劉穎

近年來，盡管國家對樓市的各種調(diào)控不斷，但是效果始終差強(qiáng)人意。面對高居不下的房價(jià)，房地產(chǎn)依然是兩會(huì)中熱議的話題。

兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新在面對一系列有關(guān)房價(jià)的提問時(shí)，不經(jīng)意間透露出四個(gè)字：“雙向調(diào)控”。

何謂“雙向調(diào)控”呢？李克強(qiáng)總理在今年兩會(huì)上所作的《2014年政府工作報(bào)告》中提出：“各級政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

我們從中梳理出幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

因城因地分類調(diào)控

通過政府工作報(bào)告可以看出，2014年房地產(chǎn)調(diào)控思路依然是抑制投資需求、滿足自住性需求兩大核心，但更強(qiáng)調(diào)因城因地分類調(diào)控。

住建部副部長仇保興在兩會(huì)期間表示，分類調(diào)控的原因是基于當(dāng)前各地樓市、房價(jià)出現(xiàn)分化，局部地區(qū)、個(gè)別城市如果不注意調(diào)控，就會(huì)出現(xiàn)像鄂爾多斯等地類似的情況。

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，不同城市的房價(jià)確實(shí)存在非常明顯的分化，2013年100個(gè)城市均價(jià)上漲11.5%，一線城市上漲23.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平，二三線城市僅上漲了6.6%左右。

造成這種現(xiàn)象的根本原因是人口不均衡流動(dòng)。近十年來，500萬人口以上城市的人口增長30%，二三線城市只增加4%到5%的人口。這種影響對房地產(chǎn)市場是中長期的，短時(shí)間內(nèi)很難改變。所以總的來說，行政手段要避免一刀切，因地制宜是調(diào)控的大原則。

一位住建部人士透露，住建部已經(jīng)對2013年各地樓市進(jìn)行了摸底，并且向地方傳達(dá)了分類調(diào)控的要求，各地也陸續(xù)提出了2014年調(diào)控思路。

弱化政府調(diào)控

從2005年開始至今的9年間，除了2009年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房價(jià)上漲”等嚴(yán)厲字眼，唯獨(dú)2014年，行政手段調(diào)控在報(bào)告中被明顯弱化。

而且在此后的總理記者發(fā)布會(huì)上，李克強(qiáng)總理在回答新華社記者提問時(shí)表示，國家要用更多的精力、更大的力度來解決好群眾的基本住房需求問題。推進(jìn)公租房等保障房建設(shè)，并且實(shí)行公平分配，讓新就業(yè)的年輕人和長期進(jìn)城務(wù)工的人員緩解住房困難。對房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林委員認(rèn)為，2014年政府有意減少對房地產(chǎn)的干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場供需去調(diào)節(jié)。在確保有足夠保障房的前提下，對商品房合理買賣領(lǐng)域放松管控，有利于房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行。

總之就是一句話，市場的事兒還是需要交由市場決定。

促進(jìn)保障性住房建設(shè)

作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一項(xiàng)重要工程，會(huì)議代表都積極出謀獻(xiàn)策，支持保障性住房的發(fā)展。從李克強(qiáng)總理發(fā)表的工作報(bào)告中也可以看出，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的概念重心更多的放在了保障房建設(shè)上。

全國政協(xié)委員田嵐表示，政府出臺(tái)了很多與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是“限”，反而讓人覺得這是個(gè)緊俏品，破解的根本方法還是要加大保障性住房的建設(shè)，解決剛需。

全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康委員也認(rèn)為，由于目前低收入家庭、夾心層家庭“居有所屋”主要依靠以公租房為代表的保障房來實(shí)現(xiàn)。因此，不能把房地產(chǎn)調(diào)控只看作是商品房、產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控。托起低端家庭保障房的有效供給也是很重要的。

而如何利用保障性住房建設(shè)來協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展，使住房資源得到優(yōu)化配置呢？今年總理的政府工作報(bào)告中提出了完善住房保障兩大機(jī)制，在提高大城市保障房建設(shè)的同時(shí)加強(qiáng)配套建設(shè)，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行；采用市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年新開工保障房將達(dá)到700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。

