本刊記者│潘衛(wèi)艷

喬潤令：互惠互利的一體化

本刊記者│潘衛(wèi)艷

京津冀一體化被提到了前所未有的高度，20多年來不同層面被“嚼爛”的一體化看起來有了結(jié)束過去空喊口號(hào)的理由。全球頂級(jí)城市群主要是依托各國首都來發(fā)展，這一規(guī)律在中國遲來了20年。隨著珠三角、長三角城市群的崛起，作為政治中心區(qū)域的京、津、冀地區(qū)如何發(fā)力？未來如何走？記者專訪了國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令。

區(qū)域互補(bǔ)

《中國房地產(chǎn)業(yè)》： 長三角和珠三角城市群的形成，有什么是京津冀未來需要借鑒的？

喬潤令：改革開放以后，在作為排頭兵的深圳地區(qū)逐漸形成了珠三角的雛形。珠三角的發(fā)展引擎主要來自香港和澳門，廣州、深圳更多的是發(fā)揮市場承接作用，整個(gè)城市群內(nèi)部之間高度市場化，互補(bǔ)性非常強(qiáng)，同時(shí)由于基本上都在廣東省內(nèi)，行政機(jī)制沒有太大的障礙。

對(duì)于長三角來說，則主要是因?yàn)樾纬沙鞘腥旱南忍鞐l件比較好。從歷史上上海就是全國典型的金融中心、高端服務(wù)業(yè)和高端制造業(yè)中心，所以它本身對(duì)周邊的輻射作用遠(yuǎn)大于北京和天津。而江、浙地帶自古以來就是魚米之鄉(xiāng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，所以在承接上海溢出效應(yīng)方面的能力比較強(qiáng)。這樣一來，上海同周邊的江、浙地帶就形成了明顯分工，互補(bǔ)性非常強(qiáng)，尤其是上海的技術(shù)和人才外溢效應(yīng)很大程度上帶動(dòng)了江、浙一帶的發(fā)展。另外來講，就市場化程度而言，附屬于金融中心的長三角遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于附屬于政治中心的京、津、冀。因此雖然這里也涉及江、浙、滬三個(gè)地區(qū)，但由于市場力量更為強(qiáng)大，因此行政力量對(duì)市場的干擾也小得多。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：京津冀一體化在過去20年經(jīng)常被提起，發(fā)改委層面的計(jì)劃規(guī)劃也有多次。您認(rèn)為過去推動(dòng)不利的癥結(jié)在哪？

喬潤令：相比長三角和珠三角，京津冀一體化差在天然條件方面。作為全國政治中心的首都，行政力量格外強(qiáng)大，而市場化程度相對(duì)較低；同時(shí)，三地的產(chǎn)業(yè)相似度非常高，工業(yè)城市痕跡明顯。當(dāng)然也有歷史因素存在，但這明顯降低了三地之間的互補(bǔ)性；另外，從城市本身來講，北京和天津的輻射效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于他們的吸納效益。老實(shí)講，這些年北京、天津的發(fā)展是從河北吸納了很多資源的，但對(duì)河北的輻射效益卻少得多，而北京與天津?qū)Y源的爭奪遠(yuǎn)大于互補(bǔ)。所以綜合看來，高度同質(zhì)化，城市之間沒有形成優(yōu)勢互補(bǔ)，彼此依賴性不夠，是阻礙一體化的重要因素，也是下一步需要著力解決的。

互惠互利

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》單方面決定保定承接首都部分功能疏解之后，在京津冀一體化具體規(guī)劃尚未啟動(dòng)之時(shí)，保定等地房價(jià)卻已先行。您怎么看待這個(gè)問題？

