陳明曼 CHEN Ming-man；郭峰 GUO Feng

（貴州大學(xué)管理學(xué)院，貴陽(yáng) 550025）

（School of Management，Guizhou University，Guiyang 550025，China）

0 引言

城市綜合體是指從“城市性、開(kāi)放性和集約性”層面切入城市本質(zhì)，把城市功能與城市發(fā)展之間的內(nèi)在邏輯通過(guò)建筑實(shí)體與空間有機(jī)結(jié)合的一種城市實(shí)體，利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開(kāi)放化，滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽等城市功能空間需求，建立一種相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系。[1]其功能組合包括確定功能元素、組合配比及每種功能分布狀況的過(guò)程。[2]對(duì)城市綜合體的功能組合進(jìn)行研究有利于提高城市集約化水平，實(shí)現(xiàn)多方效益統(tǒng)一。

1 貴州省城市綜合體的功能組合

1.1 貴州省城市綜合體的功能分析 筆者對(duì)22個(gè)省級(jí)城市綜合體試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，各功能出現(xiàn)頻率如表1。

表1 貴州省城市綜合體各功能子系統(tǒng)頻率表

貴州省城市綜合體含有商業(yè)、辦公、居住、酒店、文化休閑娛樂(lè)、會(huì)議會(huì)展、物流交易和專業(yè)市場(chǎng)八大功能。其中商業(yè)、辦公、居住、酒店的頻數(shù)超過(guò)50%，為主導(dǎo)功能。目前貴州的商業(yè)較分散，未形成一定的規(guī)模，檔次不高，體量較小，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，缺少大型一站式購(gòu)物中心；辦公市場(chǎng)處于純商務(wù)辦公階段，逐步向多樣化、個(gè)性化辦公階段轉(zhuǎn)變；居住和酒店功能更加注重品質(zhì)、檔次和特色。

其次，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)科技事業(yè)快速發(fā)展，物質(zhì)財(cái)富得到極大豐富，人們開(kāi)始轉(zhuǎn)向文化精神的追求；貴州具有悠久歷史文化，特色民族風(fēng)情，壯麗山川景色，多元化的生態(tài)系統(tǒng)和熱情好客的傳統(tǒng)；同時(shí)，國(guó)發(fā)二號(hào)文、十八大報(bào)告等政策出臺(tái)，使得文化休閑娛樂(lè)、會(huì)議會(huì)展功能贏得政策優(yōu)勢(shì)，將在功能組合中占據(jù)舉足輕重的位置，頻率分別達(dá)到46%、27%。

再次，隨著我省立體交通網(wǎng)絡(luò)逐步構(gòu)建，物流園、科技園、特色產(chǎn)業(yè)等的迅速發(fā)展，物流交易、專業(yè)市場(chǎng)功能子系統(tǒng)也開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。城市綜合體各功能子系統(tǒng)相互依存、相互助益，共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中，適應(yīng)城市多樣化生活。

1.2 各功能在城市綜合體中所占的比重 調(diào)研中各項(xiàng)目主導(dǎo)功能子系統(tǒng)所占面積比重的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表2。

表2 貴州省城市綜合體的主導(dǎo)功能子系統(tǒng)所占面積比重

從理論上看，綜合體各功能子系統(tǒng)組合的合理配比應(yīng)存在。但它不是固定不變的。從各主導(dǎo)功能區(qū)間分布來(lái)看，綜合體功能比重受項(xiàng)目規(guī)模、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、區(qū)位、政策、市場(chǎng)狀況、開(kāi)發(fā)商實(shí)力以及項(xiàng)目自身獨(dú)特性等因素的影響。

2 影響功能組合的因素

2.1 各功能子系統(tǒng)自身的屬性特點(diǎn) 商業(yè)是綜合體中人流最密集、最具活力的基本功能；辦公是現(xiàn)代城市主要功能，操縱著城市大部分資金和物流方向；居住是城市開(kāi)發(fā)基本成分，提供穩(wěn)定活動(dòng)人群；酒店是最盈利功能，提升項(xiàng)目及區(qū)域整體形象；文化藝術(shù)能提供特色和聲望，拉動(dòng)區(qū)域消費(fèi)力。各功能組合要結(jié)合區(qū)域和自身實(shí)際，發(fā)揮正向協(xié)同效應(yīng)。

2.2 區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 由于綜合體開(kāi)發(fā)體量大、周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)需與區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合。區(qū)域的生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)直接影響著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。一般地，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)先建設(shè)商業(yè)、寫字樓、酒店等；新區(qū)優(yōu)先建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施、住宅等。

