本刊記者│潘衛(wèi)艷

北辰：長沙地王的七年之癢

本刊記者│潘衛(wèi)艷

時至今日，隨著長沙北辰三角洲項目的華麗亮相，之前圍繞地王蔓延7年之久的疑云正在逐漸散去，北辰實(shí)業(yè)或許已等來期盼已久的柳暗花明。然而，圍繞這片三角洲，北辰究竟經(jīng)歷了怎樣的七年？

3月31日，北辰實(shí)業(yè)（601588）副總經(jīng)理、長沙分公司總經(jīng)理曾勁接受本刊記者采訪時宣布，北辰三角洲項目總投資330億元，投資已經(jīng)完成一半，2017年最后一期工程開工，2019年將全部建成。

這一項目之所以備受關(guān)注，是因為項目開發(fā)用地——“新河三角洲地塊”是在2007年7月由北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合北京城開以92億的價格拍下，制造了當(dāng)年中國房地產(chǎn)市場最轟動的一幕，同時，北辰實(shí)業(yè)也將自己未來10多年的命運(yùn)與這個項目緊緊系在了一起。按當(dāng)時參與競拍的世紀(jì)金源董事長黃如論的測算，該地塊總價超過50億就沒法做了。

2008年年初，即傳出北辰實(shí)業(yè)欲以10億元代價退出長沙“地王”的消息，不過隨即遭到北辰實(shí)業(yè)的否認(rèn)。此后，北辰實(shí)業(yè)雖然曾于2008年11月舉行過聲勢浩大的開工典禮，并完成了對長沙北辰4億元的增資，但該地塊一直處于“開而未動”的狀況，開工后一直未向市場提供住宅產(chǎn)品，而停工、退地的傳聞則一直未斷。

92億元成交價，接近北辰實(shí)業(yè)2006～2008年三年主營業(yè)務(wù)收入總和。用如此巨額的資金投入需要近十年才能回收全部資金的項目，顯然對北辰實(shí)業(yè)的戰(zhàn)略布局造成了很大影響。

2007年前后正是全國各地地王頻現(xiàn)的爆發(fā)期，北辰拿下地王并非個案。當(dāng)年，在北辰斬獲長沙新河三角洲地塊的同時，綠城在杭州拿下原東南面粉廠地塊，成為杭州地王；蘇寧環(huán)球在上海拿下南京路163號地塊，創(chuàng)單價地王；中海與香港九龍倉聯(lián)手，在重慶拿下南岸區(qū)彈子石地塊，創(chuàng)重慶最高土地交易紀(jì)錄；而恒大次年以41億高價在廣州拿下絹麻廠地塊，成為天河區(qū)地王?？瓷先?，土地市場一片大好，房地產(chǎn)前景無限。

誰也沒想到，2008年國家突然拿出殺手锏，開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)整，市場與金融應(yīng)聲而落，貨幣信貸迅速緊縮，土地政策執(zhí)行力度瞬間強(qiáng)化，市場狀況日漸低迷，房地產(chǎn)市場一時間風(fēng)聲鶴唳。地王們開始撐不住了。在各地地王紛紛退地的時候，北辰新河三角洲地塊自然成為人們判斷地王部隊是否會全軍覆沒的重要標(biāo)志。

在資金鏈緊張的情況下，北辰實(shí)業(yè)如何啟動三角洲地塊如此巨大體量項目的開發(fā)，始終是外界對北辰的疑問。當(dāng)初北辰實(shí)業(yè)是和北京城開以聯(lián)合體形式拍得三角洲地塊的，根據(jù)協(xié)議，雙方分別持有該項目80%和20%的權(quán)益，但是首期62億元的地價款全部是由北辰獨(dú)力承擔(dān)的。2007年北辰實(shí)業(yè)年報顯示，北辰擁有的現(xiàn)金和銀行存款總共23億元，而北辰在2008年所需要的資金總額為106億元，這就意味著該公司還有80多億的資金需求要依靠項目回款和融資渠道來解決。北辰曾經(jīng)透露尋找合作者共同開發(fā)長沙地塊的意愿，但由于市場低迷，開發(fā)商普遍缺少資金，很難在短時間內(nèi)找到合作伙伴。

