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        養(yǎng)老地產(chǎn):應(yīng)重“養(yǎng)老”,輕“地產(chǎn)”

        2014-04-20 12:59:36
        人民論壇 2014年23期
        關(guān)鍵詞:擁有者贏利老齡化

        唐 鈞

        養(yǎng)老地產(chǎn):應(yīng)重“養(yǎng)老”,輕“地產(chǎn)”

        唐 鈞

        中國老齡化的進(jìn)程正在加速,2013年的現(xiàn)狀是,60歲及以上老年人的比重是14.9%,人數(shù)是2.02億人。按照聯(lián)合國的說法,60歲及以上的老人占10—20%是輕度老齡化,20—30%是中度老齡化;30%以上才是重度老齡化。因此,根據(jù)中國的國情,中國社會的老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過程中,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到只能“病急亂投醫(yī)”的程度。當(dāng)前的關(guān)鍵是政府的公共政策或社會政策必須當(dāng)機(jī)立斷地回到正確的路子上來。中國社會真正需要的“養(yǎng)老”,并非硬件——“地產(chǎn)”,而是軟件——“服務(wù)”。

        雖然在養(yǎng)老地產(chǎn)中,“人性化的服務(wù)體系”也很受重視,但實(shí)際上,近年來養(yǎng)老地產(chǎn)中熱衷的“人性化的服務(wù)體系”,其真正涵義是網(wǎng)絡(luò)化、信息化的計算機(jī)系統(tǒng)及其終端設(shè)備。真正的養(yǎng)老服務(wù)是人對人的貼身服務(wù),這是無法取代的。網(wǎng)絡(luò)化、信息化是很便捷,但一般來說,得益更多的是服務(wù)提供者,而并非接受服務(wù)的老人。

        養(yǎng)老服務(wù)和做房地產(chǎn)絕對是兩回事。中國的房地產(chǎn)商把房子建成后通過營銷賣出去,這樁生意就基本了結(jié)。但養(yǎng)老不同,服務(wù)需求源源不斷,而且會逐步升級。老人現(xiàn)在很健康,但隨著年歲的增長,會逐漸地部分失能直到完全失能。

        不管怎樣,“養(yǎng)老地產(chǎn)”實(shí)際上已經(jīng)客觀存在,投入的資金和其他資源也已為數(shù)不少,如何讓“養(yǎng)老地產(chǎn)”真正重“養(yǎng)老”,輕“地產(chǎn)”呢?

        辦法之一,徹底轉(zhuǎn)型。把房地產(chǎn)商的那套經(jīng)營思路和言行作為統(tǒng)統(tǒng)忘掉,真正地投身養(yǎng)老服務(wù)業(yè),轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營商。對于徹底轉(zhuǎn)型者,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的贏利模式應(yīng)從長計議。因?yàn)榉慨a(chǎn)自有,所以贏利要比租房辦養(yǎng)老院更容易些。贏利點(diǎn)是真心做好服務(wù),靠服務(wù)贏得老人踴躍入住。一般的經(jīng)驗(yàn),一個200個床位的養(yǎng)老院,如果滿員,年利潤可以達(dá)到5%。以后逐年會有所增加,最高預(yù)計能達(dá)到8%。超出這個范圍,可能就有克扣老人的嫌疑。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以200張床位最為適當(dāng),最多400張,再多就不好管理了。

        辦法之二,轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租給養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營商,坐收分紅或租金。估計走這條路的會比較多,因?yàn)椴僮髌饋聿浑y,且不失房地產(chǎn)商的本色。將來養(yǎng)老服務(wù)可能會形成這樣的格局——產(chǎn)權(quán)擁有者做養(yǎng)老的地產(chǎn)房產(chǎn),養(yǎng)老服務(wù)則由養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營者提供。對于產(chǎn)權(quán)擁有者來說,這樣做贏利會更容易些,但需要較長的時間。需要注意地是,因?yàn)橹型静荒芊椿?,不要看到有其他贏利點(diǎn)就毀約。當(dāng)然想毀約也不太容易,一是土地批租時一定規(guī)定了土地用途是養(yǎng)老服務(wù),不能反悔;二是老人住進(jìn)去了,要改變主意讓他們搬走也并非易事;三是政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的重視和支持越來越多,要打官司贏面很小,輸面極大。

        辦法之三,如果上面兩個辦法都不想采納,那就應(yīng)盡快退出。一是將養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)給真正愿意辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資者;二是若有可能,再投入一筆資金,把本來應(yīng)該付的資金索性都補(bǔ)上,改變土地用途,變成名副其實(shí)的房地產(chǎn)。尤其是那些當(dāng)年“跑馬圈地”、打著“養(yǎng)老”的旗號賣房子的人,雖然他們有背景,但最好趕緊改弦易轍,省得害己害人。

        (作者為中國社會科學(xué)院教授,中國社會科學(xué)院社會政策研究中心秘書長)

        責(zé)編/譚峰 美編/于珊

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