白靜

摘 要：分析中美房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的異同，反思政策的影響。

關(guān)鍵詞：美國房地產(chǎn)；中美房地產(chǎn)比較；租房；買房；美國物業(yè)管理；房產(chǎn)中介

一、背景

近年來我國的房價(jià)持續(xù)增高，一些小區(qū)物業(yè)管理水平低下，房產(chǎn)中介行業(yè)混亂。這些現(xiàn)象反映我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈還不夠成熟制度仍需完善。為了更深入的分析背后的原因，選取美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行橫向比較，思考國內(nèi)房地產(chǎn)市場改進(jìn)措施。

二、政策比較

從土地所有制上講，美國的土地是允許私有化的，并且土地價(jià)格合理導(dǎo)致房屋價(jià)格低。但是為什么眾多美國人依舊選擇不買房或者是并持有大量房屋進(jìn)行投資？這是因?yàn)樵诿绹I房價(jià)格雖然相對合理，但是每年都需要根據(jù)不同州的稅率，為持有房屋繳納房產(chǎn)稅和各類保險(xiǎn)。粗略一算每年養(yǎng)房成本包括房產(chǎn)稅率、火災(zāi)保險(xiǎn)、物業(yè)費(fèi)、同源維護(hù)費(fèi)等越合將近1萬美金折合人民幣6萬多元。因此持有多余房產(chǎn)成本較高。此外在美國并不是所有房子都有土地私有權(quán)，聯(lián)排別墅和普通公寓是沒辦法將土地私有化的，美國房屋租賃市場很完善和成熟，人們只在需要置業(yè)時(shí)置業(yè)，此前靠租房居住，因此房屋價(jià)格變動(dòng)并不大。持有房屋并不能帶來意外的投資價(jià)值，反而要每年付高額的養(yǎng)房成本，所以人們對房屋的買賣更加理性。

在中國土地不能私有化，房地產(chǎn)開發(fā)商使用土地的成本也較高，導(dǎo)致房屋價(jià)格升高，國內(nèi)持有房屋后續(xù)成本較低，并且租賃市場不成熟，政府沒有出臺有效的措施導(dǎo)致租住房子的時(shí)長不能得到保障，因此人們更傾向于買房。更多人買房導(dǎo)致供需發(fā)生改變，價(jià)格趨于上漲，這時(shí)投資變得有價(jià)值，炒房行為是果也是因，進(jìn)一步推高房價(jià)。

三、開發(fā)商角色、物業(yè)情況比較

美國的房地產(chǎn)流程是專業(yè)化的，開發(fā)商只負(fù)責(zé)開發(fā)房產(chǎn)，銷售轉(zhuǎn)交給專業(yè)的銷售代理或者中介完成（根據(jù)開發(fā)房屋的規(guī)模），而物業(yè)管理也有專業(yè)的物業(yè)公司。在房屋達(dá)到15%銷售量允許居住后兩年，地產(chǎn)商參與到業(yè)主委員會，這種行為類似于保修期。此后便徹底淡出物業(yè)管理舞臺。美國的物業(yè)公司每年都需要由業(yè)主委員會投票檢驗(yàn)是否需要更換，是市場化的結(jié)果，因此服務(wù)也得到保證。

中國的房地產(chǎn)公司是一條龍服務(wù)。在開發(fā)房地產(chǎn)后，很多房地產(chǎn)公司還需要自行銷售。國內(nèi)的物業(yè)公司有超過70%有房產(chǎn)開發(fā)商背景。開發(fā)商認(rèn)為自有物業(yè)可以更好的貫徹品牌理念。但是由于非市場化，物業(yè)效果并不理想。作為開發(fā)商本身，物業(yè)本身盈利很低或者根本不賺錢，例如金地的自有物業(yè)公司，毛利率甚至達(dá)到負(fù)值。所以冗長的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，專業(yè)性得不到保障，導(dǎo)致開發(fā)商吃力不討好。

四、租房比較

在美國租房方面的法律規(guī)定很多，都可以保障租客的權(quán)益。例如，美國有專門僅用于租住的公寓，該類型公寓不銷售，如果你選擇租住可以租住任意時(shí)長甚至一輩子，居住權(quán)可以得到保障；如果租住的房屋由于業(yè)主決定賣掉，該房屋也不能夠因此為由強(qiáng)行強(qiáng)迫你搬出，否則要進(jìn)行大額賠償；對于不同的租住意愿的人不可以有不同報(bào)價(jià)否則涉嫌歧視等。另外對于租客的法律要求也很多，比如不及時(shí)付租金會上聯(lián)網(wǎng)的名單，比如不能對房屋進(jìn)行損毀等，在搬出時(shí)還需要付費(fèi)進(jìn)行打掃和清理等，這樣使業(yè)主也較愿意將房屋租出。

