龍騰飛 和飛 楊琴 胡佳

解讀

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng) 釋放“城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利”

工業(yè)實(shí)力的不斷提升帶來(lái)了改革開(kāi)放后中國(guó)經(jīng)濟(jì)前30年的高速發(fā)展，大量生產(chǎn)要素向城市高度集中，城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張。但在城市繁榮表象的背后，是城鄉(xiāng)差距持續(xù)增大的內(nèi)傷。

如何破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，已成為解決三農(nóng)問(wèn)題、緩和社會(huì)矛盾、開(kāi)辟未來(lái)30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)新領(lǐng)域的重大課題。十八大已經(jīng)指明了前進(jìn)的方向，一是要減少城市征地規(guī)模，提高對(duì)農(nóng)民的征地補(bǔ)償；二是要推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。其中，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，推動(dòng)符合規(guī)劃和用途管制的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市流轉(zhuǎn)，在保障農(nóng)民不失地的前提下，以產(chǎn)業(yè)促發(fā)展，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，將成為推動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)的必由之路。

激活土地“沉睡”資本

隨著大中城市由工業(yè)城市向現(xiàn)代服務(wù)型城市的全面轉(zhuǎn)型，包括手工加工在內(nèi)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，加上鄉(xiāng)村旅游業(yè)的快速興起，農(nóng)村正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇，這也對(duì)農(nóng)村土地制度改革提出了新的要求。

截至2010年，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地約為2.5億畝。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，農(nóng)村集體建設(shè)用地占全部建設(shè)用地的比重較大，同時(shí)利用粗放，閑置現(xiàn)象較為嚴(yán)重。在當(dāng)前城市建設(shè)用地供需矛盾突出的背景下，通過(guò)探索集體建設(shè)用地價(jià)值“釋放”的路徑，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，不僅可以緩解城市用地壓力，推進(jìn)農(nóng)村人口就地城鎮(zhèn)化，加速推動(dòng)小城鎮(zhèn)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，還可以實(shí)現(xiàn)財(cái)政對(duì)農(nóng)村的轉(zhuǎn)移支付，讓農(nóng)村具備“造血”的功能。

激活土地這一資產(chǎn)，必將喚起“沉睡”的巨量資本，給農(nóng)民、農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展動(dòng)力。

2005年，國(guó)土資源部出臺(tái)“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”試點(diǎn)政策。2009年，成都市全面啟動(dòng)以農(nóng)用地整理、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤及農(nóng)民集中建房整理項(xiàng)目為主要內(nèi)容的農(nóng)村土地綜合整治。如果說(shuō)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革激活了沉寂多年的農(nóng)村生產(chǎn)要素，把農(nóng)村的資產(chǎn)變?yōu)橘Y本，那么，與之配套實(shí)施的土地綜合整治，則讓農(nóng)村生產(chǎn)生活方式的根本性轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí)。

四川大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化發(fā)展研究中心主任韓立達(dá)認(rèn)為，依法依規(guī)并創(chuàng)新集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)入市，帶動(dòng)一般場(chǎng)鎮(zhèn)改造、建新城、改老城、配套產(chǎn)業(yè)支撐，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體發(fā)展，不僅解決了新型城鎮(zhèn)化的“用地瓶頸”和“資金瓶頸”的問(wèn)題，更能解決人口集中、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)一體中出現(xiàn)的多種難題，是順應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展需求和讓農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入及過(guò)上尊嚴(yán)生活的有效舉措，既符合成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革發(fā)展實(shí)際，也符合國(guó)家宏觀層面的土地調(diào)控管制原則及中央提出的“城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利”的要求。

嚴(yán)格把握“符合規(guī)劃和用途管制”

新一屆政府將推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要引擎和解決數(shù)億流動(dòng)人口安居樂(lè)業(yè)的重要手段，提出要把發(fā)揮城鎮(zhèn)化最大潛力和改革最大紅利有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成疊加效應(yīng)。

十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。這些全面深化改革的決定，無(wú)疑將會(huì)為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化增添新的涵義，使得城鎮(zhèn)化真正成為轉(zhuǎn)變中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、擴(kuò)大居民內(nèi)需的持續(xù)動(dòng)力。

