經(jīng)歷上半年忸忸怩怩的一輪暗降之后，北京樓市仍然低迷，庫存再攀8萬套的新高，成交量則創(chuàng)下9年來的同期最低值。

在樓市中躍馬向前的房企們，要快速到達(dá)銷售業(yè)績的終點(diǎn)，最好的利器顯然是手中的“鞭子”——價格。鞭子揮得狠一些，跑得就快一點(diǎn)。樓市進(jìn)入下半年，房企去庫存壓力進(jìn)一步增大，華業(yè)、東亞新華、首開及富力等房企，逐步開始直接降價，下半年眾房企將“快馬加鞭”，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性去庫存階段。

降價跑量

為了跑量，上半年北京樓市諸如零首付、特價房等促銷手段層出不窮，為的就是降低門檻。然而零首付實(shí)際上是首付分期，拿出來做促銷的房源，多數(shù)是戶型不好或是面積偏大的，有的所謂優(yōu)惠活動在很短時間內(nèi)匆匆結(jié)束。所謂的降價樓盤也是“噱頭”大過實(shí)際。

進(jìn)入下半年來，房企在銷售業(yè)績的壓力之下，進(jìn)一步加大“以價換量”策略的力度。相比于遮遮掩掩的優(yōu)惠折扣、贈送家電，直接降價的行為反映出部分企業(yè)加快周轉(zhuǎn)的決心。

近期，在售多年的老盤華業(yè)東方玫瑰開始降價，整體價格由5月的24000元/平方米，下調(diào)至23500元/平方米。據(jù)銷售人員表示，目前一居價格約24500元/平方米，兩居和三居約23000元/平方米，價格相比5月份的售價每平方米降了約500-800元。雖然價格實(shí)實(shí)在在地整體下調(diào)，市場觀望情緒依然嚴(yán)重，小幅的調(diào)價作用不大。該項目入市的房源中，一居產(chǎn)品總共27套售罄，而主力的兩三居產(chǎn)品則成交僅二三十套，銷售情況一般。

東亞新華是在萬科領(lǐng)降后高調(diào)跟進(jìn)的開發(fā)商，最近，東亞旗下的東亞五環(huán)國際和東亞尚品臺湖也開始大幅降價促銷。地處舊宮板塊的東亞五環(huán)國際目前價格調(diào)整為24900元/平米，相比之前26000元/平米的均價，直降超過千元。

位于通州臺湖的東亞尚品臺湖為新盤，預(yù)計今年下半年開盤，目前項目的報價由之前的20000元/平米將至15900元/平米。

“8月尚品臺湖推一期兩百多套，報價是15900元/平米起。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，目前樓市觀望情緒比較嚴(yán)重，因此公司要調(diào)整銷售策略，盡快跑量。

頻傳資金鏈緊張的首開也開啟了實(shí)質(zhì)性降價。以其7月前后入市的兩個項目為例，6月底入市的首開常青藤，為了減少自住房的沖擊，價格從4萬元/平方米直降到32000元/平方米。首開熙悅山開盤單價低于2萬元，較6月初下降近2000元/平方米，與3月份的售價相比下降近20%。

庫存節(jié)節(jié)攀升

從暗降到明降，從噱頭到實(shí)質(zhì)性降價，房企的舉動并非沒有原因，從數(shù)據(jù)來看，北京市場面臨越來越嚴(yán)重的去庫存壓力，房企自身的去化壓力也十分巨大。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年北京期房和現(xiàn)房住宅合計庫存超過8萬套以上，創(chuàng)下近18個月新高。而1月，北京新建商品住宅的新入市項目僅有7個，商品住宅庫存量僅為55078套，創(chuàng)下歷史新低。就在僅僅6個月不到的時間里，住宅庫存量增加了約2.5萬套，一躍攀上8萬套新高，這是2013年1月1日住房庫存跌入7萬套區(qū)間后，時隔18個月后再次回歸到8萬套。

庫存的高升源于前幾個月入市項目增多。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京樓市供應(yīng)自3月份以來便大幅增加，月度開盤項目數(shù)量已連續(xù)5個月超過30個，3月份至7月份這5個月的市場總開盤量，較去年同期已經(jīng)上漲近六成。