喬潤令：由于副中心概念，保定近一段時(shí)間炙手可熱。我認(rèn)為切不能盲目狂熱，一體化是一項(xiàng)長期工程。北京的公共資源為什么要遷到河北呢？是因?yàn)楸本┠壳暗某鞘胁栴}非常嚴(yán)重，要緩解這個(gè)問題。但是城市病問題保定也有，不過是程度不同而已。而北京優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)和就業(yè)機(jī)會(huì)保定是沒有的。對(duì)于保定來說，最大的優(yōu)勢是城市生活成本比較低。但是大家都看得到，保定最近的房價(jià)漲勢明顯，當(dāng)然這是市場的正常反應(yīng)。但是如何更好的承接北京的資源，對(duì)于河北來說，最重要的不是房地產(chǎn)，而是城市配套。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：對(duì)于河北來說最有可能轉(zhuǎn)移的是北京的哪些資源？

喬潤令：我們需要從更大的發(fā)展角度來分析一體化的問題。要區(qū)分一下，什么功能可以轉(zhuǎn)出來，什么不能。北京的資源分為兩類：一類是北京作為首都必須配備的資源，這些資源是中央放在北京而并不屬于北京，北京市沒有調(diào)動(dòng)權(quán)限。另一類才是北京可以配置的市政資源，比如最近把市區(qū)的動(dòng)物園服裝批發(fā)市場轉(zhuǎn)移到河北。

屬于中央的資源調(diào)動(dòng)必須由中央決定，所以一體化規(guī)劃的落地必須有頂層設(shè)計(jì)，但是大家要知道，首都之所以為首都，就是因?yàn)橹醒胝Y源的集中，所以這部分資源轉(zhuǎn)移的可能性是非常小的。另外還有轉(zhuǎn)移成本的問題，由誰承擔(dān)怎么承擔(dān)，都需要三地與中央政府進(jìn)行協(xié)商。

最有可能轉(zhuǎn)移的是產(chǎn)業(yè)，但這恰恰是河北政府內(nèi)心矛盾的。北京現(xiàn)在人多地廣壓力很大，確實(shí)需要部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移以分擔(dān)壓力，但多是屬于較低層次的產(chǎn)業(yè)鏈條。目前河北有能力承接，但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度考量肯定是希望承接更高層次的產(chǎn)業(yè)鏈條。相關(guān)的高科技、人才、教育、信息以及金融方面的配套確實(shí)是目前河北的弱項(xiàng)，這樣一來就會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)移成本過大且不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這是一個(gè)矛盾的地方。

河北的問題更多的還是出在體制和觀念上。目前北京很多高科技企業(yè)的合作對(duì)象不是毗鄰的河北，而是遠(yuǎn)方的深圳、上海，北京與長三角、珠三角地區(qū)的合作遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于與河北的合作，根本原因是配套問題，這些地區(qū)已經(jīng)高度市場化和國際化，隨時(shí)可以配置企業(yè)所需的市場資源，這是河北無法企及的。所以河北政府一定要高度重視配套問題，不能坐等承接北京資源，京津冀的一體化一定是互惠互利的一體化，一定是交換，天下沒有免費(fèi)的午餐。

中央城鎮(zhèn)化會(huì)議已經(jīng)強(qiáng)調(diào)過多次，新型城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，同時(shí)也在本次規(guī)劃當(dāng)中做了重點(diǎn)表述。必須堅(jiān)決擺脫過去以土地謀發(fā)展、要地不要人的野蠻發(fā)展模式，必須在尊重農(nóng)民意愿的前提下進(jìn)行土地的流轉(zhuǎn)和征用，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，這是新型城鎮(zhèn)化的底線。

利益共享

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：一體化作為一項(xiàng)長期工程，您認(rèn)為哪些工作應(yīng)該是中短期內(nèi)優(yōu)先開展的？

喬潤令：一體化的工程雖然艱難，但畢竟是市場化的重要趨勢。關(guān)鍵在于破題，規(guī)劃如果落不了地就只能是個(gè)規(guī)劃。在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)、政治體制下，目前實(shí)施條件已比較成熟的包括：

第一，建立基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)共建共享風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的投融資機(jī)制。這個(gè)問題表現(xiàn)比較突出的方面是以交通為主的基礎(chǔ)設(shè)施一體化?，F(xiàn)在京、津、冀三地聯(lián)合協(xié)同作戰(zhàn)的市場化機(jī)制仍不成熟，比如首都機(jī)場異常繁忙，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，天津和河北的機(jī)場卻利用不夠充分，造成了資源浪費(fèi)，歸根結(jié)底還是沒有形成共同的利益分享機(jī)制。