值得注意的是，《決定》提出的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，并非所謂的“農(nóng)地入市”或“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，因其前提必須“符合規(guī)劃和用途管制”。

農(nóng)村集體建設(shè)用地按照規(guī)劃和用途管制，可以劃分為經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性兩種。其中，符合規(guī)劃和用途管制下的經(jīng)營(yíng)性農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。而規(guī)劃和用途管制下的非經(jīng)營(yíng)性農(nóng)村集體建設(shè)用地則被嚴(yán)格排除在“入市”之外。

中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任陳錫文認(rèn)為，即使未來(lái)農(nóng)村土地不再通過(guò)征收直接上市，也必須連接到“用途管制”。

陳錫文表示，產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度，應(yīng)該是任何國(guó)家土地制度的核心內(nèi)容。如果發(fā)生偏頗，那么一定會(huì)造成土地市場(chǎng)和土地使用方面的混亂。他還舉例稱，即使是日本等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)農(nóng)地的公司也有非常嚴(yán)格的“用途限制”。

此外，備受關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”，如果是不符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地用途管制的情況下建設(shè)的商品住宅，屬于違法建筑，不受法律保護(hù)，與經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地上的非商品住宅存在本質(zhì)區(qū)別。

相關(guān)專家表示，在以經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)使用來(lái)推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的過(guò)程中，必須嚴(yán)格把握“符合規(guī)劃和用途管制”的前提條件，合理合法、最大程度釋放土地的潛能。

以民為本的“和盛模式”

自成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)工作開(kāi)展以來(lái)，四川和盛家園小城鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司先后在青白江區(qū)福洪鄉(xiāng)、邛崍市茶園鄉(xiāng)、羊安鎮(zhèn)等地啟動(dòng)實(shí)施了依托土地綜合整治為基礎(chǔ)的小城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均按社會(huì)資金全額投資，盤活農(nóng)村存量土地資源，以經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)使用帶動(dòng)農(nóng)用地規(guī)模流轉(zhuǎn)，取得了初步成效，在推進(jìn)新農(nóng)村綜合體建設(shè)進(jìn)程中探索出獨(dú)有的“和盛模式”。

“以民為本，充分尊重農(nóng)民意愿，用好、用活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革成果與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策，推進(jìn)土地綜合整治與場(chǎng)鎮(zhèn)改造、區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，是和盛家園主要的發(fā)展模式。”四川和盛家園投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)胡林介紹，在項(xiàng)目投資實(shí)施中，公司均嚴(yán)格按照“政府搭臺(tái)、農(nóng)民作主、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，讓農(nóng)民集體和農(nóng)戶成為自主引入社會(huì)投資企業(yè)的主體，是否引進(jìn)投資企業(yè)、投資協(xié)議、實(shí)施方案、補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、安置區(qū)選址、戶型設(shè)計(jì)等均通過(guò)群眾充分討論、反復(fù)醞釀，最后經(jīng)過(guò)村民議事會(huì)決議通過(guò)后組織實(shí)施。制定的多種建房方式，由村民根據(jù)自身要求自愿報(bào)名選擇，“不強(qiáng)迫村民住高樓”。

產(chǎn)村相融，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)配套，形成小城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展支撐。在和盛家園的全部實(shí)踐中，節(jié)余的集體建設(shè)用地全部用于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)、旅游業(yè)、手工加工業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)農(nóng)用地規(guī)模化流轉(zhuǎn)，不僅有效保障了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民公平分享土地增值收益，更為農(nóng)民提供了更加廣闊的就業(yè)和增收渠道。

探訪

小城鎮(zhèn) 大文章

幾畦菜地，繞著一彎碧水魚(yú)塘，身姿曼妙、神情靈動(dòng)的出阝國(guó)夜女塑像，仿佛將人拉回到古老的出阝國(guó)母系部落。2013年12月14日，細(xì)雨濛濛中走進(jìn)邛崍市茶園鄉(xiāng)的“出阝江農(nóng)趣園”，感受到撲面而來(lái)的農(nóng)家野趣。

