熊逸韜

摘要：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用，融資對(duì)企業(yè)的發(fā)展非常重要，本文對(duì)房地產(chǎn)的融資狀況作了概述，指出當(dāng)前存在的一些問題并提出了改善意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述

隨著改革開放步伐的不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品，是股票與金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國(guó)家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的使用，有需求量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來說，內(nèi)部融資能夠減少交易費(fèi)用，融資成本也比較低，有利于加強(qiáng)企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小。

房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各方投入的資金和從稅后利潤(rùn)中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購(gòu)房者的賬款以及委托開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收建設(shè)基金。

房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也一起分享投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所得到的利潤(rùn)是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔(dān)固定費(fèi)用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。

二、當(dāng)前存在的主要融資問題

（一）融資渠道較為單一

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當(dāng)一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金來源。這使銀行承擔(dān)了很大的融資信用風(fēng)險(xiǎn)和投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)可能會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對(duì)較低，但我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的規(guī)模比較小，流動(dòng)性比較差。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善

在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和抵押貸款機(jī)構(gòu)，在我國(guó)這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國(guó)家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）缺乏融資專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議

（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點(diǎn)：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來實(shí)現(xiàn)這兩點(diǎn)，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國(guó)有股也可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者，從而實(shí)現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實(shí)現(xiàn)管理績(jī)效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確?；I集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的項(xiàng)目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)。

（二）根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況來選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項(xiàng)目可以考慮項(xiàng)目融資等。

（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對(duì)較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財(cái)務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護(hù)和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展保駕護(hù)航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）

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