第二，建立稅收利益的共享機(jī)制。前面講了，一體化最有可能的是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)移背后牽扯的是利益問題。

北京的生產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到河北，但是總部肯定是要留在北京的，這樣大部分的稅收也就會(huì)截留在北京，那么對(duì)于河北來說，轉(zhuǎn)移過來的生產(chǎn)企業(yè)污染在河北，創(chuàng)利在北京，這樣的合作是缺乏市場說服力的。所以各方的稅收分成需要協(xié)商設(shè)計(jì)，以平衡各方面利益。同時(shí)，要迅速解決贏商環(huán)境的差異化問題，只有在政策、體制和服務(wù)上高度一致才有可能吸引企業(yè)過去，否則會(huì)很難。

與之類似的還有建立生態(tài)環(huán)境共同管理機(jī)制，也是目前可以先行著手的。京、津、冀污染也是一體化的，要治理污染必須協(xié)同作戰(zhàn)。在這個(gè)問題上，我覺得要建立生態(tài)環(huán)境共同管理機(jī)制，就是要實(shí)現(xiàn)管理、監(jiān)管考核標(biāo)準(zhǔn)等一系列的一體化，才有可能對(duì)治理環(huán)境起到作用。

第三，消除商品流通環(huán)節(jié)政策和體制的差別和管制，為下一步建立統(tǒng)一的京、津、冀商品流通大市場做準(zhǔn)備。北京接收河北的蔬菜、水果是沒有問題的，但如果是更高層次的接收可能就會(huì)有阻礙，這需要河北方面在產(chǎn)品質(zhì)量和綠色標(biāo)準(zhǔn)上下功夫，為河北的產(chǎn)品大量進(jìn)入北京創(chuàng)造條件。而北京方面的政策體制也不能有歧視，推動(dòng)三地產(chǎn)品的市場化流動(dòng)，創(chuàng)造更大效益。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：在三地一體化中，河北因發(fā)展最慢應(yīng)該是需求最大的一方。對(duì)河北您有何建議？

喬潤令：對(duì)于河北來說，要充分利用北京的要素市場。所謂要素市場就是包括資金、人才、信息、科技在內(nèi)的一類市場，這是河北和天津最需要的東西。但是河北目前的體制和政策有沒有給這一類的要素市場提供生存空間，是河北需要認(rèn)真琢磨的事情。

河北的城市一定要走差異化道路。實(shí)際上對(duì)于河北來說，最大的機(jī)遇就是開發(fā)北京市場，中國沒有哪一個(gè)省份跟首都的距離像河北這樣近，這是北京給河北最大的紅利。北京2300萬的人口，這是一個(gè)巨大的消費(fèi)市場，但是北京最需要什么呢？它本身已經(jīng)是國際化大都市了，無論是產(chǎn)業(yè)、金融還是文化教育它的資源都是最充足的。北京最需要的恰恰是生態(tài)的、綠色的、悠閑的小城鎮(zhèn)生活，如果河北可以打造這樣一批有質(zhì)量的小城鎮(zhèn)圍繞北京，我認(rèn)為對(duì)河北的中小城鎮(zhèn)發(fā)展是非常具有積極意義的。

圖位往返于北京通州的八通線城鐵。在喬潤令看來，現(xiàn)在京、津、冀三地聯(lián)合協(xié)同作戰(zhàn)的市場化機(jī)制仍不成熟，比如首都機(jī)場異常繁忙，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，天津和河北的機(jī)場卻利用不夠充分，造成了資源浪費(fèi)，歸根結(jié)底還是沒有形成共同的利益分享機(jī)制。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：您反復(fù)倡導(dǎo)的利益共享機(jī)制如何建立？