茶園鄉(xiāng)，歷史上出阝江河航道上的重要碼頭，也是古巴蜀“北上通羌”的要道。如今，這個(gè)千年古鎮(zhèn)正在悄然變臉。運(yùn)用市場(chǎng)化機(jī)制推動(dòng)的新型城鎮(zhèn)化實(shí)踐，正在這片自然之靈與人文之美交相輝映的土地上，構(gòu)建出“產(chǎn)鎮(zhèn)一體”的新格局，并逐步走出了一條特色鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展之路。

這是和盛家園和當(dāng)?shù)卮迕裨谛〕擎?zhèn)建設(shè)中共同書(shū)寫的“大文章”。2003年以來(lái)，按照成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展總體戰(zhàn)略，四川和盛家園小城鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱和盛家園）積極投身到小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱潮之中，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展的進(jìn)程中，進(jìn)行了積極的探索和實(shí)踐，茶園鄉(xiāng)正是其中的精彩一筆。

牛刀小試

福洪鄉(xiāng)，地處成都市青白江區(qū)南部，成南高速穿境而過(guò)。全鄉(xiāng)幅員面積39.36平方公里，轄9個(gè)行政村，人口2.9萬(wàn)，是一個(gè)典型的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。雖然是遠(yuǎn)近聞名的“杏之鄉(xiāng)”，但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、居民點(diǎn)分散、生產(chǎn)生活配套設(shè)施不足等問(wèn)題，成為當(dāng)?shù)匦滦统擎?zhèn)化發(fā)展的瓶頸。

住上多層洋房，屋后是平疇沃野，屋前是玫瑰公園，步行上班，過(guò)上和城里人一樣的體面生活……對(duì)于這些目標(biāo)，福洪鄉(xiāng)的村民曾經(jīng)遲疑。2011年，福洪鄉(xiāng)迎來(lái)了一個(gè)發(fā)展契機(jī)：和盛家園入駐福洪鄉(xiāng)，與地方政府緊密合作，拉開(kāi)了福洪鄉(xiāng)全域開(kāi)發(fā)的序幕，讓這個(gè)小鎮(zhèn)煥發(fā)出勃勃生機(jī)。

通過(guò)“以創(chuàng)新集體建設(shè)用地利用方式實(shí)施一般場(chǎng)鎮(zhèn)改造和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的“福洪模式”的引入，以資源換資本，解決了“錢從哪里來(lái)”的問(wèn)題。

經(jīng)過(guò)反復(fù)考察調(diào)研、組織專家論證，和盛家園為福洪鄉(xiāng)打造出一份特別的城鎮(zhèn)化“菜單”：以“杏福之地、創(chuàng)意之鄉(xiāng)”為主題定位，將全鄉(xiāng)作為生態(tài)旅游景區(qū)打造，依托杏花旅游、玫瑰花園場(chǎng)鎮(zhèn)建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)莊體驗(yàn)和都市農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目，帶動(dòng)全鄉(xiāng)的一二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

依據(jù)此發(fā)展定位，按照規(guī)劃先行原則，和盛家園聯(lián)合政府一起制定了福洪鄉(xiāng)的全域發(fā)展規(guī)劃、鎮(zhèn)鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃等系列規(guī)劃。按照“耕地總量不減少，結(jié)余集體建設(shè)用地指標(biāo)本地使用”的原則，實(shí)施農(nóng)民集中建房整理項(xiàng)目，以市場(chǎng)化方式為福洪鄉(xiāng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了充足的用地保障。

在先鋒村農(nóng)民集中建房整理項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，和盛家園為村民們提供了“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”和“統(tǒng)規(guī)自建”兩種建設(shè)方式，讓農(nóng)民自主選擇，90%以上搬遷農(nóng)戶不出錢住新房。

通過(guò)先鋒村的“騰籠換鳥(niǎo)”，將500余畝集體建設(shè)用地指標(biāo)，落地變?yōu)榧w建設(shè)用地后，推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)組團(tuán)式聯(lián)動(dòng)發(fā)展。目前，福洪鄉(xiāng)已陸續(xù)建成了2000畝福洪杏標(biāo)準(zhǔn)化種植基地、1000畝玫瑰標(biāo)準(zhǔn)化種植示范園區(qū)、3500畝杏花農(nóng)業(yè)科技觀光園等現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

