開發(fā)商不“感冒”

最近，濟(jì)南市民孫先生看中了濟(jì)南二環(huán)南路某樓盤的房子，樓盤五證齊全，但就是不給做公積金貸款。

“如果我走商貸，利率最低得6.55%。如果是公積金貸款，利率才4.5%。這樣比較下來，貸款40萬元，30年的利息，后者比前者能省18萬多元?？砷_發(fā)商就是不愿意給我們做公積金貸款?！睂O先生無奈地說。

孫先生的遭遇并不是個(gè)例，住房公積金貸款新政出臺(tái)后，25日，記者采訪濟(jì)南多家樓盤了解到，多數(shù)地產(chǎn)商對(duì)公積金松綁政策并不“感冒”，有樓盤表示，房子賣得不好才會(huì)使用公積金貸款。不少銀行也表示，辦公積金貸款無利可圖。

25日，記者采訪濟(jì)南西部多家樓盤了解到，多數(shù)樓盤絲毫不受公積金新政的影響，之前不愿提供公積金貸款的如今依然不能使用。放款慢、達(dá)不到公積金管理中心條件是主因。

經(jīng)十路某置業(yè)經(jīng)理告訴記者，該樓盤主體建設(shè)不到70%，達(dá)不到條件，不能使用公積金貸款。經(jīng)十路另一樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，“等封頂后才能用公積金貸款，到那時(shí)房子也賣得差不多了?！币灿袠潜P表示，購房者能否使用公積金貸款與樓盤的銷售好壞有著直接聯(lián)系?！百u得不好的才會(huì)用公積金。我們?cè)跐?jì)南的盤從來不用公積金貸款，放款太慢?！蔽骺驼靖浇持脴I(yè)經(jīng)理稱。

據(jù)濟(jì)南公積金管理中心工作人員介紹，用公積金貸款必須符合兩個(gè)條件：一是樓盤主體結(jié)構(gòu)已封頂；二是樓盤主體建設(shè)完成70%以上，符合辦理預(yù)購抵押登記的相關(guān)條件。

銀行也大多不愿辦理公積金貸款?！肮e金貸款屬于政策性貸款，其主體是公積金管理中心，銀行做的是受托業(yè)務(wù)，發(fā)放、考核、收益都體現(xiàn)在公積金管理中心。”某銀行人士告訴記者，“投入太多精力，又沒有收益，我個(gè)人是不愿做這個(gè)業(yè)務(wù)的”。

異地互認(rèn)的“民生”意義

“如果公積金真能異地貸款了，我馬上就回濟(jì)南置業(yè)?！?0月26日，“北漂”多年的朱先生告訴記者，“北京的工作單位一直給我繳著公積金，可北京的房價(jià)太高了?！?/p>

類似這樣對(duì)公積金異地互認(rèn)政策充滿期待的人當(dāng)然還有不少。而朱先生的愿望恰好也印證了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉所帶團(tuán)隊(duì)的研究結(jié)果——公積金異地互認(rèn)或激發(fā)外漂族回家置業(yè)。

劉洪玉認(rèn)為，大城市和特大城市務(wù)工的農(nóng)民工，絕大部分人都希望能用掙到的錢回戶籍所在地的中小城市或城鎮(zhèn)購買住房。由于住房公積金不能異地貸款使用，以往進(jìn)城務(wù)工人員很少使用公積金。而如果住房公積金哪兒都可以繳、哪兒都可以用，就可能進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，提升制度的公平性。

分析師張旭也認(rèn)為，在職工跨地區(qū)流動(dòng)日益增強(qiáng)的當(dāng)下，公積金異地互認(rèn)政策落地有著重要的“民生”意義。比如京津冀一體化進(jìn)程中，越來越多工作在北京的河北人或天津人可能選擇回原籍購房。

記者了解到，在濟(jì)南現(xiàn)行的政策中，對(duì)在省內(nèi)異地繳存公積金滿一年的購房者，如果在濟(jì)南購房，已經(jīng)可以申請(qǐng)住房公積金貸款，但跨省異地互認(rèn)政策還沒有出現(xiàn)。

濟(jì)南住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，相比一般的住房公積金貸款，省內(nèi)異地繳存在濟(jì)南購房的話，需要提供當(dāng)?shù)胤抗懿块T房產(chǎn)情況證明，證明是否符合公積金貸款的房產(chǎn)情況限制，攜帶繳納地公積金部門提供的證明，證明其在當(dāng)?shù)毓e金貸款已經(jīng)還清，還要求一名濟(jì)南市戶籍的自然人做擔(dān)保才能夠辦理。

《通知》還規(guī)定，異地繳存公積金時(shí)間可合并計(jì)算，互認(rèn)使用。記者采訪了解到，目前濟(jì)南執(zhí)行的公積金政策中對(duì)上述內(nèi)容已有所涉及?！爸劣诤喜⒂?jì)算的政策，目前濟(jì)南現(xiàn)行的公積金政策中也有類似規(guī)定，但是有時(shí)間連續(xù)的要求?！睗?jì)南住房公積金管理中心相關(guān)人士舉例介紹說，如果某市民今年1到10月份在濟(jì)南工作并繳存公積金，而其去年在青島工作。如果想合并計(jì)算青島的時(shí)間，需要提供去年11月、12月及之前在青島繳存公積金的相關(guān)證明。申請(qǐng)貸款的額度，則要看是否已經(jīng)把青島繳存的公積金轉(zhuǎn)移到濟(jì)南這邊來。

