徐勇

【摘 要】 隨著當前社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)近些年增速非?？?，因此，在工程項目的管理中房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理非常重要，在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設以及運行中實行的是全方位管理模式，主要目的是為了將生產(chǎn)要素進行優(yōu)化，這樣在一定程度上能夠為企業(yè)的開發(fā)帶來顯著的經(jīng)濟以及社會效益。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，并且投資額比較大，其復雜程度高以及風險大，所以，一定要相應的提高項目的管理水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的良好管理。本文就對有效加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的控制措施進行有效的分析和闡述。

【關鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；控制措施

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內涵

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目內涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下進行房屋建設項目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，涉及的部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設計、施工、交通等，屬于一項系統(tǒng)性較強的復雜工程。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理來講，主要以房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標，并按照工程項目潛在規(guī)律，對項目構思至完成全過程進行組織設計，最大限度地減少工程投入成本，保證項目施工質量與管理效率。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個方面：（1）開發(fā)項目管理缺乏可行性研究。目前，商品房處于“短缺”階段，因為國家政策對房地產(chǎn)的限制，很多人認為“蓋房就賺錢”、“拿了地就賺錢”，結果導致很多房地產(chǎn)策劃、分析常常會受到冷待遇。研究房地產(chǎn)的可行性，主要是在建設房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策之前，利用對技術與財務進行分析的方式，研究房地產(chǎn)的可行性也是房地產(chǎn)公司在開工前測試建設工程項目的技術、經(jīng)濟的費用是否可行，然后進行全面的探討。因為研究房地產(chǎn)的可行性工作始終得不到房地產(chǎn)公司的重視，造成了一系列的問題，如戶型略小等。因此，為了避免走上盲目投資的道路上，地產(chǎn)商逐步認識到研究房地產(chǎn)的可行性占有的重要作用；（2）融資能力有待提高。建設工程項目出現(xiàn)資金不足，工程費用拖欠嚴重。這是因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資金額比較大，建設工程的土地大多數(shù)都是通過競拍獲得的，土地的費用一般要在三個月之內付清，而且建設工程的工期較長，所以許多房地產(chǎn)開發(fā)項目時都會出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象。房地產(chǎn)公司大多數(shù)是通過土地抵押或者是銀行貸款，貸款的額度只有60%—70%，融資的能力偏差；（3）項目監(jiān)理缺乏公正性。建設單位與施工單位未達成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時監(jiān)理方對施工方以及建設方的違法行為未進行公正處理，導致施工現(xiàn)場存在安全隱患；（4）以邀請招標為工程發(fā)包主要方式，公開招標存在圍標、串標等現(xiàn)象，管理制度有待完善；（5）項目后期物業(yè)管理不規(guī)范。近幾年來，物業(yè)糾紛的案件逐步成為房地產(chǎn)方面的重頭戲。在提高居民的生活水平和工作環(huán)境的質量、推動城市的發(fā)展中，物業(yè)管理都會起到重要的作用。同時，物業(yè)管理人員素質整體不高，物業(yè)單位資質較低，管理的規(guī)范性不夠，造成物業(yè)單位的經(jīng)濟效益逐步下降。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理控制措施

（一）標準化招標、提高建設項目合同管理的規(guī)范化水平

項目開發(fā)成本控制中，如何選擇一個優(yōu)質的合作單位尤為重要，優(yōu)質的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創(chuàng)造更優(yōu)質的產(chǎn)品，所以在項目的招標階段，應有一套標準的招標程序，公開、公平、公正的選取中標單位。在確定中標單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標來運行，針對建設工程項目合同而言，主要是指開發(fā)主體與設計、施工等單位，以建設工程任務為基準，從而簽訂的一種合同，具有經(jīng)濟屬性，因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現(xiàn)的。同時，在建設工程項目合同中還規(guī)定了各自履行的義務及解決爭議的方法。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，樓盤施工質量、成本、進度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關，而施工質量、成本與進度控制均由合同的履行來體現(xiàn)。由此可見，強化建設工程項目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。

（二）強化房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理

隨著國家堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，促進房價合理回歸的繼續(xù)從緊的調控政策，限貸、限購、加息，使得土地成本、資金成本上升。由于持續(xù)的調控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商陷入了困境，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益激烈。成本管理作為提高整體經(jīng)營效率的有效措施之一，必須要引起重視。在房地產(chǎn)開發(fā)商競爭過程中，價格競爭亦為關鍵誘導因素。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要構建科學的項目成本管理方案，對開發(fā)項目成本進行有效控制。具體而言，必須要注意三個方面的內容：（1）在規(guī)劃階段，事實證明科學合理的規(guī)劃設計可以降低10%的工程造價，所以必須要開展調研活動，對項目進行準確評估，合理把控成本以及利潤，采用低成本獲取高利潤；（2）在項目施工階段，必須要嚴格招標，把控施工成本；（3）在項目開發(fā)過程中，必須要構建獎懲制度，強化現(xiàn)場簽證管理，控制成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商市場競爭力。