對(duì)結(jié)余集體建設(shè)用地和承包農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)，有效激活了存量土地資源，大大增加農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)性收入，并為農(nóng)民的本地城鎮(zhèn)化和就近就業(yè)提供了足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，農(nóng)戶們不用背井離鄉(xiāng)也能過(guò)上城里人的生活。

“這個(gè)項(xiàng)目建成后，首先得實(shí)惠的是當(dāng)?shù)乩习傩??！焙褪⒓覉@董事長(zhǎng)胡林說(shuō)，有一幕特別讓他難忘：2012年3月，當(dāng)時(shí)規(guī)劃剛出來(lái)，先鋒村13組一位村民激動(dòng)不已，拿著效果圖對(duì)記者連連說(shuō)了好幾遍“真不敢想象，一分錢不花就可以搬進(jìn)這么漂亮的新居?！?/p>

初露鋒芒

通過(guò)福洪鄉(xiāng)新農(nóng)村綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功實(shí)踐，2012年，和盛家園順勢(shì)開(kāi)啟了第二個(gè)小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——邛崍市茶園鄉(xiāng)文化旅游特色鎮(zhèn)打造。

史料記載，秦入川（公元前311年）以前，茶園屬于出阝國(guó)屬地，以古邛先民為主要族群的出阝民在這里世代生息。秦滅蜀后，出阝國(guó)人南遷至今西昌一帶，與當(dāng)?shù)卦疾柯浣蝗诠采?，熱情洋溢、自由奔放，堪比摩梭?/p>

茶園鄉(xiāng)作為四川省歷史文化名鎮(zhèn)，與大邑新場(chǎng)古鎮(zhèn)僅一江之隔，但與新場(chǎng)古鎮(zhèn)相比發(fā)展卻明顯滯后，主要瓶頸在于對(duì)本鄉(xiāng)的土地利用缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)特色不明顯。在這樣的背景下，和盛家園立足茶園鄉(xiāng)的文化底蘊(yùn)和生態(tài)本底，深挖茶園古蜀出阝江夜女文化，為茶園鄉(xiāng)確定了“夜女國(guó)都”文化旅游特色鎮(zhèn)的發(fā)展定位，通過(guò)實(shí)施土地綜合整治改舊建新，優(yōu)化建設(shè)用地布局，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)和山區(qū)的土地利用進(jìn)行了系統(tǒng)的規(guī)劃梳理，著力構(gòu)建一個(gè)出阝邛歷史文化與現(xiàn)代田園交相輝映的特色文化體驗(yàn)小鎮(zhèn)。

在產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)上，和盛家園將在茶園鄉(xiāng)重點(diǎn)打造“夜女國(guó)都”文化旅游綜合體和“出阝江農(nóng)趣園”農(nóng)業(yè)互動(dòng)體驗(yàn)式主題農(nóng)莊兩大項(xiàng)目，以“田園古鎮(zhèn)、出阝邛原鄉(xiāng)、休閑水韻”為支撐，大力發(fā)展文化旅游和都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)連片發(fā)展，構(gòu)建“產(chǎn)鎮(zhèn)一體”新格局。

“一是居住環(huán)境要改善，二是生活質(zhì)量要提高，三是生產(chǎn)方式要改變，四是以后收入要增加。”胡林的一席話，說(shuō)出了茶園鄉(xiāng)整體打造的最終目標(biāo)。

目前，占地158畝的“出阝江農(nóng)趣園”已經(jīng)開(kāi)門迎客。在這里，不僅能觀景吃飯，還能親身體驗(yàn)農(nóng)耕、采摘蔬菜、親水休閑，來(lái)自成都和周邊市縣的游客無(wú)不嘖嘖稱奇：原來(lái)農(nóng)莊還可以建成這樣。

在茶園這片自然之靈與人文之美輝映的土地上，和盛家園正在探索一條特色鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展道路。茶園鄉(xiāng)也正在從古道文化、女權(quán)文化、古建文化為載體的歷史深處走來(lái)，以都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為支撐，以宜居宜游宜商為發(fā)展目標(biāo)，著力成為邛崍新興的文化旅游名片。

