牛向英/安陽(yáng)鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部

加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)管理，推動(dòng)企業(yè)非鋼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)效

牛向英/安陽(yáng)鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部

筆者本人所在單位為一家大型國(guó)有鋼鐵企業(yè)的房地產(chǎn)公司。當(dāng)前鋼鐵行業(yè)面臨“寒冬”，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加慘烈?！耙粯I(yè)為主，適度多元”，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)非鋼產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)“抗寒”能力，提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效能力，意義更加突顯。而主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)要求，遵循資本營(yíng)運(yùn)規(guī)律，積極研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，提高財(cái)務(wù)管理組織、預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃手段的有效性，認(rèn)真查找現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出并建議改進(jìn)措施，意義也更加突顯。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在本企業(yè)中屬于非鋼產(chǎn)業(yè)，與工業(yè)會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)管理迥然有別。2004年成立房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)運(yùn)而生。相較于集團(tuán)公司其他產(chǎn)業(yè)和部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展和經(jīng)營(yíng)階段之前就需要得到政府機(jī)構(gòu)的相關(guān)審批，且不同的階段所對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)來(lái)往對(duì)象也不同。我所在的財(cái)務(wù)管理部門(mén)，其職責(zé)也就是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資本進(jìn)行效益管理，幫助公司有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的。然而，在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)管理工作也遇到了一些障礙和問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)中也還存在一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和漏洞，時(shí)刻威脅著公司經(jīng)營(yíng)安全。

二、目前企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)且財(cái)務(wù)制度存在缺陷。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)，簡(jiǎn)單地將財(cái)務(wù)管理工作等同于填制憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿和賬務(wù)處理等基礎(chǔ)性工作，經(jīng)常忽略財(cái)務(wù)管理的其他重要作用。有些財(cái)務(wù)管理人員在工作中僅憑個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)、主觀意識(shí)，對(duì)于企業(yè)資金的籌集、配置及使用缺乏較完善和配套的計(jì)劃，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，雖然公司已經(jīng)建立了相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，但有些財(cái)務(wù)制度缺乏科學(xué)性，制度流于形式，在財(cái)務(wù)管理操作中工作人員的主觀臆斷性強(qiáng)，企業(yè)總體的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略不夠清晰，造成資金管理不當(dāng)，使其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)陷入被動(dòng)。對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視度低導(dǎo)致會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、客觀性和可靠性很難得到保證。

2.資金管理存在風(fēng)險(xiǎn)。所在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過(guò)程中，由于公司屬于集團(tuán)下的子公司，財(cái)務(wù)決策權(quán)在上級(jí)，對(duì)外融資受限，資金來(lái)源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的投資規(guī)模。這就導(dǎo)致了公司不可能在同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目。由于自身的資金存量有限，一般是等前一個(gè)項(xiàng)目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項(xiàng)目的配套設(shè)施或后期建設(shè)，抑或投資建設(shè)另一個(gè)項(xiàng)目。而對(duì)于一些拆遷項(xiàng)目，由于拆遷的過(guò)程較長(zhǎng)，而且當(dāng)中會(huì)有各類的不可預(yù)見(jiàn)的補(bǔ)償問(wèn)題，開(kāi)發(fā)資金的管理也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，在這期間公司需要的資金量是比較大的，而且回收期很長(zhǎng)，因此在投資過(guò)程中公司一直都承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.融資渠道單一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，資金是核心部分。資金是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本。同樣，籌集資金也是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的一個(gè)大難題和大考驗(yàn)，資金籌集的多了，就能生產(chǎn)出利潤(rùn)更高的產(chǎn)品；相反的，如果不能籌集到足夠的資金，那么項(xiàng)目就不能順利的進(jìn)行下去。由于房地產(chǎn)的投資大部分都面臨著投資資金多、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的問(wèn)題，企業(yè)的融資壓力也由此增大。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目單靠企業(yè)自身內(nèi)部的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這時(shí)銀行貸款成為了公司的首選。然而，隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一些市場(chǎng)調(diào)控措施，企業(yè)從銀行貸款門(mén)檻的越來(lái)越高，手續(xù)越來(lái)越復(fù)雜，銀行融資的監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)格，從銀行貸款越來(lái)越難。除此之外，鋼鐵主業(yè)經(jīng)營(yíng)艱難，負(fù)債激增，無(wú)法為我們的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)“輸血”。加之政府不斷出臺(tái)措施，抑制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)，民間資本見(jiàn)好就收，知難而退，挫傷了地產(chǎn)融資的熱情。種種原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金不足，嚴(yán)重影響公司自身發(fā)展。

4.財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低。目前一些財(cái)務(wù)工作人員尚缺乏較為先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)技能還不夠高，導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作還經(jīng)常處于一種無(wú)章無(wú)序和混亂的狀態(tài)。這種不佳現(xiàn)狀在很大程度上是由于財(cái)務(wù)管理工作人員的素質(zhì)偏低造成的。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)管理的職能與作用無(wú)法充分發(fā)揮，加之其融資方式少，融資能力弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)驟然間變大。

