了使自己利益最大化，經(jīng)常教唆賣方違約惡意漲價。為了防止這種情況出現(xiàn)，最好的辦法就是嚴格約定合同的履行條款，明確約定違約責任的承擔，使其不敢輕易違約。

4、購房者不僅應(yīng)在購房前到現(xiàn)場查看房屋，還應(yīng)向物業(yè)公司、鄰居、開發(fā)商了解情況。同時要了解相關(guān)購房的法律規(guī)定，比如農(nóng)村宅基地上所建房屋不能上市交易，央產(chǎn)房交易流程復雜等等，確保自己購房后不會留下隱患。