●王旭 田乙強

基于博弈論的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭分析

●王旭 田乙強

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和逐步完善，與之密切聯(lián)系的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務逐步升溫。房地產(chǎn)的商品房開發(fā)、銷售、交易、租賃、抵押和擔保等環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)咨詢，因此決策者和相關從業(yè)人員也加強了對專業(yè)咨詢意見的關注。但我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)起步晚，發(fā)展緩慢，外部生存環(huán)境、內(nèi)部管理上都存在一些問題，發(fā)展面臨各種風險，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間競爭也逐漸加劇。文章應用博弈論的相關知識及模型，對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間的競爭進行分析，并據(jù)此形成房地產(chǎn)咨詢企業(yè)發(fā)展應注重產(chǎn)品創(chuàng)新的觀點。

房地產(chǎn)咨詢 博弈論 囚徒困境 重復博弈

一、引言

我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)咨詢業(yè)自上世紀90年代初產(chǎn)生并逐漸發(fā)展，自1996年中國樓市開始復蘇以來，專業(yè)咨詢代理企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國建設部第50號令《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動?，F(xiàn)實中的具體業(yè)務可分為信息咨詢業(yè)務和投資決策咨詢業(yè)務兩大類。信息咨詢業(yè)務即以各種方式為有需要的房地產(chǎn)活動當事人提供房地產(chǎn)市場信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務中最為廣泛和普及的一種：提供房地產(chǎn)開發(fā)、投資有關的各方面信息，如房價、地價及其動態(tài)情況和預測、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產(chǎn)投資伙伴、招商投資、政府出臺的房地產(chǎn)政策以及其他關于房地產(chǎn)變動信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時了解某一城市或區(qū)域的房地產(chǎn)市場形勢，還提供對房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費、項目規(guī)劃設計方案、項目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和代理服務。投資決策咨詢業(yè)務是諸如接受房地產(chǎn)活動當事人的委托進行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃及房地產(chǎn)市場營銷策劃等?，F(xiàn)我國房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品多以調(diào)研報告，方案等書面或報告形式提供給客戶，主要是應用SWOT分析，經(jīng)驗理論等為依托，對數(shù)據(jù)分析較少，產(chǎn)品單一，質(zhì)量、可信度上也不盡人意。

博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對抗（或合作）中，對抗雙方（或多方）相互依存的一系列策略和行動的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應用于經(jīng)濟學、社會和行為科學研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應用到房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭行為分析。

二、博弈模型的建立與分析

1.對存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個房地產(chǎn)咨詢企業(yè)：甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務無差異，價格及市場占有率均相同且利潤均分。在上述假定下，有如下支付矩陣:

表1 存在不合作可能性的博弈支付矩陣(T＞P＞R＞S)

如表1所示，兩家房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的行動集合是相同的（不創(chuàng)新，創(chuàng)新），當甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時數(shù)量關系為:T＞P＞R＞S；反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時，乙公司的收益為T，甲公司的收益為S；當雙方都進行創(chuàng)新并獲得成功時，雙方收益為P。

上式告訴我們，搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值是時間與累計投入的函數(shù)。各寡頭采取理性競爭行動的判斷標準是權衡搶先成功的期望利潤和被人搶先后自身的所得利潤，即如果πp(k(t)，t)＞π0，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)便會進行產(chǎn)品創(chuàng)新，(創(chuàng)新，創(chuàng)新)是納什均衡；反之，(不創(chuàng)新，不創(chuàng)新)是納什均衡。

在雙寡頭競爭市場，博弈雙方不會因為預計同時創(chuàng)新后依然平分市場而且利潤比不創(chuàng)新時有所增加就必然產(chǎn)生(創(chuàng)新，創(chuàng)新)的納什均衡。在不合作的情況之下，因為一項產(chǎn)品創(chuàng)新要經(jīng)歷多個研發(fā)階段，每個階段有不同的分任務并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設計過于簡單化。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須通過多方面調(diào)研了解市場及對手的動態(tài)，適時對失敗概率函數(shù)μ (k(t)，t)進行調(diào)整。

