只有城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)才會有剛需，才會有發(fā)展的潛力。一直唱漲房地產(chǎn)市場的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化對住宅的需求非常大，中國住宅用地難以滿足城鎮(zhèn)化的需求，所以房價會一直上漲，中國房地產(chǎn)也就不會有泡沫。

但此前國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦曾表示，新增住宅需求年度峰值預(yù)計出現(xiàn)在2015年前后，為1200萬?1300萬套，目前已經(jīng)接近峰值。因此不支持房價長期大幅增加。

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，城鎮(zhèn)化率突破70%后基建投資才放緩，且從50%?70%是個加速城鎮(zhèn)化的過程。包括美國、韓國、日本，城鎮(zhèn)化率都是快速發(fā)展到70%以上，房地產(chǎn)市場的需求才逐漸放緩，那么中國也會這樣嗎？

首先，我們看一組國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)： 2009?2013年，我國的城鎮(zhèn)化率分別為46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%。城鎮(zhèn)化年漲幅分別是：3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。連續(xù)4年，中國城鎮(zhèn)化的速度在明顯放緩。也就是說，隨著中國經(jīng)濟(jì)漲幅從2位數(shù)的高速增長逐漸調(diào)整到7%-8%的中速增長，城鎮(zhèn)化率的上漲也將放緩。

其次，為什么中國城鎮(zhèn)化率未到70%漲幅就放緩？國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年中國15?59歲的勞動年齡人口的絕對數(shù)量減少了345萬人。有分析認(rèn)為，勞動年齡人口總量下降這一歷史性拐點(diǎn)，意味著年輕人需要撫養(yǎng)的老年人、未成年人總數(shù)比重上升，即人口撫養(yǎng)比上升，使得中國經(jīng)濟(jì)過去賴以快速增長的人口紅利窗口加快關(guān)閉，勞動力短缺的情況會日益嚴(yán)重。農(nóng)村勞動力供給絕對數(shù)量將明顯減少，意味著未來可轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村勞動力越來越少；隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和接受人口轉(zhuǎn)移空間逐漸收窄。

再次，城鎮(zhèn)化已不能推動房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)可能反而限制城鎮(zhèn)化發(fā)展。中國在實(shí)際城鎮(zhèn)化率之外，還有一個更真實(shí)的數(shù)據(jù)——戶籍城鎮(zhèn)化率。2012年全國按戶籍人口計算的城鎮(zhèn)化率僅35.29%，與實(shí)際在城市居住人口相比，擁有城市戶籍的人口會減少約2億人。出現(xiàn)這一差距的主要原因是房地產(chǎn)的價格過高。

中國各級城市中，除京滬，其他城市基本都可以通過購房實(shí)現(xiàn)落戶，即獲得戶籍。而如果農(nóng)村勞動力想要獲得城市戶籍，最重要的一個條件就是有固定住所，這也就是為什么過去10年中國城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動影響這么大。

但戶籍城鎮(zhèn)化與實(shí)際城鎮(zhèn)化率近2億人口差距的存在，直接說明，房地產(chǎn)的發(fā)展特別是價格的上漲，遠(yuǎn)超過了實(shí)際剛需的承受力，造成未來需求存在，但有效需求萎縮，特別是農(nóng)民工需求上漲減緩甚至減少。這使得未來房地產(chǎn)的發(fā)展需求將主要寄托在滿足已居住在城市，但并沒有城市房屋的人群。實(shí)際需求巨大，價格過高下又無力購買，將成為未來房地產(chǎn)市場的主要矛盾。

從城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢可以判斷，房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期已過去，房價相比全球任何國家都不算低，這種透支的發(fā)展必然需要調(diào)整。

當(dāng)然，由于中國實(shí)際戶籍城鎮(zhèn)化率約35%，需求總量依然龐大，所以房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)崩盤。未來房地產(chǎn)市場依然將是中國最重要的一個經(jīng)濟(jì)行業(yè)，但行業(yè)利潤率將越來越接近普通制造業(yè)，市場風(fēng)險會有所加大。