3月底，原寶龍地產(chǎn)控股副總裁兼商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理潘韜先生正式加盟三益中國，出任旗下三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司董事、聯(lián)席總裁，全面負(fù)責(zé)商業(yè)資產(chǎn)管理板塊的日常管理與運(yùn)作。此前不久，原馮侖先生旗下立體之城基金管理有限公司總經(jīng)理劉曉蘭也以合伙人身份加盟三益中國，任職三益另一個(gè)核心板塊，三益資本的董事總經(jīng)理。2月10日，三益中國在新聞發(fā)布會(huì)上宣布，將與萬通立體之城投資有限公司共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并首次以投資人身份與某開發(fā)商共同開發(fā)“溫州中心”項(xiàng)目的商業(yè)部分地塊，同時(shí)與澳大利亞IDIM基金管理公司發(fā)起規(guī)模為1億澳元的地產(chǎn)基金。在設(shè)計(jì)人才如過江之鯽涌向開發(fā)單位之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)大鱷逆勢(shì)加盟以設(shè)計(jì)起家的服務(wù)機(jī)構(gòu)，還高調(diào)開玩地產(chǎn)基金，這背后具有怎樣的邏輯？

專注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型綜合服務(wù)商

成立于1984年的三益建筑設(shè)計(jì)院，目前擁有近千名專業(yè)人員，總部位于上海，在南京、濟(jì)南、沈陽、西安、重慶、武漢、成都等地設(shè)有辦事機(jī)構(gòu)，是中國十大民營建筑設(shè)計(jì)公司之一。早年的投資人是從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的弘基企業(yè)集團(tuán)，從2000年就有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)。2005年開始前瞻性把業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，借助先發(fā)優(yōu)勢(shì)在近幾年商業(yè)地產(chǎn)如火如荼之際，迅速發(fā)展成為商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)軍企業(yè)，幾年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已遍布全國，設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)范圍覆蓋城市商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃、大型城市綜合體、街區(qū)商業(yè)、商業(yè)園區(qū)改造、社區(qū)商業(yè)、旅游商業(yè)……華潤萬象城、華潤五彩城、凱德龍之夢(mèng)、證大大拇指廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)、奧特萊斯等著名商業(yè)品牌的設(shè)計(jì)均出自于其手筆。與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目綜合服務(wù)也一路升級(jí)，從原來單一提供建筑設(shè)計(jì)服務(wù)向兩頭延伸，跨出設(shè)計(jì)，集商業(yè)研究、顧問定位、建筑設(shè)計(jì)、招商推廣、運(yùn)營管理為一體，乃至于更進(jìn)一步延伸到金融服務(wù)，提供商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域從技術(shù)，到資產(chǎn)管理，到資本的整體解決方案，2010年更名“三益中國”。目前旗下?lián)碛腥嬖O(shè)計(jì)、三益資本、三益資產(chǎn)三大核心板塊，其中三益佳柏資產(chǎn)管理公司擅長各類商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型購物中心的開發(fā)與運(yùn)營管理；三益資本則是為開發(fā)商或投資人提供投資管理和資產(chǎn)管理，形成了三益中國核心業(yè)務(wù)“鐵三角”，打造出獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)模式。

三益模式的打造者，三益中國創(chuàng)始人之一、總裁高棟介紹說，“運(yùn)作一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，涵蓋前期定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營、金融等多環(huán)節(jié)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功取決于三個(gè)方面，首先是策劃、定位，其次是規(guī)劃設(shè)計(jì)，最后落實(shí)到招商、運(yùn)營。而設(shè)計(jì)作為其中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，如果不能在上下游擁有更多的話語權(quán)，發(fā)揮更大的決策權(quán)和主動(dòng)權(quán)，那含金量和重要性就會(huì)大打折扣。事實(shí)上目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，像華潤、中糧、萬達(dá)這樣具備豐富商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)可謂鳳毛麟角，90%以上的開發(fā)商尚未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程的專業(yè)性、系統(tǒng)性有重要認(rèn)知，大多都要借助外在的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)提供商。全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)機(jī)構(gòu)如果能擔(dān)當(dāng)起這樣的功能，既可以為開發(fā)商提供全程綜合服務(wù)，也可為核心設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)帶來更高的附加值。所以三益在眾多項(xiàng)目的實(shí)踐中，在與幾百家開發(fā)商的合作中不斷投入，通過設(shè)立研究顧問機(jī)構(gòu)，建立商業(yè)地產(chǎn)研究院等儲(chǔ)備知識(shí)，培養(yǎng)人才，成功轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商。

自2008年三益中國提出商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)理念之后，就不斷用一種逆向打通產(chǎn)業(yè)鏈的方式實(shí)現(xiàn)自己的戰(zhàn)略布局。2012年三益中國攜手原美國西蒙和加拿大億萬豪劍橋的一支核心專業(yè)團(tuán)隊(duì)共同組建三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司。這支團(tuán)隊(duì)曾參與數(shù)十個(gè)大型購物中心的開發(fā)與運(yùn)營，擅長各類商業(yè)地產(chǎn)，尤其大型購物中心的全程商管，為各類投資人和開發(fā)商提供商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的高品質(zhì)及深度專業(yè)化的綜合管理服務(wù)，從而幫助其實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目成功開業(yè)及資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增值。

