●劉揚(yáng) 石振武

城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究

●劉揚(yáng) 石振武

自經(jīng)濟(jì)體制改革以來，中國經(jīng)濟(jì)始終保持著高速增長，在這種大環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展著，并逐漸成為了國家的支柱行業(yè)。在為反映房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況，維持正常的經(jīng)濟(jì)秩序的客觀要求下，建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)勢(shì)在必行，它將是我國民生建設(shè)以及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)三步走戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。文章介紹了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的含義、特點(diǎn)，預(yù)警的基本原則，方法和流程，以期為建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供一定的參考。

房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng) 含義和特征 基本原則

一、引言

近年來我國的建設(shè)事業(yè)得到了飛速發(fā)展，在短短60年里我們完成了西方發(fā)達(dá)國家需要350年才能達(dá)到的高度。伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是極其迅速的，它給國家發(fā)展創(chuàng)造的財(cái)富也是極其喜人的。可是由于缺乏科學(xué)有效的管理，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了很多問題，集中表現(xiàn)在與國民經(jīng)濟(jì)、與市場供求以及產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)。為了給相關(guān)主管部門、企業(yè)決策者提供科學(xué)的決策依據(jù)，讓消費(fèi)者理性購房，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，有必要建立一套系統(tǒng)的體系來反映市場運(yùn)行情況，并對(duì)市場發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測，因此城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生。本文將結(jié)合國內(nèi)外的研究成果來介紹城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并提出作者自己的一些觀點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基本概念

1.房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的含義和特點(diǎn)。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)顧名思義，是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的異常現(xiàn)象進(jìn)行預(yù)報(bào)的一個(gè)體系。通過分析所選取指標(biāo)的變動(dòng)情況，我們可以了解房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)情況、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)情況等，這些都是相關(guān)群體進(jìn)行決策的科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)預(yù)警是從經(jīng)濟(jì)預(yù)警發(fā)展而來的一個(gè)分支，因此它具有經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一些特性，比如系統(tǒng)性、參照性、層次性和相關(guān)性等特征。同時(shí)房地產(chǎn)預(yù)警扎根于房地產(chǎn)業(yè)這樣一個(gè)復(fù)雜的環(huán)境中，因而它萌生出了一些新的特征。

（1）復(fù)雜性。任何自然因素、社會(huì)因素、政治因素以及經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)都有可能會(huì)波及到房地產(chǎn)業(yè)，因此作為房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)警器，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)也是極為復(fù)雜的。

（2）多功能性。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)由于采用預(yù)警方法的不同，能實(shí)現(xiàn)不同的功能，如預(yù)測房地產(chǎn)市場價(jià)格和房地產(chǎn)銷售量，反映房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)，預(yù)測未來幾年趨勢(shì)等等。

（3）動(dòng)態(tài)性。作為一個(gè)系統(tǒng)，只有不斷運(yùn)動(dòng)才能保持房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的生命力。處于系統(tǒng)中的各種人和事物也都處于不斷地變化之中，正如經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，城市在擴(kuò)張，所以預(yù)警系統(tǒng)具有動(dòng)態(tài)性。

（4）有限性。由于市場中有千千萬萬因素，而我們只能選擇其中的一部分進(jìn)行研究，這就注定了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)不能盡善盡美，包羅萬象。它只能在有限條件的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)一定的功能。

2.房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基本原則。

（1）實(shí)用性原則。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)本身就是為了實(shí)現(xiàn)一定的功能而建立起來的，因此它必須建立在中國房地產(chǎn)市場這樣一個(gè)具體的環(huán)境下，必須能滿足相關(guān)群體的特殊要求，充分發(fā)揮出自己存在的價(jià)值。

（2）定性分析與定量分析相結(jié)合。房地產(chǎn)市場中存在大量信息比如政策類的難以給予量化，因此我們應(yīng)進(jìn)行定性分析。而對(duì)于其他一些涉及到具體數(shù)據(jù)的信息為了精確合理，我們應(yīng)該定量計(jì)算。所以對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)這樣一個(gè)復(fù)雜的多面體，只有采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法才能進(jìn)行準(zhǔn)確分析。

（3）理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合?；诜康禺a(chǎn)預(yù)警理論建立起的預(yù)警系統(tǒng)是否準(zhǔn)確合理，是否能對(duì)未來一段時(shí)間進(jìn)行預(yù)測，這都得結(jié)合往期的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析才知道，理論與實(shí)踐相結(jié)合才能體現(xiàn)出預(yù)警系統(tǒng)的存在價(jià)值。

三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)成

1.房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的組成要素。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是通過科學(xué)嚴(yán)密的手段建立起來的一個(gè)精妙的體系，它具有六大組成要素，即警情、警源、警素、警兆、警限和警度。

警情，也叫警義。它是指預(yù)警時(shí)需要檢測和預(yù)報(bào)的內(nèi)容。比如由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不符合長期規(guī)劃而出現(xiàn)的過冷或者過熱現(xiàn)象，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等現(xiàn)象。