2.3 區(qū)域環(huán)境狀況 這主要包括既有環(huán)境和發(fā)展環(huán)境狀況。前者是指區(qū)域的自然人文環(huán)境，它具有相對(duì)固定性和不可替代性，與功能進(jìn)行有效融合可轉(zhuǎn)化為價(jià)值。如山脈、醫(yī)院、博物館、地鐵站、旅游點(diǎn)等節(jié)點(diǎn)可作為功能定位的標(biāo)記物。若靠近水系，高端開(kāi)發(fā)；所處十字路口，商業(yè)開(kāi)發(fā)等。后者指區(qū)域規(guī)劃，這反映出政府對(duì)城市區(qū)域發(fā)展的支持度。綜合體要符合城市規(guī)劃的實(shí)施，才能更好地服務(wù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。

表3 貴州省2013年22個(gè)省級(jí)試點(diǎn)綜合體項(xiàng)目基本情況

2.4 市場(chǎng)狀況 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)容量、同類樓盤狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素的分析，確立功能組合?，F(xiàn)階段的綜合體大多追求大規(guī)模及高端定位，大量的相同產(chǎn)品和定位極有可能帶來(lái)同質(zhì)化的惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于單個(gè)項(xiàng)目的盈利以及企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。因此，區(qū)別于同區(qū)域其他項(xiàng)目的功能組合，且根據(jù)客群進(jìn)行差異化定位選擇將成為核心。

2.5 項(xiàng)目自身獨(dú)特性 這體現(xiàn)在區(qū)位、地塊物理屬性和開(kāi)發(fā)商實(shí)力三個(gè)方面。區(qū)位決定綜合體周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施完善度、交通便捷程度及區(qū)域價(jià)值，是確定主導(dǎo)功能的關(guān)鍵因素；地塊的物理屬性包括地質(zhì)條件、面積大小、展示性等。地質(zhì)條件越好、面積大的地塊，多功能組合的可能性越大。開(kāi)發(fā)商實(shí)力是保障其成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。實(shí)力強(qiáng)則管控能力高，駕馭多功能組合項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能力好；反之亦然。

影響功能組合的因素彼此相互影響。其中，區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、環(huán)境、市場(chǎng)狀況是外部因素；各功能自身屬性、項(xiàng)目自身獨(dú)特性是內(nèi)在因素。內(nèi)在因素和外在因素共同決定了綜合體的功能組合。

3 案例分析

根據(jù)表3的相關(guān)信息，得出以下結(jié)論：

3.1 在城市選擇上，集中在高層級(jí)城市中心區(qū)、城市副中心、城市新區(qū)及具備條件的小城鎮(zhèn)綜合公共中心；城市或區(qū)域性特色中心，城市產(chǎn)業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集群中心；重要交通樞紐或節(jié)點(diǎn)。

3.2 項(xiàng)目體量及功能組合上，建筑面積超過(guò)100萬(wàn)m2；在功能組合上，以辦公、酒店、商業(yè)、住宅、文娛功能為主，以展覽、會(huì)展、基礎(chǔ)配套、物流為輔；在組合配比上，辦公8-68%、酒店6-51%、商業(yè)10-50%、住宅9-24%。具體到單個(gè)功能，高層級(jí)城市，辦公、酒店、商業(yè)等功能配比高、檔次高；反之亦然。

3.3 在層級(jí)及開(kāi)發(fā)主體上，貴陽(yáng)、遵義等層級(jí)高的區(qū)域，綜合體服務(wù)范圍大、功能定位高、組合豐富、規(guī)模大；層級(jí)低的城市和城鎮(zhèn)，定位和功能組合趨于簡(jiǎn)單、規(guī)模小，一般為5-30萬(wàn)m2。在開(kāi)發(fā)商方面，高層級(jí)區(qū)域以本地龍頭企業(yè)和新進(jìn)駐國(guó)內(nèi)知名房開(kāi)為主；其余低層級(jí)區(qū)域以地方企業(yè)為主，規(guī)模小，功能簡(jiǎn)單。

4 結(jié)論

貴州省城市綜合體的主導(dǎo)功能子系統(tǒng)有商業(yè)、辦公、居住、酒店、文化休閑娛樂(lè)五類，功能組合的量化比例為26:24:19:20:21。由于本研究案例數(shù)量有限，所得數(shù)據(jù)與實(shí)際情況可能存在差異，其次綜合體功能的組合受多方面因素的影響，因此在項(xiàng)目的前期功能組合中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修正。

[1]鄧凡.透視城市綜合體[M].北京:中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社,2012,137-139.

[2]劉貴文,曹健寧.城市綜合體業(yè)態(tài)選擇及組合比例[J].城市問(wèn)題,2010(5):41-45.

[3]貴州省城市綜合體布局規(guī)劃.貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,貴州省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院,2013.

[4]許軼群.城市綜合體的功能構(gòu)成與功能組合模式研究[D].山東建筑學(xué),2011.