2014年伊始，關(guān)于樓市的“猜測(cè)”此起彼伏，不外乎看漲或者看跌。作為二三線城市的濟(jì)南，未來的樓市會(huì)受到大環(huán)境的影響，還是有自己的獨(dú)特走勢(shì)？帶著這些問題，記者采訪了兩位房產(chǎn)專家。

李鐵崗：2014濟(jì)南樓市增幅在8%左右

談及濟(jì)南樓市目前的觀望姿態(tài)，李鐵崗認(rèn)為濟(jì)南經(jīng)濟(jì)在全國(guó)并不算強(qiáng)，如果不發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不會(huì)有大的波動(dòng)，反映到樓市上的影響甚微。畢竟，作為省會(huì)城市，樓市的剛性需求仍然存在，隨著外來人群不斷涌入濟(jì)南，買房需求仍會(huì)增加。由此，濟(jì)南樓市在2014年，仍存在看漲趨勢(shì)，增幅相比過去兩年會(huì)略降，在8%左右。雖有大量的持幣者仍在觀望，但觀望者與剛性需求者人群不同，“觀望不會(huì)帶來房?jī)r(jià)下跌?！?/p>

李鐵崗認(rèn)為，對(duì)于濟(jì)南的樓市，未來也會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域分化，東邊房?jī)r(jià)暫已升頂，未來將在此價(jià)格上浮動(dòng)，而西邊房?jī)r(jià)未來升值空間很大?！拔骺驼緲鞘袃r(jià)格兩年間已從5000多漲到7000多，隨著大量實(shí)力房企的入駐，綠地、外海、西城集團(tuán)等樓盤的布局以及綠化、配套設(shè)施都很完善，未來，西客站樓盤的實(shí)力不可小覷?！?/p>

“向來有東富西貴之說，在濟(jì)南買樓，要么買東要么買西，西邊樓市向西擴(kuò)展的余地很大?！崩罱淌诜治?，東邊樓市已經(jīng)漲到了1萬多，相比之下，西邊的7000多/平的單價(jià)，仍然有很大的增幅空間。

在此，李鐵崗教授建議年輕人買房需多關(guān)注西客站樓盤，“對(duì)于買首套房的年輕人來說，有結(jié)婚用房的需求，更有外來落戶的需求，然而大多由父母出資，資金有限，受限于經(jīng)濟(jì)條件，年輕人可以考慮去西客站買房，雖然交通不便，但可以使用空間相對(duì)較大的住所?！崩铊F崗教授建議，相比起上班路途，住的更舒服才是年輕人的首要考慮。“而且中國(guó)人買房不像其他生活消費(fèi)，有一步到位的消費(fèi)習(xí)慣?！?/p>

買房網(wǎng)總經(jīng)理

趙魯梁：

濟(jì)南樓市處于“敏感期”

《齊魯周刊》：年初和春節(jié)期間，濟(jì)南樓市成交量不大。最近“樓市崩盤”的傳言又起。有傳言稱某知名房企已大范圍降價(jià)促銷，萬科董事長(zhǎng)王石用“非常不妙”來形容當(dāng)前的樓市。您認(rèn)為“樓市崩盤”可能嗎？

趙魯梁：年初春節(jié)是房地產(chǎn)淡季，只有恒大這樣的房企不休息，成交量不大很正常。就目前情況來看，“崩盤”這個(gè)說法太過夸張，也不可能。

但是現(xiàn)在基本處于一個(gè)敏感期，有很多不確定的因素會(huì)影響房地產(chǎn)走勢(shì)。一是區(qū)域分化，三四線的小城市，其供應(yīng)過剩問題已經(jīng)浮出，會(huì)造成市場(chǎng)波動(dòng)。二是公司分化，部分公司開始重視流動(dòng)資金，那么在一些區(qū)域進(jìn)行價(jià)格調(diào)整是正常的，但這只占市場(chǎng)一小部分。不會(huì)波及到更大范圍。三是整體市場(chǎng)，特別是宏觀和資本層面會(huì)影響房地產(chǎn)的資金流動(dòng)，這也會(huì)造成一些企業(yè)采取措施，但整體發(fā)展走勢(shì)不可能出現(xiàn)大幅跌落。局部或部分地區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)有短暫調(diào)整，但這個(gè)下降空間一定是有限的，大約不會(huì)超過15%，而且會(huì)最終調(diào)整回來。

《齊魯周刊》：您認(rèn)為，馬年濟(jì)南樓市會(huì)出現(xiàn)什么趨勢(shì)和動(dòng)向？

趙魯梁：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)更多多元的東西，全國(guó)知名房企都來了，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更加豐富，市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)分。房?jī)r(jià)不出意外的還會(huì)上漲，幅度可能不會(huì)特別大，但總趨勢(shì)是不可改變的。

《齊魯周刊》：濟(jì)南的土地拍賣市場(chǎng)一直很紅，特別是去年。是否會(huì)影響到馬年房?jī)r(jià)？

趙魯梁：土地市場(chǎng)是供應(yīng)的主力，這意味著濟(jì)南市場(chǎng)的供應(yīng)在下半年或明年上半年會(huì)加大，大量供應(yīng)一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，關(guān)鍵看市場(chǎng)對(duì)此消化力度，從總體上來看，這樣的力度還在市場(chǎng)可接受的范圍之內(nèi)，所以也不會(huì)給價(jià)格造成多大影響，總體上升趨勢(shì)還會(huì)保持。

《齊魯周刊》：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、開發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)商等各種地產(chǎn)開發(fā)模式已在其他城市試點(diǎn)并獲得成功，但濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)還是“傳統(tǒng)行業(yè)”。有人認(rèn)為濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力不足，后期運(yùn)營(yíng)缺乏持續(xù)動(dòng)力，你是否同意以上觀點(diǎn)？

趙魯梁：養(yǎng)老、文化、旅游、園區(qū)地產(chǎn)都有先行者，濟(jì)南也有，確定有幾個(gè)。但目前還不能說成功，停留在概念層面上和起步階段多。相比一線，濟(jì)南地產(chǎn)落后不少，和區(qū)域文化有關(guān)，也和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分有關(guān)。