2月，龍湖和泰禾先后拿下西局舊村改造項(xiàng)目地塊，根據(jù)業(yè)內(nèi)測算，刨除配建限價(jià)商品房以及還建部分外，樓面價(jià)均突破了6萬元/平米，未來售價(jià)預(yù)計(jì)將超10萬/平米，成為名符其實(shí)的高端項(xiàng)目，然而，與即將擠進(jìn)豪宅區(qū)并不匹配的是，區(qū)域環(huán)境、商業(yè)現(xiàn)狀不容樂觀。目前這里能交易的房源只有二手房，而且是極少上市買賣的二手房，當(dāng)然，他們就是最大的受益者了。

樂了房東苦了租戶

沿西局南街一直向東，經(jīng)過西局玉園，能看見一片正在施工的高層住宅樓，與之一街相隔的便是近日引起不小轟動(dòng)的西局地塊。

兩塊地緊挨在一起，被鐵柵欄嚴(yán)密的圍擋了起來。面積不大，應(yīng)該說出乎意料的小，以致第一次路過時(shí)，記者一行都并未認(rèn)出這就是被十?dāng)?shù)家房企爭搶的“鹿肉”。

這兩塊在業(yè)內(nèi)掀起波瀾的高價(jià)地，同樣也給周邊的居民帶來了極大的沖擊。

“瘋了吧！”這是秦國軍聽到地塊樓面價(jià)每平米6萬時(shí)的第一反應(yīng)。他顯得有些悶悶不樂，再三跟記者確認(rèn)。

“那塊地不是原本規(guī)劃做敬老院的嗎，怎么會(huì)賣出去呢？”對于秦國軍他們這樣的租戶來說，這實(shí)在算不上什么好消息。

今年三十多歲的秦國軍經(jīng)營著一家雜貨店，他的店鋪在保利百合的東門附近，距地塊不過1000米。對他而言，地價(jià)高意味著將來的房價(jià)更高，周邊的房價(jià)也會(huì)跟著水漲船高，那就意味著房租要漲。

“我這鋪?zhàn)硬坏?0平米，10萬元一年，加上水電每個(gè)月基本賺不了什么錢，如果房租再漲，誰受得了？”秦國軍嘆著氣道。

聽到記者與秦國軍的對話，在店里購物的劉興富很感興趣地參與進(jìn)來，他在這里做了5年多的中介，對保利百合的底商很熟悉。他告訴記者，自從地鐵相繼開通，商鋪都在漲錢，南面比北面便宜，目前大概5-6元/平米/天，北面因?yàn)榕R近六里橋長途客運(yùn)站和六里橋地鐵出口，價(jià)格在15-25元/平米/天?！艾F(xiàn)在租金已經(jīng)不低了，很多鋪?zhàn)佣甲霾涣藥啄昃妥呷?，上個(gè)月，南邊那家很受歡迎的燒餅鋪剛關(guān)門，才干了一年?！?/p>

“地賣得貴我們又沒得著好處，反而是壞處全由我們承擔(dān)了。”保利百合的一位租客有些氣憤，她告訴記者，漲房租只是看得見的苦。另一方面，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的小吃店、雜貨店承受不了高租金搬走了，他們的一日三餐和生活成本越來越高。

但對于周邊的一些住戶，這消息卻再好不過。

“真的？太好了！”這是蔡阿姨聽到地塊樓面價(jià)6萬/平米時(shí)的第一反應(yīng)。

蔡阿姨是老西局村的拆遷戶，2013年8月拿到房屋鑰匙后，蔡阿姨就將玉園的回遷房租了出去。今年1月，她的第一批房客剛住進(jìn)“西局玉園”的新家。

“80多平的小兩居，精裝修，一個(gè)月4200元?！本o挨著三環(huán)和10號線，這樣的價(jià)格在蔡阿姨看來一點(diǎn)不高，得知龍湖和泰禾在自家小區(qū)旁邊拿地之后，她準(zhǔn)備回家與兒子商量商量以后漲房租的事。

幾乎無房可賣

在業(yè)內(nèi)人士看來，西局目前仍屬于毗鄰西南三環(huán)的價(jià)值洼地，不論是房價(jià)水平還是租金水平在三環(huán)周邊來講都不算高。

