按開發(fā)商最初公布的開盤時間，現(xiàn)在，于女士應(yīng)該已經(jīng)交了定金，進行資質(zhì)審核了。然而當(dāng)于女士致電項目銷售員何時開盤時，銷售員卻告訴她，項目最早也要等到下個月底才能開，甚至有可能要等到年底了。

據(jù)了解，2013年，為了營造“熱銷”氣場，項目在開盤前，都要經(jīng)過一段時間的“蓄客期”，實現(xiàn)預(yù)定的客戶積累后才開盤銷售。這種“蓄客”手法，使于女士這樣“持幣代購”苦等2個月還買不到房的人大量存在，加重了市場的恐慌，同時，也使開盤“日光”常態(tài)化成為可能。

開發(fā)商開盤爽約

“我從8月份就開始排號了?！庇谂肯胭I的房子位于東北四環(huán)外。該項目新推樓盤主要是60至120平方米的小戶型，其中89平方米的兩居室，全南向，格局方正、采光很好，于女士一眼就看上了。

“當(dāng)時開發(fā)商說，精裝修起價5萬元，10月初開盤。我估算89平方米的房子怎么也要450萬元，我當(dāng)時就把130萬元首付籌措好，轉(zhuǎn)到一張銀行卡上，等著開盤了?！庇谂拷榻B。

等的滋味不好受，因為知道這個戶型很搶手，擔(dān)心買不到，于女士幾乎一周給銷售打一個電話，詢問開盤時間。一開始，銷售員都說是10月初開，但到9月底，銷售員卻說10月初開不了了，要等到11月底。理由是“預(yù)售證”沒批下來。

當(dāng)時，于女士的感覺是開發(fā)商想漲價，不急著開。后來側(cè)面一打聽，這次開盤200套房，現(xiàn)在排號的才100人左右，客戶沒攢夠，開發(fā)商想再“攢攢”客戶才開，所以有可能11月底都開不了，要拖到年底。于女士說：“現(xiàn)在知道為什么開發(fā)商一開盤就售罄了，因為開發(fā)商之前已經(jīng)攢夠了購房者，開盤只不過是一種形式而已。”

“蓄客”是一種慣例

“這種情況很正常。幾乎每個項目開盤前，都要有一輪蓄客，蓄得差不多了，才敢開，這樣會有一個好的‘熱銷’效果。因為大家都知道，購房人越搶越買，越漲越買。相反，如果開盤銷售得不好，容易把盤‘開死了’，‘賣得不好’的名聲一傳出去，就沒人買了。所以，開發(fā)商寧愿找理由拖延開盤時間，也不會‘冷’著開，特別是第一次面市的純新盤，當(dāng)頭炮一定要打響，除非特別缺錢?！币患疑鲜蟹科筘撠?zé)銷售的副總肖經(jīng)理透露說。

肖經(jīng)理還介紹，從項目建好售樓處、公布銷售電話，到正式開盤一般需要3個月至6個月左右時間，其中，臨開盤前的1個月是強銷期。具體時間根據(jù)推出房源數(shù)量、市場行情和蓄客數(shù)量進行調(diào)整，最終，推出房源數(shù)量和蓄客數(shù)量比例達到

1：1.5左右，才開盤。

據(jù)了解，如果開發(fā)商在蓄客期間，不直接收取費用，這種客戶積累的方式并不違規(guī)。

“蓄客”時間可辨熱銷真假

因為開發(fā)商在蓄客階段早已攢下了比可銷售房源多出不少的購房者，使現(xiàn)實中幾乎每個樓盤的每一期開盤，都可以在當(dāng)天迅速出貨，實現(xiàn)“日光”。當(dāng)每個項目開盤都“日光”的時候，如何區(qū)分“真假”熱銷？肖經(jīng)理解釋說：“不得不承認，現(xiàn)在一手房市場確實很好，但也不是每個項目都真正熱銷。從一些現(xiàn)象，還是能看出一個項目的真實銷售情況到底是不是如表面上那么光鮮，比如蓄客時間。項目的強銷期在1個月左右，最好不要超過3個月。因為客戶的等待是有極限的，如果時間太長，就會流失到別的項目。因此很多項目從排號到開盤的時間都控制在3個月以內(nèi)?！?/p>

肖經(jīng)理還建議購房人關(guān)注北京住建委的預(yù)售樓盤銷售情況：一個項目當(dāng)天開盤認購后，要經(jīng)過資質(zhì)審核、網(wǎng)簽等流程，1個月后，項目預(yù)售的房源都應(yīng)該會顯示“售出”，如果還有大量房源未網(wǎng)簽，項目的“日光”是否真實就值得懷疑了。

（摘自《北京晚報》 本報作者：李海霞）