此次新政的第二個(gè)亮點(diǎn)是取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，這些收費(fèi)加起來少則數(shù)千元，多則上萬元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉因此認(rèn)為，這些費(fèi)用與總房款相比并不多，取消更多的是有利于改善購房者對(duì)樓市未來的預(yù)期。

然而，與專家的淡定不同，記者采訪到十余位最近有購房意向的工薪階層消費(fèi)者都不同程度地有些“小興奮”?！百J款買房本來就有壓力，去掉各種疊加的費(fèi)用，對(duì)于咱們這些能省則省的普通百姓來說，當(dāng)然是\"蠻有用\"?！币晃皇仪f市民對(duì)記者說。

同樣讓普通百姓感到“管用”的政策變化還有《通知》中規(guī)定連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，就可申請(qǐng)公積金貸款。分析師張旭認(rèn)為，此前必須連續(xù)繳存12個(gè)月才能申請(qǐng)公積金貸款，讓一定數(shù)量的購房人群，比如因工作變動(dòng)而斷繳的，無法正常使用公積金貸款?！袄U存時(shí)間縮短一半，申請(qǐng)貸款的門檻一下就低了一大截，這自然也有利于拉動(dòng)潛在住房消費(fèi)需求。”張旭說。

“救市組合拳”效果待觀察

因?yàn)闀r(shí)間上與前不久央行調(diào)整住房信貸政策上形成“巧合”，此次公積金政策調(diào)整被業(yè)內(nèi)廣泛解讀為“救市組合拳之一”。對(duì)于其救市效果，有關(guān)專家意見不一。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛表示，目前各城市公積金中心尚沒有實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，真正實(shí)現(xiàn)異地業(yè)務(wù)還需要一個(gè)過程，新政到底能釋放出多少有效需求還是個(gè)未知數(shù)。此次政策調(diào)整更多是在預(yù)期上影響樓市，會(huì)對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生一定的穩(wěn)定作用，當(dāng)前市場依然處在去庫存調(diào)整期，估計(jì)未來樓市不會(huì)有大波動(dòng)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉分析認(rèn)為，2010年，有關(guān)部門出臺(tái)的文件要求，實(shí)行支持首套、限制二套、嚴(yán)禁三套的住房公積金貸款政策。而根據(jù)此次公積金新政，住房公積金貸款對(duì)象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，這就體現(xiàn)了住房公積金對(duì)繳存職工改善住房的支持，符合支持基本住房消費(fèi)的原則，有望拉動(dòng)改善型住房消費(fèi)。

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此次出臺(tái)的公積金新政主要刺激了低收入者的剛性需求，對(duì)于提振房地產(chǎn)市場會(huì)有一定的作用，但單純靠此刺激市場活躍度、刺激入市，作用是微乎其微的。相對(duì)而言，契稅、個(gè)稅等對(duì)百姓購房影響更大。除非上述政策與契稅政策變化等因素疊加，才可能會(huì)較大程度影響市場。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍認(rèn)為，公積金貸款對(duì)中低收入群體購房有重要的現(xiàn)實(shí)意義，但長期以來公積金的巨額存量與使用效率不高的問題一直飽受爭議。此次調(diào)整公積金政策不能僅僅著眼于短期救市目標(biāo)來分析，從長遠(yuǎn)來看，它對(duì)有效利用、激活公積金，滿足中低收入群體購房需求有著積極意義。

也有學(xué)者并不看好公積金新政對(duì)樓市的刺激，中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁指出：“公積金新政”最多增加270萬套住房需求，“救市”效果有限。

首先，根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，自2005年以來，外地戶籍家庭異地購房占當(dāng)年商品房銷售比例呈逐年攀升的態(tài)勢(shì)， 2005年銷售的商品房中，外地戶籍家庭購買的比例僅為1.9%，2013年該比例上升至10.3%。不可否認(rèn)，外地戶籍家庭在本地城鎮(zhèn)購房保持著強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，但這并不意味著公積金新政能夠釋放巨大的異地購房需求。CHFS數(shù)據(jù)顯示，外地戶籍非農(nóng)就業(yè)家庭中，僅有18.8%的比例擁有住房公積金，遠(yuǎn)低于非農(nóng)就業(yè)家庭的28.9%的全國平均水平。由此得出，公積金異地互認(rèn)至多刺激100萬住房需求，其中一線城市30萬，二線城市45萬，三線城市僅25萬套。

其次，就公積金繳存時(shí)間長度來看，擁有公積金的家庭，94.2%的繳存期限超過1年，繳存期限超過6個(gè)月但低于1年的比例僅為2.7%。據(jù)此估算，這項(xiàng)新政策使得新增的可達(dá)到公積金購房門檻的家庭的比例僅為0.78%，因此公積金門檻降低最多增加170萬套住房需求，這對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約2700萬套空置商品房和約400萬套待售房來說，仍顯“尷尬”。