三益佳柏的第一個(gè)全程運(yùn)作項(xiàng)目蘇州鄰瑞廣場(chǎng)去年已開業(yè)，15萬平方米的大型購物中心，僅用8個(gè)月，99%的招商率，開業(yè)前兩天總共20萬次人流量創(chuàng)蘇州最新紀(jì)錄。目前還有鹽城、上海、無錫、西安、鄭州、蘇州、南京、杭州等已簽下和正在簽的各地重量級(jí)項(xiàng)目。潘韜加盟之后表態(tài)，50%的城鎮(zhèn)化率，是住宅的拐點(diǎn)，卻是商業(yè)地產(chǎn)的起點(diǎn)，城市將經(jīng)歷由“城”到“市”的轉(zhuǎn)變。在經(jīng)歷了拼速度、開發(fā)拿地能力的“原始階段”和拼品質(zhì)、設(shè)計(jì)運(yùn)營能力的“產(chǎn)品階段”，中國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐步邁向?qū)I(yè)化服務(wù)階段。而這個(gè)階段，讓三益中國競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日益彰顯。

涉足資本市場(chǎng)“開玩”服務(wù)基金

2012年底三益資本成立。對(duì)于三益資本，董事總經(jīng)理劉曉蘭介紹說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)有兩種形式，一類是以資本為主，還有一類是房地產(chǎn)公司發(fā)起的地產(chǎn)基金，即一個(gè)基金地產(chǎn)，一個(gè)是地產(chǎn)基金。三益資本無論做地產(chǎn)基金或基金地產(chǎn)都沒有優(yōu)勢(shì)。所以我們結(jié)合三益自身的優(yōu)勢(shì)，提出了一個(gè)“另類”資本：服務(wù)資本化，即通過三益中國的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)為開發(fā)商或投資人提供投資管理和資產(chǎn)管理。

“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略背景下，商業(yè)地產(chǎn)成熟的服務(wù)模式，其實(shí)是立體的戰(zhàn)略組合，其核心是通過優(yōu)化資源配置和放大效率優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而提升整個(gè)效率水平和盈利空間。”劉曉蘭介紹說，在“溫州中心”項(xiàng)目的合作方面，三益設(shè)計(jì)、三益資產(chǎn)和三益資本，將從前期建設(shè)到后期運(yùn)營以及后續(xù)資本對(duì)接等各個(gè)環(huán)節(jié)，為“溫州中心”商業(yè)部分開發(fā)“保駕護(hù)航”。與萬通立體之城的合作，三益中國將參與立體城市的商業(yè)規(guī)劃、布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期的招商營運(yùn)，并共同成立立體城市商業(yè)地產(chǎn)基金，開發(fā)、營運(yùn)立體城市中零售商業(yè)部分，確保立體城市中的核心部分——零售商業(yè)規(guī)劃更合理、運(yùn)作更專業(yè)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)、確保項(xiàng)目的成功，同時(shí)保障投資人的利益。澳大利亞地產(chǎn)基金將立足于澳大利亞成熟穩(wěn)健的市場(chǎng)，通過分散化優(yōu)選投資及全產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值整合，為中國投資者提供風(fēng)險(xiǎn)可控的穩(wěn)健投資機(jī)會(huì)，將重點(diǎn)投向其母公司IDFG金融房地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)項(xiàng)目。三益資本下一步還將向市場(chǎng)推出定制型基金、城市更新基金和商業(yè)孵化基金三大類服務(wù)型基金。

孵化基金是以資產(chǎn)營運(yùn)為訴求、投資預(yù)期為目的，從源頭開始，即土地階段、產(chǎn)品定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、招商、運(yùn)營全過程管控，以確保投資成功。

城市更新基金目標(biāo)瞄準(zhǔn)未來2～3年，中國會(huì)有大批經(jīng)營不善的商業(yè)項(xiàng)目浮出水面，這對(duì)開發(fā)商來說是個(gè)災(zāi)難，對(duì)三益中國卻是個(gè)機(jī)會(huì)。三益中國會(huì)發(fā)揮其在設(shè)計(jì)、改造、重新招商、營運(yùn)、培育孵化商業(yè)項(xiàng)目等方面的優(yōu)勢(shì)，資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值后再退出。

定制型基金，主要面向社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的剛性需求，未來五年將有超過3000個(gè)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)生。我們將通過三益中國的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，整合開發(fā)商資源、商家資源、投資者資源，通過金融產(chǎn)品的不同屬性，解決影響社區(qū)商業(yè)的發(fā)展瓶頸。通過一年多時(shí)間的研發(fā)，計(jì)劃在今年年中正式向行業(yè)發(fā)布。這將是三益中國服務(wù)資本化的核心產(chǎn)品之一。

此外，三益中國還將推出自有購物中心品牌——“溢佰摩”、“溢佰紛”、“溢佰家”?！澳壳叭笃放飘a(chǎn)品已簽約十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目，都將緊張開發(fā)及運(yùn)營籌備中，未來兩三年內(nèi)陸續(xù)開業(yè)。”劉曉蘭說。