不過令人詫異的是，即使價(jià)格如此誘人，西局區(qū)域內(nèi)的二手房成交量卻一直在兩位數(shù)徘徊。

“西局去年全年也就成交了12套。”偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司豐臺(tái)區(qū)經(jīng)理梁宏偉告訴記者，“歷來如此，西局的歷史變革和樓市格局導(dǎo)致區(qū)域的成交量一直很低?！?/p>

在中介們的概念中，麗澤橋以西至萬豐路，西局南街半徑1-1.5公里內(nèi)被認(rèn)為是西局板塊，這一板塊內(nèi)統(tǒng)共也就3個(gè)住宅項(xiàng)目：西局欣園、西局玉園，以及一個(gè)不知名的在建項(xiàng)目。

“西局欣園北區(qū)大多是部隊(duì)的房子，以及一部分回遷房，其中能賣的只有兩棟，南區(qū)允許交易的房子多些，但是稅費(fèi)非常高。”梁宏偉解釋說，西局玉園也是原西局村居民的回遷房，業(yè)主尚未取得房本，所以也是不能賣的?！爸劣谠诮ǖ哪莻€(gè)項(xiàng)目，由于并未公布開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)等信息，也無法辨認(rèn)是否能交易。三個(gè)項(xiàng)目幾乎都沒房賣，成交量自然也就上不去?！?/p>

梁宏偉提到的不知名在建項(xiàng)目，靠近麗澤橋，在豐臺(tái)北路北側(cè)，記者從附近居民口中得知亦是回遷房項(xiàng)目。

“西局的住宅大多是2010年前后政府主導(dǎo)建設(shè)的，剩下的就是軍產(chǎn)房，龍湖剛拿的地是西局舊村改造的第一塊土地，也是西局入市的第一塊土地。所以區(qū)域內(nèi)不管是新建住宅還是二手房項(xiàng)目都屈指可數(shù)。”一位不愿透露姓名的房企負(fù)責(zé)人表示。

記者在走訪西局時(shí)亦發(fā)現(xiàn)，整個(gè)西局僅有三家二手房中介機(jī)構(gòu)：我愛我家、鏈家和中大恒基，而他們的大多數(shù)業(yè)務(wù)來自于欣園一街之隔的望園東里、保利百合花園。

“望園的成交量也不高，今年3月僅才成交了3套。”梁宏偉告訴記者，望園和豐華苑小區(qū)吸引的是剛需人群，而看上欣園、玉園的則是改善性消費(fèi)者?！斑@兩個(gè)小區(qū)（欣園、玉園）的戶型都不錯(cuò)，基本都是自住需求，拿出來賣的很少?！?/p>

二手房價(jià)蠢蠢欲動(dòng)

稀缺的地段、白熱化的搶奪、逼近去年北京地王的樓面價(jià)。但就是一個(gè)這樣的區(qū)域，目前商品房新房供應(yīng)為零，二手房價(jià)格正蠢蠢欲動(dòng)。

“從2012年到2014年兩年時(shí)間里，西局二手房均價(jià)才長了不到5000元?！眰I(yè)我愛我家豐益區(qū)的區(qū)域經(jīng)理梁宏偉告訴記者，去年年初，西局欣園南區(qū)（以西局南街為界，南側(cè)為欣園南區(qū)，北側(cè)為北區(qū)）的二手房均價(jià)為3.3萬-3.4萬元/平米之間，北區(qū)則為3.8萬元/平米左右，這一價(jià)格在地鐵10號線、9號線開通后才有所上漲。因?yàn)槲骶值亩址亢苌?，又一直被市場視為邊緣地帶，所以房價(jià)漲幅非常慢。

目前的西局板塊，二手房價(jià)格主要集中在3.6萬-4萬元/平米之間。2009年剛?cè)胱〉谋＠俸匣▓@價(jià)格則相對較高，在4.8萬-5萬元/平米之間。而西局地塊往西，七里莊附近的二手房單價(jià)也基本維持在3.5萬元/平米左右，最高不超過4萬元/平米。

