●周洪偉

南京市二手房定價(jià)模型及其應(yīng)用

●周洪偉

二手房交易的市場在我國起步還是比較晚的，但其發(fā)展十分迅速。南京作為一個(gè)中等規(guī)模城市，在最近幾年，二手房交易量及在樓市的總交易量占的比重也越來越高。在二手房的交易中，交易價(jià)格也越來越引起南京市民以及各界人士的關(guān)注；另外二手房本身又具有不同于新建商品房的許多特征，使二手房交易環(huán)節(jié)以及流程更加繁瑣和復(fù)雜。所以，需要對(duì)南京二手房價(jià)格評(píng)估的諸多因素進(jìn)行系統(tǒng)分析，在準(zhǔn)確把握南京房地產(chǎn)市場走勢的情況下，恰當(dāng)選用評(píng)估方法，以期得出公正合理的估價(jià)結(jié)果。

二手房 影響因素 模型 應(yīng)用

影響二手房價(jià)格的因素有很多，并且錯(cuò)綜復(fù)雜。正確分析并掌握各種影響二手房價(jià)格的因素是進(jìn)行合理定價(jià)的基本前提。粗略分析，主要的影響因素有以下幾個(gè)方面：（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。經(jīng)濟(jì)因素主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中尤以市場供求狀況對(duì)房屋的價(jià)格影響最大。當(dāng)在某一地方房屋需求大于供應(yīng)量時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)上漲；相反，當(dāng)房屋供大于求時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)降低。同時(shí)，國家宏觀調(diào)控和抑制房價(jià)的政策和手段也會(huì)對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。（2）區(qū)位因素。房屋的地理位置是決定房屋價(jià)格的重要影響因素之一。被估價(jià)房屋的地理位置的優(yōu)劣是由它所屬地段的多種因素共同決定的。在城市的發(fā)展進(jìn)程中，城市不同地段由于經(jīng)濟(jì)、自然、管理及文化等方面發(fā)展的不均衡，使一定地段內(nèi)人口素質(zhì)、人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施條件等發(fā)生比較大的差距。筆者在這里所指的地段是被假設(shè)為一個(gè)平均的區(qū)域，在這種概念的區(qū)域內(nèi)，影響二手房價(jià)格的因素是較為固定的。區(qū)位因素主要包括交通的條件、地段的等級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)的環(huán)境、未來發(fā)展前景和環(huán)境污染等因素。（3）建筑因素。二手房建筑本體因素，是房屋的最直觀特征，也直接影響其價(jià)格評(píng)估。二手房建成于不同的年代，其建筑結(jié)構(gòu)、戶型、建材、設(shè)備、養(yǎng)護(hù)程度等千差萬別，其中影響住房價(jià)格的個(gè)別因素很多，主要包括以下幾方面內(nèi)容：安全、使用耐久、舒適與適用性、性能價(jià)值比及私密性等。

一、建立模型

近年來南京市二手房價(jià)格一路攀升，受多種因素的影響，下面運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法探究其主要原因。

1.研究對(duì)象簡介。文中暫且不考慮高層住宅和別墅，因?yàn)檫@兩種住宅類型受樓層的影響較小，著重討論低層住宅樓的價(jià)格形勢，以鼓樓區(qū)的碧樹園為研究對(duì)象。

碧樹園是省級(jí)機(jī)關(guān)房改房，小區(qū)分為南片和北片。南片共13幢房子，于1998年底交付。北片共12幢房子，于2000年交付。主力戶型為65平米、71平米、90平米。大戶型有143平米、110平米、132平米。屬于一座普通的6、7層住宅。根據(jù)365網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，筆者知道碧樹園二手房評(píng)估單價(jià)：29670元/平米；同比上年增幅：20.97%；環(huán)比上月增幅：3.97%。

2.模型假設(shè)。根據(jù)大多數(shù)購買二手房人的心理：樓層低點(diǎn)的房子房屋陰暗，嘈雜聲比較大，以及較高樓層上下樓不方便，還要考慮下雨天可能會(huì)漏水等問題。猜想假定其他條件一樣的情況下，樓層最低的以及樓層最高的二手房房價(jià)，相對(duì)于中間樓層會(huì)低一些。

3.模型建立。

建立如下二元回歸模型：

y=ax2+bx+c

（其中x是樓層，y是二手房單價(jià)，x的單位是層，y的單位是/m2，c是隨機(jī)差）

二、模型分析

本部分?jǐn)?shù)據(jù)依據(jù)我愛我家二手房交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)得出，以鼓樓區(qū)的碧樹園為研究目標(biāo)。利用excel中進(jìn)行擬合得到如下回歸分析表：

表1

注：根據(jù)表1得出相關(guān)系數(shù)R=0. 464388，線性回歸假設(shè)檢驗(yàn)顯著。

注：由圖1看出二手房的樓層與房價(jià)經(jīng)擬合可得二次多項(xiàng)式：

表2

根據(jù)圖1，筆者發(fā)現(xiàn)碧樹園二手房交易的價(jià)格與樓層關(guān)系是這樣：最低幾層一般價(jià)格普遍低一點(diǎn)，具體是1～2樓；中低和中高樓層價(jià)格明顯比低層和高層的價(jià)格高；中間樓層價(jià)格明顯上升，具體是3～4樓；最高層價(jià)格由于比較特殊，價(jià)格看起來比較便宜，具體是5～7樓。

圖1

三、總結(jié)

南京二手房定價(jià)模型的建立主要是通過假設(shè)影響房價(jià)的單個(gè)因素，或者是多個(gè)因素對(duì)房價(jià)的影響，用建立數(shù)學(xué)模型這樣的方法來有效地檢驗(yàn)證明。本文主要是由兩個(gè)一元回歸數(shù)學(xué)模型建立組成，而每個(gè)模型下面又包含了模型目的、模型假設(shè)、模型建立、數(shù)據(jù)來源、模型分析這些小模塊。其中，還對(duì)所得數(shù)據(jù)作出的擬合圖做分析，具體分析列舉的幾個(gè)因素對(duì)二手房房價(jià)的影響程度，以期對(duì)研究該問題的相關(guān)人員提供一些參考。

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[2] 邱峰.二手房價(jià)格的簡易估算.中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)[J]，2002（1）

[3] 劉麗.劉愛松.廣州市二手房價(jià)格變動(dòng)影響因素研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2008（5）4.劉琳等.南寧市二手房價(jià)格影響因素分析及房價(jià)走勢的預(yù)測[J].廣西科學(xué)院學(xué)報(bào)，2012（2）

（作者單位：南京曉莊學(xué)院數(shù)學(xué)與信息技術(shù)學(xué)院，江蘇南京 210017）

（責(zé)編：若佳）

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