不過，保障房建設(shè)、分配和管理中的一些問題也引發(fā)了代表擔(dān)憂。全國政協(xié)委員、信陽毛尖集團(tuán)董事長陳世強(qiáng)說，部分保障房領(lǐng)域還存在把關(guān)不嚴(yán)、分配不公；選址不當(dāng)、空置率高；質(zhì)量縮水、居住隱患；保障房變商品房、福利房以及有進(jìn)無出、督查不嚴(yán)等亂象。

針對監(jiān)管部分，全國人大代表、平頂山市委書記陳建生就提出，必須嚴(yán)懲“開著寶馬住保障房”的亂象，也要杜絕“寧住城里一張床、不住郊區(qū)保障房”的現(xiàn)象。

增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)

今年的政府工作報(bào)告中提到了一個(gè)概念叫共有產(chǎn)權(quán)住房。所謂共有產(chǎn)權(quán)，就是指在土地出讓過程中，政府讓渡部分土地出讓金，并把讓渡的部分作為產(chǎn)權(quán)的一部分，另外一部分產(chǎn)權(quán)由購房者來支付。政府在出讓共有產(chǎn)權(quán)住房土地時(shí)，需明確這部分商品住房的供應(yīng)對象、開發(fā)要求和銷售價(jià)格。共有產(chǎn)權(quán)住房不同于經(jīng)濟(jì)適用房，也不完全等同于限價(jià)房。是以小戶型為主，主要供應(yīng)對象是經(jīng)濟(jì)條件超過保障性住房申請要求卻達(dá)不到市場水平的新就業(yè)職工和新進(jìn)城農(nóng)民等。在共有產(chǎn)權(quán)住房的購買中，會(huì)明確購房者占有的產(chǎn)權(quán)比例。

全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥介紹，今年共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)將選擇部分供需矛盾突出、房價(jià)壓力大的城市開展。在一段時(shí)間內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)住房只允許自住，不能出售、出租。如果在限定時(shí)間之后進(jìn)行出售，則可選擇政府回購限定的產(chǎn)權(quán)，或者選擇在市場交易，按照比例留下自己所得，償還政府部分的產(chǎn)權(quán)所得。這樣一個(gè)品種的出現(xiàn)可以在很大程度上分流供求關(guān)系緊張城市的需求，保證房價(jià)與消費(fèi)者的支付能力相平衡。

仇保興在政協(xié)小組會(huì)后表示，共有產(chǎn)權(quán)住房目前還是納入到保障房體系管理，但未來應(yīng)該會(huì)單獨(dú)歸類進(jìn)行管理。

隨后，全國政協(xié)委員、國土資源部副部長胡存智也稱，今年會(huì)在一線城市和部分供需關(guān)系緊張的二線城市，加大共有產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)量。

對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，共有產(chǎn)權(quán)住房其實(shí)具有商品房和保障房的雙重屬性，所以要想讓其在全國更多城市快速推廣，必須制定相應(yīng)的規(guī)章制度和管理辦法才能達(dá)到有效的監(jiān)管。但共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法的出臺(tái)在短期內(nèi)還沒有時(shí)間表。

2014年，政府將采取在一線城市房價(jià)偏熱時(shí)，促供應(yīng)，抑需求；三四線城市房價(jià)溫和（甚至下跌）時(shí)，減少供應(yīng)；對個(gè)別庫存量大的城市，穩(wěn)定市場需求，甚至鼓勵(lì)合理需求，這個(gè)“雙向調(diào)控”政策，逐漸推進(jìn)房價(jià)回歸合理空間。

近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊旭紅在微博中表示，在此方針指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)今年應(yīng)能看到部分三四線城市放松既有調(diào)控，甚至還會(huì)有個(gè)別城市出臺(tái)新的刺激措施。而一二線城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市場降溫明顯，則可能有二線城市表面不松，在執(zhí)行中暗松。這個(gè)時(shí)候資本市場可能會(huì)提前反應(yīng)政策變化，但若想地產(chǎn)股真正實(shí)現(xiàn)持續(xù)上漲，還需等待政策底部真正出現(xiàn)。