警源，是指警情產(chǎn)生的根源。根據(jù)警情產(chǎn)生的緣由不同我們可以把警源分為三類，自然警源、外生警源和內(nèi)生警源。自然警源主要是指自然環(huán)境方面的變化，外生警源是由于體制、政策和宏觀調(diào)控等措施引起的變化，內(nèi)生警源是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、市場變動(dòng)情況等產(chǎn)生的。

警素，是指警源所包括的一個(gè)或多個(gè)影響警情變化的因素。

警兆，是指根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警目的以及分析警源的基礎(chǔ)之上對(duì)警素進(jìn)一步深入歸納并提取的結(jié)果。它的本質(zhì)是警素。

警限，警限一方面指警兆指標(biāo)的變化范圍，另一方面是指通過一定方法將警兆綜合以后所形成的綜合指數(shù)。

警度，是指警情的程度。通過運(yùn)用一定的方法對(duì)多個(gè)警兆指標(biāo)進(jìn)行綜合可以得到綜合預(yù)警指數(shù)和警限，再對(duì)其進(jìn)行對(duì)比我們就得到了警情的警度。

2.房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)決定了系統(tǒng)整體所能實(shí)現(xiàn)的功能，對(duì)于房地產(chǎn)系統(tǒng)來說分為兩部分結(jié)構(gòu)。一部分是實(shí)現(xiàn)某個(gè)城市預(yù)警預(yù)報(bào)功能的子系統(tǒng)，它所包含的是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的橫向結(jié)構(gòu)；另一部分是實(shí)現(xiàn)把各個(gè)子系統(tǒng)逐級(jí)聯(lián)網(wǎng)，層層匯總的系統(tǒng)，即房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的縱向結(jié)構(gòu)。它們通過合縱連橫的方式編織成一個(gè)內(nèi)容完整、功能強(qiáng)大的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的的橫向結(jié)構(gòu)由三部分并列而成，分別是數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、市場動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)。數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)包括房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、城市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒、房地產(chǎn)企業(yè)狀況系統(tǒng)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)，它為預(yù)警系統(tǒng)提供所需的數(shù)據(jù)支持，是預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)。市場動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)包括土地價(jià)格監(jiān)控系統(tǒng)、房地產(chǎn)需求監(jiān)控系統(tǒng)、房地產(chǎn)供應(yīng)監(jiān)控系統(tǒng)和房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)控系統(tǒng)，它起著對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)時(shí)情況進(jìn)行及時(shí)反映的作用，是預(yù)警系統(tǒng)的重要組成部分。預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)包括警情指標(biāo)系統(tǒng)、警兆指標(biāo)系統(tǒng)、預(yù)警界限的確定系統(tǒng)、單指標(biāo)預(yù)警系統(tǒng)和綜合指標(biāo)預(yù)警系統(tǒng)，通過分析市場所反饋回來的數(shù)據(jù)能建立起一個(gè)精確的系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)預(yù)警預(yù)報(bào)的功能，因此是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)橫向結(jié)構(gòu)如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)橫向結(jié)構(gòu)圖

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)橫向結(jié)構(gòu)是存在于某一個(gè)具體區(qū)域內(nèi)的有能力完成該區(qū)域房地產(chǎn)預(yù)警功能的這樣一個(gè)子系統(tǒng)，它因受到不同地點(diǎn)區(qū)域條件因素的制約而具有相對(duì)封閉的特征。如果需要構(gòu)建全國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，我們需要把每個(gè)城市的預(yù)警系統(tǒng)先聯(lián)網(wǎng)到省一級(jí)，再將省一級(jí)的預(yù)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)于區(qū)域一級(jí)，進(jìn)而將區(qū)域房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)連接組成全國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，這樣也即組成了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的縱向結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)縱向結(jié)構(gòu)見圖2。

圖2 城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)縱向結(jié)構(gòu)圖

3.房地產(chǎn)預(yù)警方法。根據(jù)預(yù)警機(jī)制的不同，預(yù)警方法也存在著區(qū)別，目前的預(yù)警方法主要是黑色預(yù)警方法、白色預(yù)警方法、紅色預(yù)警方法、黃色預(yù)警方法和綠色預(yù)警方法等。由于白色預(yù)警方法尚不成熟而綠色預(yù)警方法需要采用的遙感技術(shù)專業(yè)化水平也比較高，所以房地產(chǎn)業(yè)采用的預(yù)警方法主要是黑色預(yù)警方法、黃色預(yù)警方法和紅色預(yù)警方法三種。

黑色預(yù)警方法基于經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論，通過分析警素指標(biāo)的時(shí)間序列循環(huán)波動(dòng)特性及規(guī)律，來對(duì)警素未來的走勢(shì)作出預(yù)測。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間尚短，數(shù)據(jù)不多，并且沒有明顯的波動(dòng)跡象，因此黑色預(yù)警方法在我國是不太實(shí)用的。

紅色預(yù)警方法是根據(jù)環(huán)境情況，結(jié)合決策者的經(jīng)驗(yàn)直覺以及專業(yè)知識(shí)給出的意見，對(duì)形勢(shì)作出一定的判斷，而采取相應(yīng)措施的預(yù)警方法。顯然它是一種定性的研究方法，而我們需要的是更科學(xué)的方法為中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航，因此紅色預(yù)警方法也不是最優(yōu)的選擇。