顯然，6萬元/平米的樓面價(jià)，以及業(yè)內(nèi)對兩地塊售價(jià)超10萬元/平米的預(yù)期，給周邊的二手房注入了興奮劑。

“價(jià)格暫時(shí)還沒出現(xiàn)太大變化，畢竟剛拿地，規(guī)劃、配套都還沒有?！敝写蠛慊牡陠T小成告訴記者，但業(yè)主的提價(jià)預(yù)期已經(jīng)顯現(xiàn)?！白罱呀?jīng)接到好些業(yè)主的電話，商量提價(jià)的事情?！?/p>

“保利百合花園現(xiàn)在的價(jià)格就是受到配套的限制，北邊距離一公里的風(fēng)荷曲苑小區(qū)周邊配套稍好一些，整體單價(jià)就能比保利百合花園高出1萬元/平米。

“所以，西局這邊將來生活氛圍更成熟一些后，再加上高價(jià)地的傳導(dǎo)效應(yīng)，今后價(jià)格上漲是顯而易見的。”小城說。

新豪宅區(qū)還有多遠(yuǎn)？

據(jù)業(yè)內(nèi)計(jì)算，西局剛拍下的兩地塊，未來樓盤售價(jià)不會(huì)低于10萬元/平米，說高端一點(diǎn)不為過，但與即將擠進(jìn)豪宅區(qū)并不匹配的是，西局目前的區(qū)域環(huán)境、商業(yè)現(xiàn)狀不容樂觀。

記者在兩次走訪中發(fā)現(xiàn)，整個(gè)西局緊挨的三環(huán)只有華堂商場、卜蜂蓮花購物中心這樣檔次的商場，完全稱不上高端。更何況，在這里，一個(gè)永和大王、吉野家這樣的快餐居然被很多人視為“有些貴”，備受高端群體重視的教育、醫(yī)療資源在這里也并不豐富。

相比未來10萬/平米的售價(jià)。這樣的消費(fèi)購買力，這樣雜亂的環(huán)境、這樣復(fù)雜的人群，是否真的能夠撐起別墅項(xiàng)目，躋身新興豪宅區(qū)？就連偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉都表示，豐臺(tái)的房價(jià)七八萬元一平米？“反正我是不會(huì)買的。”

當(dāng)然，精明如泰禾、龍湖肯定沒有發(fā)瘋。在兩家企業(yè)的負(fù)責(zé)人看來，西局地塊雖然存在一些問題，但是瑕不掩瑜，這可是三環(huán)邊上。

“目前來看西局卻是存在一些問題，比如環(huán)境飽受詬病、商業(yè)配套缺乏等等，但從長遠(yuǎn)來看，西局緊鄰麗澤商圈，在政府規(guī)劃的第二金融區(qū)范圍內(nèi)，未來的發(fā)展前景很可觀?！痹赗ET睿意德營銷服務(wù)部董事商十磊看來，即使有政策利好，但西局如今的環(huán)境、消費(fèi)水平不具備成為新興豪宅或金融區(qū)的條件。“一是區(qū)域內(nèi)的人口總量不足、消費(fèi)能力欠缺，二是西局附近的利好項(xiàng)目還處于規(guī)劃階段，尚未出現(xiàn)落地的核心配套。”商十磊認(rèn)為，西局附近沒有拿得出手的商圈，而成熟的商圈需要培育的時(shí)間，“慢慢來，一步一步走?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為西局比較適合完整的規(guī)劃和整體產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，一旦高端產(chǎn)業(yè)順利被導(dǎo)入，尾貨市場、小產(chǎn)業(yè)被遷出，這里將發(fā)生質(zhì)變：高素質(zhì)、高購買力的辦公、居住人口增加，環(huán)境雜亂的毒瘤得以從根源拔除，緊鄰三環(huán)的優(yōu)勢，成為新興豪宅區(qū)并非難事。

“政府把樓面價(jià)放的這么高，肯定是看好這個(gè)區(qū)域的。剩下的只是怎么做的問題?！闭缒撤繃筘?fù)責(zé)人所言，說起來都比較容易，但以上哪一件做起來不需要時(shí)間？