北辰三角洲規(guī)劃圖，建成后將成為長沙的臨江CBD

屋漏偏逢連夜雨。堅持到拿地的第三年，首開股份在2010年以2524.42萬元掛牌轉(zhuǎn)讓旗下城開集團(tuán)所持有的長沙北辰股權(quán)，以此告別“長沙地王”，這意味著北辰將獨(dú)自承擔(dān)三角洲開發(fā)帶來的全部風(fēng)險。

與此同時，北辰與世紀(jì)金源的競爭從競奪三角洲地塊延續(xù)到了項目銷售。

北辰在開福區(qū)的主要競爭對手是黃如論的世紀(jì)金源在當(dāng)年中南地王之上打造的湘江世紀(jì)城項目。雖然曾是地王，但以世紀(jì)金源從湘水雅境接手時的12億地價來算，400平方米的建筑面積，樓面價不過300元/平方米，而以4000元/平方米的均價推向市場，是為世紀(jì)金源留足了利潤空間的，這直接影響到與之相鄰的北辰三角洲項目定價。

同是地王，但北辰方面承受的土地成本壓力大得太多。按照92億元的地價、380萬平方米的建筑面積計算，其樓面成本單價已經(jīng)高達(dá)2421元/平方米，如果算上建安成本，該項目的成本價已經(jīng)在4000元/平方米以上。這不是當(dāng)時的長沙市場可以承受的。而2008年長沙全市商品房均價為4285元/平方米，其中，商品住宅平均售價為3906元/平方米，且受調(diào)控壓力市場有繼續(xù)下滑趨勢。按照當(dāng)時進(jìn)度，湘江世紀(jì)城項目需要3～4年才能基本銷售完畢。北辰舉步維艱。當(dāng)年曾有業(yè)內(nèi)人士感嘆，如果換做民營企業(yè)拿下這個地王，早就垮了。

北辰三角洲項目預(yù)計從2011年開始每年將會給北辰實(shí)業(yè)帶來20億元以上的銷售收入，每年為公司帶來20%以上的業(yè)績增長。在漫長的等待之后，北辰終于開始分享后地王時代的收益。

北辰實(shí)業(yè)副總經(jīng)理、長沙分公司總經(jīng)理曾勁

2010年7月，在時隔三年之后，新河三角洲地塊開發(fā)終于以“北辰三角洲”之名高調(diào)亮相，可謂“千呼萬喚始出來”。而從那時候開始，深陷地王多時的北辰終于可以不必再蒼白地辯解，一切開始好轉(zhuǎn)。在最近舉辦的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，曾勁表示，只要房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大的起伏，三角洲項目就沒有問題。

曾勁曾經(jīng)在2010年表示，長沙地王持有三年增值45%。事實(shí)表明這個說法仍偏于保守。據(jù)統(tǒng)計，2010年長沙新單價地王的起拍價已經(jīng)達(dá)到1450.7萬元/畝，比長沙三角洲地塊的780萬/畝單價上浮了86%。

2013年5月，同樣位于開福區(qū)的老火車北站片區(qū)最終以35.79億元成交，土地成本已經(jīng)飆至3616萬/畝。并且，伴隨又一輪房地產(chǎn)調(diào)控，國土部開始叫停大地塊拍賣，類似三角洲體量的地塊出讓會越來越少。

在戴德梁行做的2013年長沙房地產(chǎn)市場分析看來，當(dāng)初北辰面臨的定價尷尬早已不復(fù)存在。據(jù)統(tǒng)計，長沙新建住宅平均價格已經(jīng)突破7000元/平方米，而長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金已經(jīng)達(dá)到107.9元/平方米/月，平均售價則達(dá)到1.55萬元每平米。作為中國單一公司獨(dú)立開發(fā)的中國最大城市綜合體，北辰三角洲項目包括了9棟寫字樓，商務(wù)商業(yè)建筑體量接近100萬平方米，而住宅面積超過300萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，北辰三角洲項目預(yù)計從2011年開始每年將會給北辰實(shí)業(yè)帶來20億元以上的銷售收入，每年為公司帶來20%以上的業(yè)績增長。在漫長的等待之后，北辰終于開始分享后地王時代的收益。