“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘。7月1日起，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，試點工作至2016年3月31日截止。

作為一種新型的養(yǎng)老方式，有人以房養(yǎng)老解釋為“你留下房子，我為你養(yǎng)老”，即老人可以將自己的產權房抵押給銀行等金融機構，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金，去世后，該房產出售用于歸還貸款，其升值部分由投保人的繼承人所有。

這種養(yǎng)老方式聽起來挺美好，然而細思之下仍存在許多問題，擁有了房產是否真的能保證老有所養(yǎng)？“以房養(yǎng)老”到底可不可行？

不是所有老年人都能以房養(yǎng)老

中國保監(jiān)會6月23日發(fā)布的《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》（以下簡稱《意見》）中對以房養(yǎng)老作了非常明確的解釋：反向抵押養(yǎng)老保險，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。

那是不是所有老年人都能參與投保以房養(yǎng)老呢？答案是否定的，意見中規(guī)定投保人必須具備兩個條件，60歲以上并擁有房屋完全獨立產權。

看似簡單的兩個條件，其實將以房養(yǎng)老的“門檻”設的頗高。首先，老人與子女須分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；其次，老人擁有對房子的獨立產權，才有出租或者抵押房屋的權利。第三，條件限定了投保老人的經濟狀況，經濟條件優(yōu)越得無需“以房養(yǎng)老”；經濟條件過低的不具“以房養(yǎng)老”條件。此外，四川大學經濟學院張仁楓指出，獨立產權這項規(guī)定更是直接將許多農村老人排除在外。

房養(yǎng)老試點產品分兩類

從保監(jiān)會出臺的《意見》來看，以房養(yǎng)老試點產品有兩類，一是參與型產品。是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定投保人和保險公司共同分享；二是非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

“如果客戶在投保期間病故，按照第一類產品規(guī)定，抵押房屋以及增值部分歸保險公司所有；按照第二類產品來執(zhí)行的話，余下的抵押房屋價值歸客戶的繼承者所有。”一位不愿具名的保險從業(yè)人士向記者透露，如果是參與型產品，若以后房價上漲，老人每個月可以多拿到一定的增值年金；如果是非參與型產品，那么在房產增值之后，領取的養(yǎng)老金額不會提高，但房產增值的部分歸繼承人。簡單來說，非參與型產品更像一個非固定期限的貸款，操作也更為簡單。具體到保險產品來說，各家保險公司可根據(jù)這兩個大的框架自主設計產品。

客觀評估房屋價值是難題

相較于大眾對以房養(yǎng)老的質疑和擔憂，“以房養(yǎng)老”產品如何合理規(guī)劃和設計，對保險公司來說才是最大的考驗。

首當其沖的便是房屋價值評估問題。毫無疑問，這是投保人最為關心的問題，也是以房養(yǎng)老能否順利實行的基本條件之一。如何進行正確評估是首要面臨的問題，比如一套上世紀70年代的房改房參保，保險公司不僅要拿出客觀的房屋評估值，并得到客戶的認可，還必須考慮此套房屋在市場上有多大的交易價值，以保證保險公司在支出養(yǎng)老金和得到收益之間保持平衡，并有相對利潤。

另一個無法回避的事實是，誰來評估房屋的價值？

雖然《意見》中要求試點保險公司須必備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養(yǎng)老保險進行科學合理定價，并具備開展反向抵押養(yǎng)老保險所必須的專業(yè)技術、管理能力和各類專業(yè)人員。但其評估是否權威？投保人對其評估是否認可？此外，第三方市場評估房屋體系是否成熟？這都是業(yè)內不得不面對的問題。

最讓人頭疼的還有中國未來的房價走勢，這是保險公司精算師們無法準確計算的問題，但卻直接影響到房屋價值的具體評估。

投保后可以反悔嗎？

“這個政策本身門檻就太高，有房子的人除非萬不得已，一般也不會選擇這樣的方式養(yǎng)老。還有與保險公司、銀行打交道，這中間的經濟賬必須算清楚?！爆F(xiàn)年48歲的張雷并不支持以房養(yǎng)老，他直言太復雜，“萬一剛投保一兩年就意外走了怎么辦？豈不是錢房兩空，太不劃算了，不如出租?！?/p>

李女士則更擔心如果日后后悔了，能否終止合同，要回房子？

《意見》特別提出以房養(yǎng)老產品的“猶豫期不得短于30個自然日”，這比一般保險產品10天的猶豫期大幅增加，也大大高于今年3月《征求意見》中15天的猶豫期限定。

記者致電保監(jiān)會了解到，將猶豫期由原來的15天擴大到30天是出于保護消費者權益的考慮。

在銷售過程中，保險公司應當在猶豫期內再次向投保人介紹 “以房養(yǎng)老”產品，確認投保人的真實購買意愿。該工作人員表示，無論是參與型還是非參與型產品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意將房產給保險公司處置，只需要向保險公司償還所領取年金的本息就可。

并且，政策允許抵押人中途退保，保險公司每年必須公布房產價值情況，包括退保剩余價值。

此外，如果最后房屋拍賣后，不能抵消所支付的保險金本息，保險公司將承擔房價不足的風險，保險公司不能向老人子女或親屬追償。

風險無處不在

知名財經金融評論員余豐慧指出，房地產泡沫嚴重，高房價已經透支中國幾十年經濟和百姓收入。而金融機構開展這項業(yè)務是基于房價會上漲幾十年的市場預期。從這個角度來看，商業(yè)銀行、保險公司等金融機構開展這項業(yè)務面臨著較大的市場風險。

從利率市場走勢角度看，金融機構和住房養(yǎng)老者都將面臨利率風險。如果未來利率走高，那么，住房養(yǎng)老者就相對遭受經濟損失；如果利率走低，那么，金融機構又遭遇相對損失。而從現(xiàn)在看，中國正在進行利率市場化改革，一個時期內預期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養(yǎng)老者面臨較大經濟損失的可能性，極有可能使得其毀約，商業(yè)銀行同樣面臨風險。

當然，真正意義上的住房養(yǎng)老，貸款額度是終生按期支付的，而不是十年二十年確定期限的。這就給貸款提供者帶來一個長壽風險問題。當借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產的價值，對貸款提供者不利。相反，當借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產價值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風險要大于借款者。

值得注意的是， 我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。

那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫破裂時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。