喬潤令：一體化規(guī)劃是要按市場化規(guī)則來落地的，我們舉例來看。假設(shè)市場需要建設(shè)高速公路，三地可以以市場化原則成立股份公司共同注資并交由職業(yè)經(jīng)理人管理，設(shè)計(jì)好監(jiān)督機(jī)制，這樣運(yùn)作可使三地收益實(shí)現(xiàn)市場化共享，而且在資源集約的情況下又可以解決三地的人員流通問題。而對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的事情可以用改革的辦法，比如對(duì)已經(jīng)建設(shè)的機(jī)場或者港口進(jìn)行股份制改造等等，這些都是可以商量的，既然可以互惠共贏，大家有什么理由不合作呢？

呼喚聯(lián)席制度

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：同樣是國家戰(zhàn)略，京津冀一體化和新型城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系是怎樣的？

喬潤令：京津冀一體化應(yīng)該是在國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略之下的一個(gè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，它應(yīng)該符合新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的整體規(guī)劃。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：新型城鎮(zhèn)化背后包括教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等一系列問題有待解決，這樣一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜的工程，各部門之間如何實(shí)現(xiàn)有效溝通與協(xié)調(diào)？是否需要一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部門出現(xiàn)？

喬潤令：新型城鎮(zhèn)化確實(shí)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，和每個(gè)部門都有或遠(yuǎn)或近或深或淺的關(guān)系。在國家層面來看，規(guī)劃是由發(fā)改委牽頭來做的，中間歷時(shí)三年，統(tǒng)籌過十幾個(gè)部委的意見，是溝通協(xié)調(diào)統(tǒng)籌各方面意見的最終產(chǎn)物。但是新型城鎮(zhèn)化的全面實(shí)現(xiàn)，只有規(guī)劃是不夠的，必須要具體落地。作為一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)性工程，必然需要極為細(xì)致復(fù)雜的協(xié)調(diào)和監(jiān)管工作，比如規(guī)劃落實(shí)的情況，到中期要有一個(gè)評(píng)估，另外城鎮(zhèn)化進(jìn)行過程中需要配套哪些新的政策，才能更加貼近市場需要，等等。那么我想可能會(huì)有一個(gè)部級(jí)的聯(lián)席會(huì)議，這是基本的。同時(shí)應(yīng)該還會(huì)有一個(gè)專門的部門來開展相關(guān)工作，單獨(dú)新設(shè)機(jī)構(gòu)的可能性不大，大概會(huì)在現(xiàn)有行政機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考量設(shè)計(jì)。

圍繞新型城鎮(zhèn)化，在國家層面最主要的是四件事，開一個(gè)會(huì)議，出一個(gè)規(guī)劃，做一些支持政策，搞一批試點(diǎn)?，F(xiàn)在會(huì)議開了，規(guī)劃也出臺(tái)了，那么接下來的任務(wù)就是配套政策和試點(diǎn)的問題了。試點(diǎn)今年肯定會(huì)搞，在京、津、冀內(nèi)出現(xiàn)試點(diǎn)的可能性很大。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：剛出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化的國家規(guī)劃提出將在未來實(shí)行差別化的落戶政策，這也是京津冀一體化即將要面臨的問題。您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何理解這個(gè)差別化？

喬潤令：李克強(qiáng)總理已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)要有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化問題，要通過實(shí)行不同規(guī)模城市的差別化落戶政策，推動(dòng)戶籍制度的改革，把有能力、有意愿并且長期在城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工及其家屬逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，免去城鎮(zhèn)化的后顧之憂。

差別化應(yīng)該從兩個(gè)方面看。一個(gè)是考慮城市的承載力，包括產(chǎn)業(yè)承載能力和環(huán)境承受能力。農(nóng)民落戶必須依靠就業(yè)，否則落戶就失去意義并且要產(chǎn)生新的社會(huì)問題，城市建設(shè)必須通過產(chǎn)業(yè)的有效支撐來實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的因勢利導(dǎo)。這就對(duì)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力提出要求，要通過充分發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)來吸引轉(zhuǎn)移人口，而不是通過吸引人口來開發(fā)城市房地產(chǎn)，一定是這樣一個(gè)發(fā)展邏輯。