（三）開發(fā)項目的質量控制

質量控制的作用主要體現(xiàn)在施工過程中，檢查施工是否符合設計要求和合同規(guī)定。同時，利用施工流程圖與動態(tài)控制圖，來加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程的質量控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目還建立了全面的現(xiàn)場管理方式，特別要強化領導們對房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量意識，保證實現(xiàn)合同書中所要求的質量標準。要實現(xiàn)合同書中的質量標準關鍵在于領導們的管理意識是否足夠強。領導們要經(jīng)常召開有關工程建設會議，探討如何對施工企業(yè)進行有效的安全管理和質量控制。采取以下措施來加強開發(fā)項目的質量控制：一是對施工企業(yè)與監(jiān)督部門來說，嚴格審核監(jiān)督人員的崗位資格，凡是不符合資格要求的監(jiān)督人員，施工企業(yè)或監(jiān)督部門要及時處理，并換掉相關的監(jiān)督人員。二是認真檢查設計圖紙與施工規(guī)范，及時處理設計圖紙中出現(xiàn)的平立剖面圖和水電暖之間中的矛盾。影響工程質量與造價的材料，要與設計單位協(xié)調。三是工程建設部門要嚴格檢查工程建設中所使用的材料和機械裝備的質量，用于工程建設的材料（包含工程建設部門所供應的材料與施工企業(yè)自己所采購的材料），在使用前都要在具有資格的檢測單位進行檢查，并將檢查報告、出廠時的合格證和出廠后的檢查報告等驗證合格后才可以使用，要不然，這些工程建設材料一概不能用在工程建設上。對工程建設中所使用的機械裝備，比如，挖掘機、手腳架、提升機等，也需要進行檢查。四是要對工程支架、樓梯口、電梯井口、通道口、安全帽等機械裝備進行定期或者不定期的檢查，檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題時要及時的請施工企業(yè)改正，盡量避免施工事故的發(fā)生。

（四）規(guī)范建設工程項目的合同管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)的主體和檢查、供應材料、設計等單位，為解決建設工程問題而擬定的一種經(jīng)濟管理合同，這就是建設工程開發(fā)項目的合同。這種合同包含買賣合同、貸款合同等，主要是為履行、變更、終止和解決爭議而服務的。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，資金回收的情況、單位產(chǎn)品的生命周期與單位的獲利空間取決于樓盤的施工進展、實際成本和質量。在項目開發(fā)中的施工進展、實際成本與質量控制說到底就是利用各種合同的執(zhí)行來實現(xiàn)的。加強管理施工之前簽訂的合同，并處理合同糾紛與索賠等事宜。

（五）管理好房地產(chǎn)開發(fā)項目的后期活動

物業(yè)提供良好的管理服務不但有利于開發(fā)商形象的樹立、加大項目的市場銷售量，而且也有利于保障房屋購買者的權益，確保達到房屋增值保值的目的。房屋購買者應該積極的和物業(yè)公司協(xié)調，物業(yè)管理的協(xié)調內容有以下兩方面：一是項目部門內部關系的協(xié)調。主要體現(xiàn)為：第一，抓好部門內部人員關系的協(xié)調，希望做到人員的量才適用，在工作上職責明確；按照個人的特長和工作的需要，規(guī)定每小組中成員的工作方向和職責，在晨會上建立溝通制度，第一時間處理工作中的沖突和矛盾。二是項目部門和外部門之間關系的協(xié)調，主要表現(xiàn)為：首先，項目部門與施工企業(yè)之間關系的協(xié)調；第二，項目部門與監(jiān)督單位之間關系的協(xié)調；第三，項目部門與設計單位之間關系的協(xié)調；第四，項目部門與質量監(jiān)督部門之間關系的協(xié)調。

三、結語

總之，相對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的項目水平偏低，其抗風險能力偏差，在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中一定要加強開發(fā)項目的質量以及成本等，在項目中，為了能夠做好房地產(chǎn)項目的工作，房地產(chǎn)項目的管理者需要懂技術、善于經(jīng)營和能協(xié)調各部門之間關系的綜合專業(yè)能力，要積極地展開工作。同時面對新問題也不斷的進行研究探討，總結出新的解決方法，保證能有效的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目。

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