2.對存在合作可能性的博弈分析。由于房地產(chǎn)當事人對咨詢產(chǎn)品要求的多樣化，替代產(chǎn)品的增加，潛在的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)進入，激烈的競爭環(huán)境使得各個企業(yè)紛紛以產(chǎn)品創(chuàng)新作為應對措施。若不進行產(chǎn)品創(chuàng)新，原有產(chǎn)品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務提供者，這樣，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)將減少在市場占有份額。但是在市場優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過程中，寡頭們的利潤不一定有增加，他們進行技術創(chuàng)新的目標是市場份額。

表2 囚徒困境博弈支付矩陣(T＞R＞P＞S)

如表2所設，T＞R＞P＞S情況是可能出現(xiàn)的，兩個房地產(chǎn)咨詢企業(yè)完全有動力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進行技術創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P＜R的情況，那么在理性選擇的考慮下是有可能出現(xiàn)合作不創(chuàng)新的均衡。合作博弈和非合作博弈的基本差別是是否存在有約束力合同的可能性，在P＜R的情況下，是存在合作不創(chuàng)新的均衡可能性:但因為R＜T，博弈雙方同時都存在單方不遵守合同的利益驅(qū)使可能性。

盡管由于合作不創(chuàng)新博弈雙方都是有利的，但在一次性博弈中，雙寡頭創(chuàng)新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈問題，唯一的納什均衡為(創(chuàng)新，創(chuàng)新)。為解決此問題，引入重復博弈。

3.無限次重復囚徒困境博弈。重復博弈是一種特殊的博弈，在博弈中，相同結構的博弈重復多次，甚至無限次。因為其他參與人過去的行動的歷史是可以觀測的，因此在重復博弈中，每個參與人可以使自己在每個階段選擇的策略依賴于其他參與人過去的行為。在重復博弈中，常用的一種策略為“觸發(fā)策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方隨即也采取不合作策略并且永遠采取不合作策略。

針對雙寡頭市場的產(chǎn)品創(chuàng)新博弈分析，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)采取的行動步驟：甲公司先選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇不創(chuàng)新(合作)，則甲公司在本階段繼續(xù)選擇不創(chuàng)新(合作)；如果乙公司在上階段選擇創(chuàng)新(不合作)，則甲公司在本階段及其后階段均選擇創(chuàng)新(不合作)。

設t表示不連續(xù)的時間段t=(0，1，2……，T)。在此策略下，如果咨詢公司選擇不創(chuàng)新(合作)，則他的期望效用為：

如果咨詢公司選擇創(chuàng)新(不合作)，則他的期望效用為：

在長期博弈過程中，貼現(xiàn)率δ越大，說明博弈雙方越看重未來收益，博弈雙方再次相遇的可能性也越大。

若T與P相差越大，同時T與R相差越小則(不創(chuàng)新，不創(chuàng)新)出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關系可能被打破，則（創(chuàng)新，創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性較大。

通過上述分析，無論房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭中是否合作，都有出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的可能。隨著產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，市場占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。

三、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新實例

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在我過的發(fā)展也逐步擴大，各咨詢企業(yè)之間的競爭也不斷增加，每個房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新腳步也越來越快。

易居（中國）控股有限公司是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，旗下克爾瑞信息集團為企業(yè)提供房地產(chǎn)資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域開發(fā)、主題地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢等服務。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品，2013年5月，獨立第三方房價指導平臺“克爾瑞房價”系統(tǒng)正式上線；2013年11月，在上海舉辦的“超·躍——易居中國2013年度創(chuàng)新峰會”中宣布CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級，將使其房地產(chǎn)咨詢業(yè)務更加專業(yè)化、高成效；從表3中可以看出，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長40.66%，不僅遠超2012年收入，也創(chuàng)下近年新高。

表3 易居（中國）近三年房地產(chǎn)信息和咨詢收入情況

易居中國在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。在接下來的房地產(chǎn)市場咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產(chǎn)品也成為提高競爭力的主要手段之一。

四、結論

通過對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在相互競爭中是否采用產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場入手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在行業(yè)競爭中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導意義。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經(jīng)驗，利用先進的理論知識和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品。

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（作者單位：東北林業(yè)大學土木工程學院 黑龍江哈爾濱 150040）

（責編：賈偉）

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