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        城中改造下土地利用存在的問題及對策探討

        2014-04-29 00:44:03張冰楠
        農(nóng)民致富之友 2014年6期
        關(guān)鍵詞:城中村改造土地利用

        [摘 要] 城中村的土地利用效率低下是我國城鎮(zhèn)化過程中逐漸凸顯的一個重要問題。在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的機制下,城中村的土地合理集約利用對加快城鎮(zhèn)化建設(shè)起著至關(guān)重要的作用。本文以下牛村為例,通過對城中村土地利用現(xiàn)狀的綜合分析,并針對其存在的問題進行探討,提出了提高土地集約利用率的相關(guān)對策建議。

        [關(guān)鍵詞] 城中村 改造 土地利用 規(guī)劃

        [中圖分類號] U412.1+4 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1003-1650 (2014)03-0011-01

        一、平頂山市下牛村改造現(xiàn)狀

        1. 概況

        下牛村所屬河南省平頂山市衛(wèi)東區(qū),總占地面積1860畝,其中道路占地18畝,宅基地占地1457畝,其他用地面積385畝。該村地處崎嶇不平、落差較大的山坡地,村內(nèi)全部為村舍民居,村民所住房屋90%以上的都為平房,整個村落保持著“一戶一院”的格局,土地利用率極其低下。村民所住房屋年久失修,居住條件簡陋。每戶由于缺少科學(xué)合理的規(guī)劃,亂搭亂建的現(xiàn)象隨處可見。部分村民搬遷至城市中心,造成原有宅基地閑置,大大浪費了寶貴的土地資源。

        2. 改造方案

        下牛村是以開發(fā)商為主導(dǎo)的改造模式,通過掛牌出讓的方式由河南天郡置業(yè)有限公司參與改造。根據(jù)平頂山市政府下發(fā)的相關(guān)文件內(nèi)容,村委會通過四加二工作法,與開發(fā)商達成協(xié)議。拆遷安置以村委會核實的農(nóng)村實有宅基地面積為準(zhǔn),按宅基地面積(不含道路)1:1補償新樓房面積。房屋拆遷后補助每戶往返搬家費300元,并且按照房租300元/月為標(biāo)準(zhǔn)。拆遷安置房建成以后,交付村委會統(tǒng)一分配。平頂山市政府通過免收城市基礎(chǔ)設(shè)施費等行政事業(yè)性收費,經(jīng)營服務(wù)性收費項目按低限減半征收等優(yōu)惠措施給予政策支持。

        二、下牛村改造中的突出問題

        1. 整體規(guī)劃建設(shè)無序,管理機制缺失

        城中村建筑格局陳舊造成了土地利用率極其低下的狀況,在與如今的平頂山整體規(guī)劃設(shè)計相比,顯得格格不入。城中村的人們趨于對利益的追求,大量的私搭亂建,在城中村形成了:“一線天”“握手樓”“貼面樓”等獨特的“風(fēng)景”[1]。而目前,城中村這一特殊居住群體受到固有的農(nóng)村集體的行政管制,缺乏政府相應(yīng)機構(gòu)的監(jiān)管,使得村民為了追逐利益而亂搭亂造這一行為處于放任狀態(tài),這不僅嚴(yán)重影響了城市的整體景觀,而且對于有限的土地資源造成了極不合理的開發(fā)利用。

        2. 土地利用不合理,規(guī)劃建設(shè)混亂

        城中村是隨著城市的擴張而遺留下來的未被改造的村落或社區(qū)[2],由于缺少科學(xué)的合理規(guī)劃,房屋亂搭亂建,隨意的擴張翻蓋,加蓋建筑物層數(shù)的現(xiàn)象隨處可見。房屋建筑質(zhì)量參差不及,而衛(wèi)生、道路、娛樂用地等基礎(chǔ)性設(shè)施用地的比例很小[3]。對于城市的用地結(jié)構(gòu)來說,形不成開發(fā)的規(guī)模效應(yīng),與周圍的設(shè)施建筑脫離,就整個城市來看,既破壞了土地利用的整體性,造成了城市土地資源的嚴(yán)重浪費,也不可避免的給整個城市的環(huán)境改善,良好發(fā)展帶來了不良的影響[4]。

