【摘要】中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，已經(jīng)儼然發(fā)展成為由土地、建筑和金融服務(wù)等多鏈條，多部門的重要行業(yè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力是由消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大部分構(gòu)成，而房地產(chǎn)業(yè)作為投資的重要力量，構(gòu)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成熟與完善的過(guò)程解決了就業(yè)人數(shù)增加的部分問(wèn)題，也保障了國(guó)家GDP的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。近來(lái)部分沿海城市投資重心偏移使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，這是否是一個(gè)趨勢(shì)，會(huì)對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)怎樣的影響？通過(guò)簡(jiǎn)析，探討其中的影響，并提出相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 房?jī)r(jià)下跌 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 影響 建議

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

在過(guò)去的十年里，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下取得了飛速的發(fā)展。自從1998年稅務(wù)制度和住房制度改革以來(lái)，基本確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步面向市場(chǎng)化的這一發(fā)展方向，由于先前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代積壓的大量需求得到了釋放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)伴乘著由改革開(kāi)放春風(fēng)所帶來(lái)的高速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展壯大并且成熟完善，為中國(guó)式的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了極大的力量。在這一過(guò)程中由于中國(guó)人口基數(shù)的龐大，似乎住房的剛性需求永遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供給，同時(shí)城市化的進(jìn)程中增加的就業(yè)機(jī)會(huì)和人口，平均收入的提高，以及商業(yè)圈服務(wù)集中程度的加劇，都刺激了對(duì)房地產(chǎn)的需求增加。另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。隨著國(guó)家限購(gòu)令在各大城市的陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，一、二線城市的開(kāi)發(fā)資金總量得以控制放緩，并打擊了部分中小開(kāi)發(fā)商的積極性，同時(shí)引發(fā)了資金和開(kāi)發(fā)方向的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。開(kāi)發(fā)商們?cè)陬A(yù)期偏謹(jǐn)慎的大環(huán)境下，獲取土地的熱情有所減退，土地市場(chǎng)的推出量持續(xù)下跌。由此，部分一線城市的房?jī)r(jià)回落，這有可能是房地市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

二、房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

房?jī)r(jià)下跌了，對(duì)于那些有買房需求卻因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而望而卻步的老百姓來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)振奮人心的消息。在目前龐大的中國(guó)人口基數(shù)下，每年人口增長(zhǎng)和就業(yè)需求的增加，無(wú)疑在促使著購(gòu)房剛性需求的提升。房?jī)r(jià)也就成為老百姓十分關(guān)注的話題之一，價(jià)格的回落，讓更多的一部分人能夠買得起住房，另一部分人改善居住環(huán)境，乍一看對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展是有促進(jìn)作用的。在1998年的住房政策調(diào)整以前，老百姓人均收入用于購(gòu)房所得面積不足3個(gè)平方米。房?jī)r(jià)的下跌讓不少房奴看到了春天，同時(shí)有一些專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅的合理區(qū)間應(yīng)該介于GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）與CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）之間，所以高房?jī)r(jià)所累計(jì)的泡沫經(jīng)濟(jì)，通過(guò)價(jià)格下調(diào)，是可以理解并接受的。

但是如果房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大，這就會(huì)產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。目前，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊處于經(jīng)濟(jì)衰退的陰云籠罩之下，發(fā)展前景依舊緩慢無(wú)序。同時(shí)我國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增幅也有所放慢。目前房地產(chǎn)作為投資這一板塊的支柱，也成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱。如果其價(jià)格跌幅有所波動(dòng)或是混亂無(wú)序，勢(shì)必對(duì)其他各個(gè)行業(yè)以及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域造成沖擊，使經(jīng)濟(jì)增速減慢甚至停止，嚴(yán)重的將引發(fā)新一波亞洲的金融危機(jī)。想要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民生產(chǎn)許多部門之間的聯(lián)系，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)：房屋建造，必須要材料、人工和資金的到位，材料包括鋼筋水泥之類的，這就需要建材市場(chǎng)提供，帶動(dòng)鋼材和建筑業(yè)的發(fā)展，人工的招募，提供了更多的就業(yè)崗位，這為勞動(dòng)力市場(chǎng)緩解部分壓力，資金的募集，需要和銀行等金融服務(wù)類行業(yè)往來(lái)，這也帶動(dòng)了金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展。行業(yè)鏈條環(huán)環(huán)相扣，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)裂痕，必將引發(fā)毀滅性的連鎖反應(yīng)。其次，有關(guān)保障性住房的影響，廉租房作為改善民生的一項(xiàng)保障性住房，開(kāi)發(fā)商也承擔(dān)著其基礎(chǔ)構(gòu)建的責(zé)任，房?jī)r(jià)的大幅度下跌，勢(shì)必導(dǎo)致民生改善問(wèn)題難以解決，并引發(fā)社會(huì)民憤。另外，房?jī)r(jià)的大幅下跌會(huì)對(duì)銀行金融行業(yè)以及中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益帶來(lái)影響，目前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都和銀行貸款掛鉤，一旦市場(chǎng)崩潰就會(huì)導(dǎo)致銀行危機(jī)，雷曼兄弟的破產(chǎn)的影響如今依舊讓整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)陷入寒冬。

三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的建議

第一，國(guó)家要進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控。加強(qiáng)監(jiān)管的力度，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資格進(jìn)行嚴(yán)格的審核，以防止土地購(gòu)置后的閑置浪費(fèi)現(xiàn)象。同時(shí)對(duì)于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格地控制和審批，對(duì)于資金去向不明，開(kāi)發(fā)資質(zhì)不夠的項(xiàng)目做到嚴(yán)控把關(guān)。

第二，理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的職能。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，決定了它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，特別是在推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高居住生活水平等方面發(fā)揮著重大的積極作用。很大程度上，首先是經(jīng)濟(jì)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然后才是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的反作用。避免社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴于房地產(chǎn)業(yè)。

第三，強(qiáng)化保障性住房的投資力度。保障性住房作為政府一項(xiàng)惠民以及民生改善工程，需要從根本的政府公共財(cái)政構(gòu)建著手，轉(zhuǎn)變政府的職能點(diǎn)，同時(shí)對(duì)此類住房的開(kāi)發(fā)商政策適度寬松，以緩解開(kāi)發(fā)商面對(duì)的資金回籠緩慢困難這一問(wèn)題，確保開(kāi)發(fā)積極性與開(kāi)發(fā)質(zhì)量。

第四，銀行應(yīng)該加強(qiáng)資金資質(zhì)審核。面對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓市向銀行貸款，樓盤出售時(shí)購(gòu)房居民也向銀行貸款這一兩頭夾擊的態(tài)勢(shì)，銀行更應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的償還貸款能力審核確認(rèn)，減小房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行金融市場(chǎng)造成的沖擊。

第五，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)的對(duì)策，加強(qiáng)風(fēng)向應(yīng)對(duì)的機(jī)制管理。由于房?jī)r(jià)下跌會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金回流造成嚴(yán)重的阻礙，對(duì)此，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，合理處理資金，以確保有足夠的資金流動(dòng)，減小房?jī)r(jià)下跌的影響沖擊。

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作者簡(jiǎn)介：戴耀華（1992-），男，江西南昌人，現(xiàn)就讀于江西財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)國(guó)際金融專業(yè)，研究方向：金融學(xué)。