乘風(fēng)破浪

無(wú)論是青白江福洪鄉(xiāng)項(xiàng)目，還是邛崍茶園“夜女國(guó)都”項(xiàng)目，都正在吸引各界的關(guān)注，在獲得良好的商業(yè)口碑的同時(shí)，和盛家園也獲得了快速發(fā)展。

據(jù)了解，目前公司正在同時(shí)開(kāi)辟多個(gè)項(xiàng)目，其中主要包括：邛崍市羊安鎮(zhèn)北部新區(qū)建設(shè)、南部絲路水村文化旅游項(xiàng)目以及仁和社區(qū)的打造，邛崍市桑園鎮(zhèn)雙擁文化特色鎮(zhèn)打造，邛崍市大同鄉(xiāng)文化旅游大區(qū)建設(shè)以及邛崍市固驛鎮(zhèn)川劇文化之鄉(xiāng)打造。與此同時(shí)，公司目前正在全力打造雙流縣新興鎮(zhèn)“鎮(zhèn)村一體、產(chǎn)村相融”的藝術(shù)休閑體驗(yàn)?zāi)康牡仨?xiàng)目，預(yù)計(jì)在年初樣式區(qū)將開(kāi)始動(dòng)工。

“和盛的經(jīng)驗(yàn)很簡(jiǎn)單：那就是充分尊重農(nóng)民意愿，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)配套，充分激活農(nóng)村資源要素，形成城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)支撐。”胡林也坦言，在以農(nóng)民集中建房整理項(xiàng)目推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程中，除了農(nóng)民集中居住新區(qū)利用集體建設(shè)用地以外，國(guó)家應(yīng)在頂層設(shè)計(jì)上，盡快明確一、二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展鼓勵(lì)使用集體建設(shè)用地，增強(qiáng)社會(huì)投資企業(yè)的信心，同時(shí)也為逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)開(kāi)辟新的發(fā)展路徑。

胡林告訴本刊記者，十八屆三中全會(huì)的《決定》已經(jīng)明確新型城鎮(zhèn)化內(nèi)涵，公司將抓住千載難逢的歷史性機(jī)遇，以“城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的企業(yè)定位，以“先進(jìn)的項(xiàng)目策劃與金融投資理念推動(dòng)新農(nóng)村開(kāi)發(fā)”為戰(zhàn)略方向，在準(zhǔn)確把握國(guó)家土地利用發(fā)展方向的前提下，繼續(xù)積極投身小城鎮(zhèn)建設(shè)，讓和盛家園成為探路新型城鎮(zhèn)化的排頭兵。

對(duì)話

小城鎮(zhèn)將成創(chuàng)富洼地

——專訪四川和盛家園小城鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)胡林

四川和盛家園小城鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱和盛家園）先后在青白江區(qū)福洪鄉(xiāng)、雙流縣新興鎮(zhèn)、邛崍市茶園鄉(xiāng)、羊安鎮(zhèn)等地陸續(xù)啟動(dòng)實(shí)施了依托土地綜合整治為基礎(chǔ)的小城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在推進(jìn)新農(nóng)村綜合體建設(shè)進(jìn)程中探索總結(jié)了有益經(jīng)驗(yàn)。

十八屆三中全會(huì)開(kāi)啟了中國(guó)新一輪土地改革。企業(yè)如何看待這一歷史性機(jī)遇？如何厘清相關(guān)概念？利用社會(huì)資金進(jìn)行小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的難點(diǎn)在哪里？為此，本刊專訪了四川和盛家園小城鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)胡林。

新城鄉(xiāng)（以下簡(jiǎn)稱新）：十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。從企業(yè)的具體操作來(lái)看，怎樣來(lái)界定“符合規(guī)劃和用途管制”這個(gè)前提？