黃色預(yù)警方法是根據(jù)警兆的警級(jí)，預(yù)報(bào)警素的警度的預(yù)警方法，它是最基本的預(yù)警方法，主要包括三種預(yù)警方法：景氣指數(shù)預(yù)警方法、綜合預(yù)警方法和模型預(yù)警方法。景氣綜合指數(shù)預(yù)警方法和模型預(yù)警方法要求經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于一個(gè)比較穩(wěn)定的環(huán)境中，而我國經(jīng)濟(jì)增速迅速，波動(dòng)幅度也比較大，所以這兩種方法在我國不太適合。綜合預(yù)警方法是根據(jù)選取的指標(biāo)計(jì)算出綜合指數(shù)，再通過分析綜合指數(shù)所處的判斷區(qū)間來分析房地產(chǎn)業(yè)狀況，它是目前最符合實(shí)際，也最常被采用的預(yù)警方法。

4.房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)運(yùn)行流程。由于綜合預(yù)警方法是最常用也最實(shí)用的預(yù)警方法，所以以綜合預(yù)警方法的流程為例，展示房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的運(yùn)行流程，其流程具體可以歸納為如下幾個(gè)步驟：

（1）確定警情，即明確房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)所要監(jiān)測的對(duì)象。

（2）尋找警源，根據(jù)警情找尋與之匹配的事務(wù)產(chǎn)生根源。

（3）確定警兆指標(biāo)，在眾多警素之中選取最優(yōu)代表性的指標(biāo)，排除多余信息對(duì)分析所產(chǎn)生的干擾。

（4）確定警限。

（5）計(jì)算綜合預(yù)警指數(shù)。

（6）劃分警級(jí)。

（7）預(yù)報(bào)警度。

基本流程如圖3所示。

圖3 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)運(yùn)行流程圖

四、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的常規(guī)應(yīng)用

由于構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的方法不同，其具體步驟以及最后能實(shí)現(xiàn)的功能也會(huì)有所差異，所以本文以最常用的也是最實(shí)用的綜合預(yù)警方法來說明在工作實(shí)踐中如何進(jìn)行運(yùn)用。

比如，我們將研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否正常合理作為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的總目標(biāo)，那么接下來應(yīng)該尋求表達(dá)這個(gè)目標(biāo)狀況的指標(biāo)?？梢赃x擇反映房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)、同市場協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)以及產(chǎn)業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)。通過對(duì)初步選擇出的這些指標(biāo)進(jìn)行聚類分析并結(jié)合定性分析我們能確定出預(yù)警指標(biāo)體系，體系按同國民經(jīng)濟(jì)、市場關(guān)系和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系分三類。

運(yùn)用主成分分析法確定各類的權(quán)重以得到綜合指標(biāo)計(jì)算公式。對(duì)各類指標(biāo)分別用主成分分析法求得三個(gè)分別的綜合預(yù)警指標(biāo)，進(jìn)而求得總的綜合指標(biāo)。在計(jì)算完分別的預(yù)警指標(biāo)和總的預(yù)警指標(biāo)后，采用正態(tài)分布的三倍標(biāo)準(zhǔn)差理論可以進(jìn)行預(yù)警區(qū)間的劃分。

通過分析各年數(shù)據(jù)在不同區(qū)間上的時(shí)差分布情況，我們可以分析出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r如何。在得到綜合預(yù)警指數(shù)后還可以通過采用一次指數(shù)平滑模型來預(yù)測下一年的數(shù)據(jù)，即未來一年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

五、結(jié)論

本文介紹了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的含義和基本特征，使它從一個(gè)抽象的概念到為大家所理解。通過介紹房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基本原理，本文體現(xiàn)出了建立該系統(tǒng)的目的以及系統(tǒng)的建立方法。介紹系統(tǒng)的組成要素以及橫向和縱向結(jié)構(gòu)，使讀者對(duì)該系統(tǒng)從概念上的認(rèn)識(shí)層面上升到了熟悉結(jié)構(gòu)的層面上，對(duì)將來使用或者改進(jìn)改系統(tǒng)提供了一個(gè)鋪墊。本文還介紹了房地產(chǎn)預(yù)警的基本方法，并闡明當(dāng)前最符合我國國情的是綜合預(yù)警方法，然后通過介紹綜合預(yù)警方法的運(yùn)行流程，讓讀者知曉采用綜合預(yù)警方法的步驟。最后本文根據(jù)作者的經(jīng)驗(yàn)以及大量總結(jié)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)之上，敘述了采用綜合預(yù)警方法的具體實(shí)施過程，以期給讀者的實(shí)際工作帶來啟發(fā)和指導(dǎo)。

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（作者單位：東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院 黑龍江哈爾濱 150040；作者簡介：劉揚(yáng)，東北林業(yè)大學(xué)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理；石振武（通訊作者），東北林業(yè)大學(xué)教授，博士）

（責(zé)編：若佳）

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1004-4914（2014）09-085-03