央行維穩(wěn)樓市初見(jiàn)成效：市場(chǎng)回暖開(kāi)發(fā)商小步快跑

受益于限貸松綁，一二線城市不論是新房還是二手房，市場(chǎng)成交量有明顯提升。在樓市回暖刺激下，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始加快推盤節(jié)奏。

資金面繼續(xù)放松

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，日前，央行[微博]向11家銀行，包括股份制銀行及一些大型城商行投放SLF（常備借貸便利），總規(guī)模在2500億-3000億元，每家200億元，期限3個(gè)月，但利率不低于3.5%，也不會(huì)太高。

對(duì)此，恒銀基金資深研究員何沐澤告訴記者，央行要求此筆資金重點(diǎn)支持三農(nóng)和小微企業(yè)，央行此次注入流動(dòng)性的目的在于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2000億甚至規(guī)模更大的資金投放，意在引導(dǎo)中端利率曲線下行，緩解市場(chǎng)中的流動(dòng)性。

但何沐澤認(rèn)為，央行此舉對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的刺激效應(yīng)也會(huì)顯現(xiàn)，會(huì)間接促使地產(chǎn)企業(yè)的融資成本下降，同時(shí)在允許非上市房企發(fā)行公司債的窗口期，央行注入流動(dòng)性，可驅(qū)使商業(yè)銀行加大對(duì)非上市房企公司債券的配置。

此前，央行已經(jīng)通過(guò)SLF向五大行放水5000億元。受流動(dòng)性增加影響，一線城市的貸款利率在七八月份陸續(xù)回到了基準(zhǔn)，一線城市的成交量也率先見(jiàn)底回暖。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，央行在資金面上再次放水，與三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)低迷有關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，三季度GDP增長(zhǎng)7.3%。而前三季度全國(guó)商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅較1-8月繼續(xù)擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額4.92萬(wàn)億元，同比下降10.8%，降幅與1-8月持平。

目前，各大行已經(jīng)陸續(xù)落地央行的“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政，但銀行貸款利率仍處在基準(zhǔn)線左右，與央行最低可打7折的“政策底”仍有距離。

工行深圳龍華分行個(gè)貸部人士表示，“我們吸收存款的成本較高，9折放出去都不賺錢，更別說(shuō)7折。目前首次置業(yè)和結(jié)清貸款再買房，都是按基準(zhǔn)利率執(zhí)行?！?/p>

“因?yàn)槲覀兝蕸](méi)有什么優(yōu)惠，客戶都跑到其他銀行去了?！惫ば猩钲谀持袀€(gè)貸部朱經(jīng)理也告訴記者，目前工行沒(méi)有新文件下發(fā)，首套一直是按基準(zhǔn)執(zhí)行，但不排除總行近期會(huì)下發(fā)文件執(zhí)行利率優(yōu)惠。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，在當(dāng)前存款成本高企下，銀行不可能執(zhí)行7折利率，除非央行定向降準(zhǔn)，降低銀行的貸款成本，否則指望銀行利率大打折扣是不可能的。

開(kāi)發(fā)商搶收

受益于限貸放松，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖的態(tài)勢(shì)。

中信建投數(shù)據(jù)顯示，10月13日-19日，一線城市商品住宅成交量環(huán)比上升79.87%。北上廣深四個(gè)一線城市商品住宅成交面積環(huán)比分別上漲133.95%、78.46%、69.06%、50.77%。

在央行放松信貸政策等多重利好刺激下，北京樓市的成交量和供應(yīng)量都有所上升。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月13日至19日，純商品住宅成交套數(shù)環(huán)比大增74.4%。此外，當(dāng)周北京共有10個(gè)樓盤集中入市，累計(jì)新增供應(yīng)3879套，環(huán)比大漲近6倍。其中位于北京至香河高速出口附近的鴻坤·原鄉(xiāng)溪谷項(xiàng)目就一次性供應(yīng)200多套高端項(xiàng)目，單套總價(jià)在170萬(wàn)元左右。