胡林（以下簡(jiǎn)稱胡）：在這個(gè)改革舉措中，“符合規(guī)劃和用途管制”是非常要緊的前置詞。但如何來(lái)界定“符合規(guī)劃和用途管制”，目前的路徑怎么走，現(xiàn)在各界還比較迷茫。通過(guò)和盛家園近年來(lái)在小城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)踐和探索，基本上可以這樣說(shuō)，目前通過(guò)成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所交易的土地，就應(yīng)該是“符合規(guī)劃和用途管制”的。首先要符合土地規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，第二要嚴(yán)格符合用途管制，商品房和住宅是不行的。

第二個(gè)需要厘清的概念，是指“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”。農(nóng)村集體建設(shè)用地，又分為經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性。其中經(jīng)營(yíng)性用地，在符合規(guī)劃和用途管制條件下可入市流轉(zhuǎn)。但是，宅基地并不屬于經(jīng)營(yíng)性用地，它屬于農(nóng)民的基本保障范疇。

強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格用途管制，應(yīng)該看成是對(duì)“讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的理性詮釋。

新：十八屆三中全會(huì)吹響了中國(guó)新一輪深化改革的號(hào)角。映射到土地改革領(lǐng)域，改革信號(hào)十分強(qiáng)烈，你怎么看？

胡：的確如此。目前，不管地方政府、業(yè)界還是經(jīng)濟(jì)學(xué)派都強(qiáng)烈感受到了新一輪改革的熱潮。 我認(rèn)為，新一輪中國(guó)土地改革的方向，就是成都改革先行先試的模式：確權(quán)是基礎(chǔ)，流轉(zhuǎn)是核心，配套是保障。改革的終極目標(biāo)是完全的市場(chǎng)化的行為，但這是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，不可能一蹴而就，土地制度改革最終是走向中國(guó)特色的土地財(cái)產(chǎn)化。

新：你如何看待小城鎮(zhèn)建設(shè)的前景？

胡：在今后10年到20年這樣一段時(shí)間內(nèi)，小城鎮(zhèn)將是創(chuàng)富的一個(gè)最主要的區(qū)域。新中國(guó)成立以來(lái)，經(jīng)歷了三波創(chuàng)富浪潮——改革開(kāi)放之初的探索和開(kāi)拓、國(guó)企的改制轉(zhuǎn)型、前15年的城市化。第四波就是現(xiàn)在小城鎮(zhèn)建設(shè)，這是一場(chǎng)系統(tǒng)的農(nóng)村改革，其規(guī)模體量是巨大的，必將帶來(lái)巨大的商機(jī)。但是也有相應(yīng)的難度，商機(jī)不易把握。

新：難點(diǎn)在哪里？

胡：第一，企業(yè)即將進(jìn)入的地方都是生地，不比城市。在城市開(kāi)發(fā)中，城市功能、產(chǎn)業(yè)配套、政府職能相對(duì)完善，并且也形成了成熟的土地市場(chǎng)。但在小城鎮(zhèn)，由于缺乏科學(xué)規(guī)劃，存在一定的盲目性和不平衡性。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府的行政職能薄弱，需要企業(yè)用開(kāi)發(fā)城市的思維去打造城鎮(zhèn)、挖掘價(jià)值、布局配套，這是難點(diǎn)。

第二個(gè)難點(diǎn)在于產(chǎn)品形態(tài)。城鎮(zhèn)的居住有一定剛性需求，但是相對(duì)較少。大量的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要是文化旅游和商業(yè)地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，目標(biāo)是要推動(dòng)當(dāng)?shù)匦滦统擎?zhèn)化與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展，這也是小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中是一個(gè)難點(diǎn)，不像城市的住宅地產(chǎn)好操作。

但是，既然是政府觸角覆蓋薄弱的地方，就是民營(yíng)企業(yè)的機(jī)會(huì)。我認(rèn)為，社會(huì)資金進(jìn)入小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不光是“拆房建樓”，最重要的是為當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈條。這里面有兩個(gè)原則，第一是不和政府爭(zhēng)利，第二是不跟老百姓爭(zhēng)利。群眾是才是新型城鎮(zhèn)化的主體。企業(yè)靠什么掙錢？只能通過(guò)打造環(huán)境、培育項(xiàng)目、聚集人氣、提升土地價(jià)值，這是核心的贏利的模式。