蒂姆·哈福德

如果報道上說，“購房者和賣房者都趨于理性”、“房產(chǎn)市場自身馬力十足，對整體經(jīng)濟發(fā)展做出巨大貢獻”……那都是騙人的?，F(xiàn)實是，購房者總是充滿不切實際的幻想，房地產(chǎn)市場已經(jīng)崩盤，房市泡沫就像絳蟲病一樣啃噬著經(jīng)濟。

房市的非理性繁榮從“經(jīng)濟負擔能力”這一概念的流行中就可見一斑。這一概念由英國金融行為監(jiān)管局（Financial Conduct Authority）提出，如今已成為一個被普遍接受的常識：“經(jīng)濟負擔能力”就是看“潛在購房者是否有足夠的收入來償還按揭貸款”。這看似合情合理，但還遠遠不夠，因為忽略了通脹因素。

要厘清這個問題，就要拿如今的低通脹經(jīng)濟與上世紀七八十年代的高通脹經(jīng)濟作對比。在那時，還房貸就像是一場“短跑沖刺”：在價格和收入均呈雙倍增長的幾年里，貸款利率在10%左右浮動，人們的還款壓力很大；熬個五年左右，隨著通脹水平高企，債務實際價值降低，還款壓力也就大大減輕了。

而如今，還房貸更像是一場“馬拉松”。利率水平處于低位，購房者看似對房貸有絕對的“經(jīng)濟負擔能力”。在低通脹率和收入不變的情況下，這種狀態(tài)將會繼續(xù)維持。低通脹意味著30年按揭貸款要穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)剡€上30年，而不會像三四十年前那樣時緊時松。之前那代人的還貸方式現(xiàn)在已經(jīng)不再適用。

如果你懂一些經(jīng)濟學原理，你肯定會考慮到通脹因素對房貸的影響。但大部分購房者沒這個意識，也沒有人告訴他們。從長遠看來，通脹因素對“經(jīng)濟負擔能力”施加的影響大于其他任何因素。不過，我在瀏覽了幾個著名的“經(jīng)濟負擔能力”在線評估網(wǎng)站后發(fā)現(xiàn)，通脹因素根本沒有被考慮在內(nèi)。

房地產(chǎn)市場存在的奇怪現(xiàn)象還不止這一個，另一個現(xiàn)象被稱作“損失規(guī)避”，原本是一個心理學術語，指人們對損失產(chǎn)生的過分焦慮情緒。我在之前的專欄中曾經(jīng)提到過大衛(wèi)·吉內(nèi)瑟夫和克里斯托夫·邁耶在二十年前進行的一項有關曼哈頓房市崩盤的研究。研究顯示，那些早早投資房市且經(jīng)歷過房價波動的購房者，在出售房產(chǎn)的時候表現(xiàn)得更為現(xiàn)實理性；而那些投資相對較晚且患得患失的購房者則更容易“獅子大開口”，到頭來根本找不到買家。對后者來說，與其輸?shù)舯荣?，不如一開始就棄權。

房市與整體經(jīng)濟總是以某種奇特的方式相互施加影響。德朗尼爾·查克拉博蒂、伊泰·戈爾茨坦和安德魯·麥金利這三位經(jīng)濟學家的研究顯示，繁榮的房地產(chǎn)市場能讓銀行家們像見了果醬的蒼蠅一樣趨之若鶩，并從工商業(yè)領域搶走投資者——如果投資50萬買房就能快速增值，為什么還要砸錢給一家公司？房市繁榮意味著企業(yè)投資的減少。

房市價格也催生出近些年來最著名的經(jīng)濟論斷：法國經(jīng)濟學家托馬斯·皮凱蒂和他的伙伴加布里埃爾·楚克曼認為，在發(fā)達經(jīng)濟體，資本的價值正在回歸。他們發(fā)現(xiàn)，相較收入，諸如耕地、工廠、辦公樓及住房這些資本的總價值已經(jīng)恢復到了19世紀晚期的水平。但皮凱蒂和楚克曼同時指出，這種趨勢要完全感謝房價的繁榮。確切地說，這要看房價繁榮是非理性情緒驅(qū)動的結果，還是資本價值真正發(fā)生變動的體現(xiàn)。

如今的房市真的存在泡沫嗎？我很難給出答案。但三位德國經(jīng)濟學家在最新的一份研究中給出了答案，他們對14個發(fā)達國家自1870年以來的房價指數(shù)進行了統(tǒng)計。結果顯示，約50年前，房價開始攀升，并逐年增長。如果我們稱之為泡沫，那房市的虛假繁榮已經(jīng)持續(xù)兩代人之久了。（譯/劉曉帆）