赴港上市仍然是當下的議題，進入六七月以來，除了有萬科B轉(zhuǎn)H成功和北京國瑞置業(yè)登陸港股這樣可圈可點的地產(chǎn)公司上市新聞，還有地產(chǎn)公司分拆旗下業(yè)務(wù)，建立新融資途徑，備戰(zhàn)樓市下半場。

近期，已經(jīng)相繼有方興地產(chǎn)分拆酒店業(yè)務(wù)、眾安地產(chǎn)分拆商業(yè)、花樣年分拆物業(yè)，以及大連億達攜軟件園模式上市，眾多中小房企分拆中，還隱隱傳來一條不利消息——大鱷萬達商業(yè)地產(chǎn)A股分拆折戟。

酒店、物業(yè)分拆受青睞

房企轉(zhuǎn)型拆分上市獲得了投資者的青睞，比如花樣年拆分物業(yè)品牌彩生活上市，以及方興地產(chǎn)剝離旗下酒店金茂投資單獨上市，兩家公司分別募集資金8.48億、39億元。

7月2日，由方興地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)中分拆而來的金茂投資，在港交所正式掛牌上市。上市平臺金茂投資具體資產(chǎn)，包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等8家酒店。

“趁著現(xiàn)在酒店估值還不是很低，趕緊上市打通融資渠道?！笔⒏毁Y本與協(xié)縱國際總裁黃立沖日表示，在酒店物業(yè)普遍投資回報較低的背景下，酒店拆分上市越早越好。

酒店是方興地產(chǎn)收入占比較低的一個業(yè)務(wù)板塊。年報顯示，方興地產(chǎn)2013年營業(yè)收入207億港元，酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入20.61億港元，約占集團全年收入總額的10%。

“從方興分拆并獨立上市，能釋放酒店資產(chǎn)的價值，對資源進行更明確及有效的配置?！苯鹈ㄖ袊┩顿Y控股主席及非執(zhí)行董事何操表示。海通證券最新研報認為，方興地產(chǎn)股價較2014年資產(chǎn)凈值折讓超過60%，而酒店方面估值更是嚴重偏低，折讓超過70%。

6月30日，花樣年旗下的彩生活在港交所主板正式掛牌交易。彩生活上市后，股價累計上漲幅度已接近30%。這意味著國內(nèi)傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)，在融入新的商業(yè)模式后開始獲得國際資本市場青睞。

花樣年集團投資者關(guān)系總監(jiān)酈建棟近期表示，由于本次的分拆業(yè)務(wù)比較新，在香港資本市場并不多見。在此背景下，不少資金紛紛入股。周鴻祎旗下的奇虎360入股彩生活引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。

國內(nèi)兩大房地產(chǎn)商中介服務(wù)商搜房網(wǎng)和易居中國也爭相入股。

商業(yè)、產(chǎn)業(yè)分拆遇冷

相比金茂投資和彩生活等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市成績突出，在內(nèi)房股看淡的大勢下，遇冷和折戟者似乎更多。曾經(jīng)并稱“大連雙達”的大連億達，攜軟件園登陸港股遇冷。

6月26日，億達中國結(jié)束了全球招股，最終反應(yīng)冷淡，未獲足夠認購。6月27日，億達中國在香港聯(lián)交所掛牌，股價平開2.45元，與上市價2.45元相同，成交249萬股。

曾經(jīng)的“大連雙達”之一的萬達早已走向全國，而億達的主要業(yè)務(wù)和業(yè)績來源仍盤踞大連。過高的住宅比例，所采取的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式對資金鏈要求較高，企業(yè)負債率高企，影響了投資者估值。與此同時，原本應(yīng)與大連億達同一天掛牌“中國新城市”，因未獲足額認購而下調(diào)發(fā)行價，延后至7月10日才正式掛牌。中國新城市，系浙江眾安房產(chǎn)旗下子公司，分拆后的“中國新城市”主要從事集團商業(yè)物業(yè)的投資、開發(fā)、運營，以及以浙江為主要區(qū)域進行新型城鎮(zhèn)化相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。

市場更關(guān)注的重磅消息，來自另一“達”——萬達的舉動。7月1日中國證監(jiān)會的一則公告，宣告了萬達商業(yè)地產(chǎn)此次A股IPO的失敗。萬達商業(yè)地產(chǎn)運作了長達4年的A股上市計劃不得不擱淺。

RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦分析指出，萬達是因為沒有按規(guī)則要求報送預(yù)披露的材料而被終止審查，不排除萬達是在啟動上市流程之后發(fā)現(xiàn)行情不佳，而主動放棄上市。

在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，盡管實現(xiàn)A股上市是萬達一直以來的夢想，但萬達已有兩個境外平臺和多種融資工具可以利用，而且萬達年收入超過千億，“上市成不成功對萬達商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

多數(shù)房企分拆遇冷，與樓市下行的整體背景和自身實力有關(guān)。王永平即表示，目前宏觀調(diào)控仍不支持地產(chǎn)類企業(yè)上市融資。尤其是A股，一直是作為調(diào)控的利器，除部分政策性意味濃重的房企可以過關(guān)外，多數(shù)只能望而興嘆。

分拆成未來趨勢

盡管目前國內(nèi)樓市形勢不好，內(nèi)房股普遍估值低，但面對嚴峻的形式，更多房企還是抱著越早分拆上市越好的意圖。酈建棟近期稱，花樣年未來還將在適當時間繼續(xù)分拆旗下其他成熟業(yè)務(wù)上市。

盡管萬達拆分遭遇失敗，但在近期聲明中，萬達方面也表示未來萬達商業(yè)地產(chǎn)仍將積極探索多種進入資本市場的途徑。此前萬達集團董事長王健林在接受記者采訪時明確表示：“內(nèi)地不讓我們上市，就把資產(chǎn)打包進入香港一樣可以上市。”

去年6月，萬達借殼香港上市公司恒力地產(chǎn)，后改名為萬達商業(yè)地產(chǎn)。但受到政策限制，殼公司兩年內(nèi)不得有動作，因此萬達仍在謀求商業(yè)地產(chǎn)的整體上市。

房企分拆旗下業(yè)務(wù)，還有機遇更深層次的考慮。如方興地產(chǎn)分拆酒店上市，不但有專業(yè)管理平臺，而且可以協(xié)調(diào)總公司的其他業(yè)務(wù)板塊發(fā)展，幫助方興在物業(yè)租賃運營開發(fā)以及銷售業(yè)務(wù)等各方面的價值充分釋放和實現(xiàn)。

在樓市進入白銀時代之際，拆分非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)是大勢所趨。萬通集團董事長馮侖近期表示，資本市場給出的信號非常強烈，很快開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型或者退市。

在馮侖看來，從美國經(jīng)驗看，美國的房地產(chǎn)市場早已經(jīng)過了拐點，住宅房地產(chǎn)市盈率都很低，一般只有5倍、7倍，而資產(chǎn)經(jīng)營類、管理類的房企市盈率一般都在15、20倍。另外金融類的房企市盈率估值在25倍-30倍之間。

從上市反應(yīng)來看，房企實力越大，越是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，越受到資本市場認可。在盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖看來，香港投資者會優(yōu)先選服務(wù)業(yè)類型的輕資產(chǎn)公司，比如彩生活是國內(nèi)第一只物業(yè)股，概念新且前景廣闊，認可程度就不同。