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        新松綁限貸讓房貸政策更加市場化

        2014-04-29 00:00:00李宇嘉
        齊魯周刊 2014年40期

        “9·30央行房貸新政”最大亮點,是個人住房按揭貸款政策真正走向差別化和市場化。

        自2002年央行121號文以來,在樓市調(diào)控上信貸政策一直秉持差別化總基調(diào),即確保首套住房貸款在首付成數(shù)和利率上優(yōu)惠,而對第二套房貸則根據(jù)樓市調(diào)控形勢采取謹慎支持原則,對第三套則施行懲罰性貸款原則,甚至干脆停貸。但回顧10多年房貸政策變化,盡管表面看始終沒脫離差別化大框架,但執(zhí)行過程中存在明顯偏誤,表現(xiàn)在首套房貸優(yōu)惠政策不穩(wěn)定、不能長期堅持。沒有將改善性房貸需求和投資性房貸需求厘清,對改善性房貸需求支持不夠;房貸政策沒隨著住房供求形勢的變化而適時調(diào)整。

        為首次購房提供低首付(甚至低到10%)、低利率(普遍折扣利率)、足額按揭貸款是國際慣例,我國原則上遵循這一慣例,但首套房貸優(yōu)惠從來都隨著資金面狀況而起伏,貨幣政策寬松或銀行資金充裕時,利率較為優(yōu)惠,額度較為充足,如2008-2009年;貨幣政策收緊或資金緊張時,銀行就取消優(yōu)惠甚至上浮利率,額度也較為緊張,貸款發(fā)放周期也較長,2013年四季度以來房貸政策就屬此種情況。

        房價上漲較快和房價水平較高時,居民住房貸款需求增長也較快,此時房貸政策差別化特征應(yīng)更加鮮明,降低不合理住房需求占用房貸資源的同時,應(yīng)增加首套房貸額度、提高首套房貸優(yōu)惠幅度。但在過去房價上漲較快時期,差別化房貸政策在抑制不合理需求的同時,首套住房貸款也被連帶緊縮,如2010年密集打壓樓市需求過熱過程中,將首套房貸首付比例從20%提高到30%,利率折扣幅度不斷降低;再如2013年四季度以來,重點城市房價再創(chuàng)歷史新高,但由于貨幣政策轉(zhuǎn)向盤活存量和“定向?qū)捤伞保滋追抠J利率水平甚至一度上浮,額度也被砍掉。

        房貸政策僵化的另外一個表現(xiàn),是對新增首套住房需求和改善性住房需求不能靈活支持。我國城鎮(zhèn)家庭戶均住房套數(shù)已從2008年的0.8套增加到目前的1.0-1.1套,戶籍城鎮(zhèn)居民住房自有率超過80%,2.6億城鎮(zhèn)非戶籍外來人群是未來新增需求主體。隨著新型城鎮(zhèn)化“三個一億人”戰(zhàn)略的推進,未來這部分人群住房貸款需求將明顯增長。外來人群對低成本、低首付按揭貸款需求的剛性更明顯,但目前銀行在外來人口按揭貸款申請審核上非常嚴格,包括社保繳納、收入和職業(yè)證明等,這直接降低了外來人群可獲得優(yōu)惠利率的概率。因此,在支持外來人群首套房購置上,原有房貸政策在差別化上做得不夠。

        未來,新增住房需求的另一塊是改善性需求。據(jù)日本等發(fā)達國家經(jīng)驗,在基本解決住房需求后,改善住房條件的時代將到來,這一局面在我國更加明顯。目前,超過30%的存量部分是上世紀八、九十年代建成的,功能缺失和老化問題嚴重;八十年代之前的短缺經(jīng)濟時期,“低標準”建房是普遍現(xiàn)象,這部分房屋將在棚戶區(qū)改造中徹底退出;過去十多年快速城市化期間購房的家庭,隨著收入增加和家庭規(guī)模擴大,改善住房愿望強烈。因此,改善性住房需求大規(guī)模釋放的時候到了。

        改善性住房需求中的絕大部分需要再次申請房貸,特別是拆遷需求和背負首套房貸的所謂“中產(chǎn)階級”,他們對房貸需求的剛性不亞于首套房貸需求者。但目前改善性需求房貸政策與投資性需求房貸政策等量齊觀,即非常高的首付比例(重點城市70%,其他城市60%)和懲罰性利率(基準利率基礎(chǔ)上上浮10%-30%)。改善性住房貸款政策如此緊縮,既與銀行資金面緊張有關(guān),更多還是房貸政策設(shè)計上的問題。

        “9·30央行房貸新政”核心內(nèi)容是“結(jié)清第一套房貸后,在購買第二套住房時享受首套房貸優(yōu)惠”。這一內(nèi)容將對改善性需求支持置于等同首套房優(yōu)惠的地位,順應(yīng)改善住房時代到來而適時調(diào)整房貸政策。而且這一政策限制二套及以上購房占用房貸資源,給予銀行風險定價權(quán)力,激勵先賣后買(多數(shù)改善需求需通過賣房結(jié)清房貸),釋放需求的同時也增加了供應(yīng)。在無風險利率比較誘人,而房產(chǎn)投資收益相對下降情況下,若限制金融杠桿,則投資需求難成氣候,從而真正做到改善性和投資性需求的差別化對待。

        此次新政重申了首套房貸利率下限(0.7倍基準利率),但從目前銀行資金來源高成本、流動性風險、資產(chǎn)配置角度看,房貸利率很難觸及下限,短期內(nèi)維持基準利率是大概率事件,對首套房貸支持力度有限。因此,管理層提出“鼓勵銀行通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金”。這是從根本上解決銀行對首套房貸支持不足的舉措,有利于首套房貸優(yōu)惠政策的長期性和穩(wěn)定性。此外,關(guān)于房貸利率定價、第三套房貸準入等,此次政策調(diào)整并沒像過去有行政干預(yù)痕跡,相反給予銀行市場化定價的權(quán)力,在滿足多層次市場需求的同時,認可銀行獲得市場化利潤,這也是住房貸款更加市場化的表現(xiàn)。

        (作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員)

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