另一個(gè)是農(nóng)民群體的差別化。在我看來，現(xiàn)在最迫切的還不是落戶問題，而是農(nóng)民的切實(shí)需求，必須在準(zhǔn)確而充分地了解農(nóng)民需求的前提下來談城市落戶問題，否則落戶就是個(gè)偽命題，門檻降得多低都沒有用。農(nóng)民跟農(nóng)民也不一樣，必須區(qū)別看待，現(xiàn)在的農(nóng)民已經(jīng)高度分化，基本可以概括為四類：其一是壓根兒就不愿意進(jìn)城的，像北京周邊的農(nóng)民；其二是想進(jìn)城又不想失去農(nóng)村土地的，像城市近郊農(nóng)民；其三是已經(jīng)在城市生活多年各方面已經(jīng)完全融入城市生活的，這類人是一定要落戶的；其四是年輕的新生代農(nóng)民，不愿意在農(nóng)村種地，且進(jìn)城愿望強(qiáng)烈。不是所有農(nóng)民都有進(jìn)城的主觀愿望，政府要讓農(nóng)民在城市落戶，必須考慮農(nóng)民的真實(shí)想法。

在土地問題得到妥善解決的前提下，農(nóng)民要進(jìn)入哪一級(jí)別的城市又要差別化對(duì)待，就是說光有意愿是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最重要的還是要有能力，解決農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶城市的初衷并不是要舉全國之力讓農(nóng)民留在城市。你的能力能夠支撐你在哪一級(jí)別的城市獲得更好的生活，你就應(yīng)該選擇留在哪里，這可以看做是一個(gè)市場化選擇的過程。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：農(nóng)民到城市落戶必然會(huì)造成農(nóng)村宅基地的閑置，對(duì)于這部分土地資源應(yīng)該如何清理使之在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中發(fā)揮更為充分的作用？

喬潤令：我覺得有可能的話，下一步應(yīng)該嘗試設(shè)立農(nóng)村宅基地的有償轉(zhuǎn)讓機(jī)制。真正意義上的宅基地有償轉(zhuǎn)讓，無論是法律還是政策都沒有放開。法律嚴(yán)禁宅基地轉(zhuǎn)讓，國家要求嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅、增人不增地減人不減地的政策。

目前的形勢暫時(shí)還看不出來宅基地可以轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，這是很關(guān)鍵的。如果可以在集體經(jīng)濟(jì)組織以外轉(zhuǎn)讓就會(huì)涉及到城里人到農(nóng)村購房以及工商資本下鄉(xiāng)的問題，這是目前管控非常嚴(yán)厲的部分。宅基地不轉(zhuǎn)讓，缺乏有效的退出機(jī)制，就會(huì)阻礙農(nóng)民流動(dòng)，但是一旦口子放開，又有潛在性風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)問題非常棘手，解決起來也不是那么容易。新型城鎮(zhèn)化作為一個(gè)概念是有泡沫存在的，民間對(duì)城鎮(zhèn)化政策能夠發(fā)揮的作用期望也不要過高，任何一項(xiàng)改革的推動(dòng)都是艱難的。

落地關(guān)鍵

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，要在短短的六年時(shí)間內(nèi)達(dá)到規(guī)劃中預(yù)定的理想狀態(tài)，您認(rèn)為哪些工作是規(guī)劃落地的關(guān)鍵？