        3. 土地空間利用效率低

        城中村的住宅仍然保留著農(nóng)村“一戶一院”的住宅場所,而城中村的低層建筑,就決定著房屋容積率低,密度大,住宅之間的房屋間距小,采光率低等一系列問題的產(chǎn)生。從利用空間來看,城中村在用地布局上,凌亂分散,形成了只要有空地,就隨意的搭建房子的惡性現(xiàn)象,這樣就造成土地分割,形成了豆腐塊建筑。一方面,這大大降低了空間利用率,另一方面,它還嚴(yán)重影響了人們的生活質(zhì)量。

        三、提高土地集約利用程度的相關(guān)對策

        1. 制定相關(guān)政策,滿足農(nóng)民需求

        就目前來看,現(xiàn)有的法律對征地拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)遠遠低于農(nóng)民所需,這無疑會激發(fā)農(nóng)民對城中村改造的抵觸心理。面對這樣的狀況,國家應(yīng)該根據(jù)市場需求,合理的評估城中村的經(jīng)濟價值,依據(jù)其區(qū)位、周邊環(huán)境、以及城市發(fā)展的程度,參照同等條件下其他地方的城市價格,制定相關(guān)的補償征地政策,本著公平公正的原則,在不損害農(nóng)民的利益的前提下,對征地補償標(biāo)準(zhǔn)進行合理的定價,規(guī)范城鎮(zhèn)化布局建設(shè),促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

        2. 統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局

        對于發(fā)展目標(biāo)不同的城中村,要根據(jù)其區(qū)位的優(yōu)勢,建筑物的用地要求,合理選擇地理位置,使各類建筑物都能達到最優(yōu)效益。不論是拆遷重蓋還是移除改造,都要根據(jù)城市的整體規(guī)劃設(shè)計,合理布局。這樣,才能給城市帶來豐富的土地資源,提高城中村的土地利用效率,從而提高了城市的土地利用率,實現(xiàn)了土地的集約化發(fā)展。綜上所述,城中村的合理規(guī)劃,在使土地分布和結(jié)構(gòu)合理化的同時,也提高了單位面積的產(chǎn)出比,對于城中村土地的集約利用起著關(guān)鍵作用。

        3. 制定土地集約利用評價體系

        政府有關(guān)部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃,城市利用總體規(guī)劃,城中村利用總體規(guī)劃,結(jié)合城市的地理環(huán)境,土地利用條件制定土地集約利用評價體系。在建設(shè)過程中,政府應(yīng)進行隨時的抽查檢驗,依據(jù)土地集約利用評價體系,對于不合格或者違章建設(shè)的開發(fā)商,給予警告并責(zé)令限期整改;對于整改后符合評價體系的開發(fā)商,可以繼續(xù)對城中村進行開發(fā)建設(shè);未通過檢查的開發(fā)商,應(yīng)依法收回其開發(fā)資格,將土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給其他開發(fā)商。從而保證評價體系有效實施,提高土地的節(jié)約利用率。

        四、結(jié)論

        城中村改造是改善市民生活品質(zhì)、提升城市形象、推動經(jīng)濟發(fā)展的系統(tǒng)工程,從對現(xiàn)有的城中村改造過程中看,土地集約利用對于城中村改造具有至關(guān)重要的作用。利用結(jié)構(gòu)的合理與否直接關(guān)系到整個城市的發(fā)展建設(shè)。雖然現(xiàn)如今,城中村面臨著許多問題,提高城中村的土地集約利用程度也受到了許多客觀現(xiàn)實的阻礙。但是,從城市的長遠發(fā)展來看,提高城中村土地資源利用率是實現(xiàn)城鎮(zhèn)化不可爭議的重要途徑。面對日益凸顯的人地矛盾,提高土地集約利用率顯得刻不容緩。

        參考文獻

        [1]林娟,王晶,包喜利.關(guān)于城中村的土地利用分析[J].城市規(guī)劃,2003(27):70-72

        [2]高峰,董曉峰,侯典安,等.國內(nèi)城中村研究綜述[J].當(dāng)代城市研究,2006,(7):20-23

        [3]周哲.長沙市城中村改造的土地集約利用評價研究:[碩士學(xué)位論文].四川:四川農(nóng)業(yè)大學(xué),2012

        [4]陳慧敏。城中村改造中土地問題研究[J].科學(xué)傳播.2010(19):91-92

        作者簡介:張冰楠(1990-) 漢,女,河南省平頂山人,鄭州大學(xué),碩士研究生,研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。

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