“目前，政策紅利對(duì)實(shí)際成交量的拉升效果正在不斷顯現(xiàn)，購(gòu)房者入市量有明顯的回升?！北坦饒@一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，10月18日，碧桂園在北京的首個(gè)項(xiàng)目碧桂園·九龍灣開(kāi)盤，現(xiàn)場(chǎng)到訪2000余客戶，首推房源開(kāi)盤1小時(shí)已銷售即告售罄，此后連續(xù)三次加推的新苑區(qū)房源均告售罄。

此外，位于北京東四環(huán)朝陽(yáng)公園附近的豪宅項(xiàng)目泛海國(guó)際二期樣板間將于近期開(kāi)放，均價(jià)約為9.5萬(wàn)元/平方米左右，目前預(yù)訂二期產(chǎn)品可享受優(yōu)惠政策，該項(xiàng)目取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

“四季度的主要任務(wù)還是跑量?！鄙钲谀逞肫蟮禺a(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，價(jià)格不會(huì)再繼續(xù)往下降，但也不敢漲價(jià)，目前市場(chǎng)對(duì)價(jià)格還是很敏感，漲價(jià)會(huì)不好賣。

深圳資深地產(chǎn)人士胡春告訴記者，深圳大多數(shù)樓盤還是保持著之前的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，如諾德中央道首付還是1成，綠景虹灣1.5成，降低首付比例，這就意味著市場(chǎng)需求不足，將購(gòu)買能力不足的客戶提前引入市，以此提高成交量。

另一個(gè)令開(kāi)發(fā)商不敢輕言漲價(jià)的因素是庫(kù)存還在繼續(xù)增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至9月末，商品房待售面積57148萬(wàn)平方米，比8月末增加988萬(wàn)平方米。

張大偉認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭袌?chǎng)還處于企穩(wěn)過(guò)程中，庫(kù)存繼續(xù)積壓，預(yù)期后市價(jià)格平穩(wěn)，甚至部分企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金壓力繼續(xù)降價(jià)換量。

“開(kāi)發(fā)商聲稱漲價(jià)是虛張聲勢(shì)，將價(jià)格預(yù)期抬高，如果后面認(rèn)籌不足后，開(kāi)盤價(jià)格就會(huì)低于預(yù)期?！焙赫f(shuō)，這也是開(kāi)發(fā)商慣用的銷售手法。

中國(guó)指數(shù)研究院[微博]一位分析師認(rèn)為，隨著各項(xiàng)政策的落地落實(shí)，將極大地提振市場(chǎng)信心，改善型及部分投資需求釋放或?qū)⒋龠M(jìn)市場(chǎng)回暖。但是，在全國(guó)高存量壓力下，房企仍將以去庫(kù)存為重心，價(jià)格降幅或?qū)⒅鸩绞照?/p>

中原地產(chǎn)華南總經(jīng)理李耀智告訴記者，從中原統(tǒng)計(jì)的成交量來(lái)看，截至10月20日，深圳成交量比9月同期回升了50%，但開(kāi)發(fā)商心態(tài)沒(méi)有明顯變化，很多都想爭(zhēng)取提前完成全年任務(wù)。

二手房不僅成交量回升，價(jià)格上也出現(xiàn)反彈跡象?！皹I(yè)主開(kāi)始返價(jià)了，買方比較著急，擔(dān)心價(jià)格要漲，所以急于出手?！敝新?lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平告訴記者，因?yàn)檎咦兓?，原本換不起房的人也有能力換房了，改善型需求的回升更為明顯。

根據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)控，10月1-15日，深圳改善型需求占比達(dá)17.8%，環(huán)比9月同期增加了4.1%，而從絕對(duì)數(shù)據(jù)看，改善型需求成交量增長(zhǎng)了1倍。