喬潤令：新型城鎮(zhèn)化一定是伴隨體制改革的過程。要保證規(guī)劃落地，有幾個(gè)方面必須得到突破。

第一，建立農(nóng)民進(jìn)城的成本分?jǐn)倷C(jī)制。城鎮(zhèn)化無非涉及兩個(gè)關(guān)鍵問題，一是農(nóng)民怎么進(jìn)城，一是城市怎么發(fā)展，都離不開錢的問題。從根本上說，農(nóng)民進(jìn)城落戶，如果落實(shí)不到資金問題上，全部都是空談。6年時(shí)間，3個(gè)1億人，沒有哪一個(gè)政府可以在這么短的時(shí)間內(nèi)解決這么大規(guī)模人群的農(nóng)轉(zhuǎn)非問題。更何況，經(jīng)過前一個(gè)階段投資性的城鎮(zhèn)化建設(shè)，地方政府的負(fù)債問題已經(jīng)比較突出，如果未來農(nóng)民進(jìn)城的成本全部由地方政府承擔(dān)，那無疑是雪上加霜，所以探索一條切實(shí)可行的成本分?jǐn)倷C(jī)制是非常必要的。就業(yè)企業(yè)掏一部分，農(nóng)民自己掏一部分，各級(jí)政府之間再進(jìn)行合理分?jǐn)?，這樣落戶的成本壓力對(duì)各方面才會(huì)達(dá)到平衡，農(nóng)民工進(jìn)城也才不那么遙遠(yuǎn)。

第二，城市本身投融資體制的創(chuàng)新應(yīng)該得到更大程度的突破?，F(xiàn)在地方政府平臺(tái)的運(yùn)轉(zhuǎn)基本靠的是兩筆錢，一個(gè)是正常稅收，這是管吃飯的；另一個(gè)是土地財(cái)政，這才是管建設(shè)的，土地財(cái)政目前帶來的弊端太多，必須得到改革。減弱其負(fù)面影響，主要是靠體制創(chuàng)新，要讓市場化的機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)入到城市基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域。主要涉及三個(gè)方面，其一是定價(jià)機(jī)制市場化，其二城市運(yùn)營部門公司化，其三資產(chǎn)資本化。

定價(jià)機(jī)制市場化，目前市政供應(yīng)產(chǎn)品的市場化價(jià)格形成機(jī)制不健全，沒有形成一套完全市場化的價(jià)格機(jī)制，這樣的格局下民營資本就很難進(jìn)來，但是這個(gè)領(lǐng)域又非常需要民營資本的介入推動(dòng)。公共產(chǎn)品要真正以市場價(jià)格在市場上流通，政府補(bǔ)貼方式要發(fā)生轉(zhuǎn)變，第一不能全民補(bǔ)貼，應(yīng)該補(bǔ)給真正需要補(bǔ)貼的消費(fèi)力受限的弱勢群體。補(bǔ)貼必須走市場化道路。

城市運(yùn)營部門公司化。目前城市市政服務(wù)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化、證券化、市場化的程度都非常低，衙門化非常嚴(yán)重，無法真正參與市場化的競爭和發(fā)展；資產(chǎn)資本化，資產(chǎn)要有評(píng)估，產(chǎn)權(quán)要有界定，邊界清楚之后民資才能放心進(jìn)入。這三點(diǎn)內(nèi)容得到實(shí)質(zhì)性突破，城市建設(shè)的資金問題才可以解決，否則就只能繼續(xù)依賴土地財(cái)政。

第三，土地制度一定要變革。一來解決政府一直頭疼的土地財(cái)政問題，二來幫助農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化的成果，第三要在保證城鎮(zhèn)化用地的情況下保證糧食安全，這三個(gè)問題實(shí)際上是新型城鎮(zhèn)化的底線。

第四，低成本設(shè)市。出于經(jīng)濟(jì)與環(huán)境因素的優(yōu)勢，中國城鎮(zhèn)化人口的60%都在向東南沿海聚集，這里將成為未來6年承載落戶農(nóng)民的關(guān)鍵地區(qū)。很多東南沿海的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在發(fā)展規(guī)模上已經(jīng)接近中等城市，但是在行政體制上依然還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)框架，因此在財(cái)政的分配問題上受到掣肘，這樣在安頓就業(yè)農(nóng)民工落戶平等享受公共服務(wù)的時(shí)候就缺乏足夠的財(cái)政支撐。怎樣讓這些已經(jīng)成熟的鄉(xiāng)鎮(zhèn)升級(jí)為真正的城市，同時(shí)轉(zhuǎn)變過程中還要防止行政機(jī)構(gòu)膨脹，是低成本設(shè)市需要考慮的主要問題。

如果這四個(gè)問題有所突破，那么新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的落地就很有些眉目了。