入市項目不斷增加，一輪明降暗降之后，樓市依然沒有打開局面，上半年慘淡收場。根據(jù)北京中原等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至6月29日，扣除保障房，今年上半年全市商品住宅新房成交23163套、276萬平方米，同比跌幅都在39%。也雙雙創(chuàng)下了自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來近9年來的同期最低值。

在第二季度入市項目大幅增加之際，去化率卻有減無增，市場更為膠著。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示，二季度以來，熱銷項目大幅減少，整體簽約率還不到三成，“上半年純商品住宅供銷比達(dá)到1.65：1，為2011年以來首次供銷大幅逆轉(zhuǎn)?！?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，上半年北京樓市成交量之所以低迷收場，是受利率上浮、降價潮等因素的影響，購房者對于房價下行的預(yù)期增強(qiáng)，因此觀望心理更加嚴(yán)重，購房決策更為謹(jǐn)慎。

張旭進(jìn)一步分析指出，目前北京的新建住宅項目還未出現(xiàn)明顯的實(shí)質(zhì)性降價，無法從根本上撬動需求。只有降價到位，達(dá)到購房人的心理預(yù)期，才能刺激成交。

由于北京樓市短期內(nèi)仍將處于調(diào)整階段，市場觀況濃厚，高庫存時代或?qū)⒊掷m(xù)一段時間，該數(shù)據(jù)還可能向上突破。

以價換量或?qū)⒏?/b>

樓市彌漫著強(qiáng)烈的悲觀氣息，北京樓市膠著的狀況可能還有更壞的表現(xiàn)，由于樓市的規(guī)律通常是量在價先，上半年更多地表現(xiàn)在成交量的萎縮上，而下半年可能表現(xiàn)在價格方面的松動。

價格從來是撬動成交量的利器，面對著高庫存的壓力、銷售目標(biāo)慘淡、成交量疲軟、資金鏈緊繃的多重壓力，加快推盤速度，降價跑量也成了房企們不得不面對的問題。

據(jù)億翰智庫最新的“2014年TOP30企業(yè)完成率排行榜”顯示，上半年業(yè)績完成年度銷售目標(biāo)40%以上的大型房企僅15家，而完成年度銷售目標(biāo)過半的大型房企僅恒大、萬科、旭輝、越秀四家。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，第三季度樓市將繼續(xù)調(diào)整，房企降價行動將更加實(shí)際一些。

房企為了沖業(yè)績，保證年報數(shù)據(jù)的好看，傳統(tǒng)的九月十月動作將會更加的頻繁。

在連續(xù)5月超30個項目入市后，7月份北京商品住宅供應(yīng)量仍然有增無減，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京共有36個項目計劃開盤，在已經(jīng)給出定價的17個剛需項目中，有9個項目將會以平價或低于市場預(yù)期的價格入市，所占比重超過總數(shù)的一半。

隨著東亞新華和首開等房企降價，其他房企或?qū)⒅鸩礁L(fēng)。在賈玉鵬看來，三季度房企的推盤力度將進(jìn)一步加大，上市房企會帶頭降價，此時樓盤價格將微跌，北京樓市整體呈現(xiàn)出量漲價跌態(tài)勢。

由于下半年自住房集中入市，巨量的供應(yīng)將會刺激部分購買力集中釋放，商品房與自住房的拉鋸戰(zhàn)也已經(jīng)打響。6月28日，就在金隅·匯星苑正式選房的首日，首開常青藤亦在當(dāng)日如約推出90套特價房源，以32000元/平方米的均價入市，相比之前的銷售單價直降近萬元，被認(rèn)為是房企采取降價策略對抗自住房入市的前奏。

總體而言，價跌量漲將成為下半年樓市的趨勢。不過，高姍指出，北京作為一線城市，集中沉淀了大量的剛性需求，一旦開發(fā)商在價格上做出讓步并達(dá)到了購房者的心理預(yù)期價格，觀望中的剛性需求會很快變成現(xiàn)實(shí)的需求釋放出來。