而在中國，相關(guān)政策和法律欠缺，無法保證可以一直租住在一個(gè)地點(diǎn)，渴望居住穩(wěn)定的人們不得不轉(zhuǎn)向房屋買賣。而與此同時(shí)租出的房屋經(jīng)常受到租戶的損毀，一些長租房更是千瘡百孔。導(dǎo)致很多業(yè)主不愿意將房屋租出或者將損壞計(jì)入成本提價(jià)租出，使租房市場惡性循環(huán)。

五、買賣二手房屋比較

在美國僅有15%左右房屋是新房，而新房在銷售達(dá)到15%房屋量以后政府才承認(rèn)買賣關(guān)系，允許居住。因此可以得知美國的二手房買賣市場非常繁榮。提到二手房市場就不得不提到房屋中介。首先房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)需要嚴(yán)格考核，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采取傭金制，并且更加職業(yè)化。在美國如果買房子不找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幾乎舉步維艱，因?yàn)槊绹姆慨a(chǎn)完整信息在MLS系統(tǒng)上，這個(gè)系統(tǒng)只有執(zhí)業(yè)者可以查看，并不提供給消費(fèi)者。在看房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人可以使用萬能鑰匙打開代售房屋門前的公共鑰匙盒子安排看房。另外，在美國，連買賣房屋討價(jià)還價(jià)都需要落實(shí)在紙面上闡述原因，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以幫助處理各種法律文件（美國是契約制，沒有中國的房產(chǎn)證，整個(gè)買賣流程即使不聘請經(jīng)紀(jì)人還是需要律師），以及房屋檢查等一系列非專業(yè)人員不能解決的手續(xù)。美國一筆二手房交易同時(shí)存在買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人，各自代表各方利益，難以串通。值得一提的是，美國的房屋買賣采取獨(dú)家代理制度，也就是業(yè)主委托給A進(jìn)行銷售，即使B最終銷售了房子，傭金也是A獲取。因此同行之間是競爭合作的關(guān)系。當(dāng)然也存在多家代理的情況，但是這種情況會影響良性競爭，因此并不允許將完整信息錄入MLS系統(tǒng)不方便買方獲取信息，加大出售難度，所以人們并不傾向這樣做。在信息獲取方面，房源信息的提供人是可以獲得分成的，這樣保證信息收集的積極性。

而中國的房產(chǎn)中介并不如美國專業(yè)，中介的角色基本還是提供信息的層面上。買賣價(jià)格也并不像美國透明。往往中介既承擔(dān)買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人角色，很難說代表誰的利益。而在信息共享上，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獲取信息成本非常之高，獲取房源信息成為關(guān)鍵因素。我國沒有美國從業(yè)者共享的MLS系統(tǒng)，各家各自為戰(zhàn)。同一套房源可能出現(xiàn)在不同的房屋中介。最終誰能銷售出去誰才能得到最后的傭金，這導(dǎo)致獲得信息的成本很高。同行之間是單純競爭關(guān)系，而不像美國是合作競爭關(guān)系。另外執(zhí)業(yè)資格和協(xié)會管理上我國也并不像美國有嚴(yán)格的規(guī)定和管理，因此二手房買賣市場較亂，價(jià)格不透明，糾紛不斷。

六、政策建議

通過以上四個(gè)層面上的橫向比較有如下政策建議：1）我國應(yīng)該完善租房管理辦法和長租的政策，使租房者可以安居樂業(yè)。2）房地產(chǎn)開發(fā)商可以業(yè)務(wù)精益化不必一條龍服務(wù)，以使上下游產(chǎn)業(yè)更蓬勃專業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場趨于成熟。3）相關(guān)部門可以借鑒美國的房地產(chǎn)中介管理辦法和MLS信息系統(tǒng)，嚴(yán)格執(zhí)業(yè)制度，促使協(xié)會發(fā)揮更重要的作用，使中介更加規(guī)范、職業(yè)，走合作競爭的路線。這樣不僅保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，另外對房屋經(jīng)紀(jì)人的所得也可以得到保護(hù)，競爭更加良性發(fā)展，資源的無為消耗降低。（作者單位：北京物資學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[5] 《在美國租房買房》，雁如/譯，走進(jìn)四季人居 2009卷23（譯據(jù)美國雜志《房地產(chǎn)市場》2009年9月版文章《你會租房買房嗎？》原文作者：加利福利亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會主席R.M.勞倫斯）