5.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)識(shí)不高，在以鋼鐵為主業(yè)的企業(yè)里，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)精通的專業(yè)人員本來(lái)就少，主要經(jīng)營(yíng)者也都是上級(jí)任命的，專業(yè)知識(shí)參差不齊，理解認(rèn)識(shí)良莠有別，尤其對(duì)運(yùn)用財(cái)務(wù)管理手段提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效益的觀念差別更大。這也導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展起來(lái)難度加大，作用有限。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

1.集團(tuán)公司和房地產(chǎn)公司要提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)并健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。不論是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層還是普通的財(cái)務(wù)工作人員，都要從根本上認(rèn)識(shí)到強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作對(duì)于房地產(chǎn)公司生存和發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義。要樹(shù)立先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，切實(shí)做好公司日常的財(cái)務(wù)管理工作，逐步提高財(cái)務(wù)管理工作在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的地位，加大對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的創(chuàng)新力度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用；強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)及財(cái)務(wù)工作人員的責(zé)任性，要切實(shí)實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)的有效統(tǒng)一，以保障在公司的整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中財(cái)務(wù)管理工作的有序進(jìn)行。要健全公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度。一是公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)主動(dòng)根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及本公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，從制度角度上具體規(guī)定公司內(nèi)部關(guān)系到財(cái)務(wù)管理事務(wù)的各個(gè)方面內(nèi)容，要重新修訂和規(guī)定財(cái)務(wù)管理工作的流程和標(biāo)準(zhǔn)，要切實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的制度化和規(guī)范化，從源頭上杜絕房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的無(wú)序化和混亂，降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。二是在規(guī)定和完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度的同時(shí)，要時(shí)刻注意與公司內(nèi)部的其他相關(guān)管理制度的制定和完善。三是采取有效措施切實(shí)保證房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度的有效落實(shí)，要形成以房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理制度為主對(duì)其經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行約束，真正做到依制度辦事。

2.拓寬融資渠道。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集度較高、綜合性和關(guān)聯(lián)性都比較高的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。一般建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目要投入大量的資金，如果不借助于拓寬融資渠道，建設(shè)項(xiàng)目將難以進(jìn)行。公司應(yīng)通過(guò)控制建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏來(lái)進(jìn)行資金的優(yōu)化配置，減少資金鏈壓力，降低公司的籌資成本和籌資難度。在籌集資金方面要注重財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制，應(yīng)尋找能夠降低利息費(fèi)用的有效途徑，可以考慮適當(dāng)增加應(yīng)付賬款等方面的融資渠道，并要選擇利息費(fèi)用較低的籌資方式。

3.優(yōu)化公司資金結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于其他，建設(shè)周期較長(zhǎng)，需要的資金也相對(duì)較多。而不同的資金結(jié)構(gòu)給公司帶來(lái)的資金成本、費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。因此，通過(guò)優(yōu)化公司資金結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)成本控制是非常重要的。資金成本對(duì)公司在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，最后決定有重要作用，對(duì)項(xiàng)目更要進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，通過(guò)有效合理的手段優(yōu)化公司的資金結(jié)構(gòu)。優(yōu)化了資金結(jié)構(gòu)，所需的成本及承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之降低。

4.做好投資決策分析。投資決策可以說(shuō)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步，關(guān)系到項(xiàng)目成敗乃至公司的生存。因此，應(yīng)當(dāng)充分重視項(xiàng)目可行性研究，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率、市場(chǎng)情況等做細(xì)致全面的分析。同時(shí)，投資決策分析應(yīng)當(dāng)結(jié)合公司自身乃至集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略，從項(xiàng)目的定位、資本結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)周期等方面分析是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，是否是最有利于實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展目標(biāo)，從而選擇對(duì)公司的最優(yōu)項(xiàng)目。因此，應(yīng)當(dāng)建立起一套完整的投資決策及分析的內(nèi)部控制程序，切實(shí)將投資決策落到實(shí)處。

5.不斷的提高公司財(cái)務(wù)人員的管理水平。公司應(yīng)更加重視對(duì)本企業(yè)財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育和人力資源開(kāi)發(fā)工作，通過(guò)加大對(duì)本公司財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育力度，切實(shí)強(qiáng)化公司財(cái)會(huì)人員的專業(yè)操作技能和進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)管理水平，從而促進(jìn)財(cái)會(huì)人員綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高。

總之，財(cái)務(wù)管理工作是整個(gè)房地產(chǎn)公司工作的重中之重，應(yīng)加強(qiáng)整個(gè)公司對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，加大財(cái)務(wù)相關(guān)可行性的系統(tǒng)研究力度，建立和完善公司的財(cái)務(wù)管理制度體系，并有效地提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和管理水平，讓房地產(chǎn)這一行業(yè)能夠更健康快速地發(fā)展。同時(shí)，本文通過(guò)對(duì)國(guó)有企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)等非鋼產(chǎn)業(yè)，在加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作方面的研究和探討，希望對(duì)其他類似更多的國(guó)有鋼鐵走出困境，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效提供參考。

[1]孫艷平，張帆：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題與對(duì)策[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技.2012.

[2]張敏：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題及優(yōu)化措施探討[J].企業(yè)研究.2013.