文/本刊記者李靜宇

走向科學發(fā)展之路

文/本刊記者李靜宇

據(jù)了解，我國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要有政府規(guī)劃、企業(yè)主導開發(fā)，政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導開發(fā)和企業(yè)自主開發(fā)三種模式。其中政府規(guī)劃、企業(yè)主導開發(fā)是目前物流園區(qū)開發(fā)中采用最多的一種，占比超過60%。

然而，政府規(guī)劃存在一個問題，就是與市場需求不銜接，規(guī)劃中往往有“面子工程”，而且物流園區(qū)定位也不準，流于形式，導致物流園區(qū)不能發(fā)揮最好的效能。

對此，中國物流與采購聯(lián)合會會長何黎明指出，目前有些園區(qū)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃銜接不夠，對實際物流需求了解不清楚，導致園區(qū)發(fā)展定位不明確，占地面積偏大，盈利模式不清晰。特別是部分中小城市物流園區(qū)數(shù)量過多、盲目建設、缺乏全局性的統(tǒng)籌考慮。例如，一些交通位置不屬于節(jié)點城市，其GDP總量、人口數(shù)量兩個關鍵經(jīng)濟要素均處于全國中下游水平的城市，其市區(qū)物流園區(qū)總量接近甚至超過國家級節(jié)點城市的平均數(shù)量。

不得不承認，物流園區(qū)在我國的發(fā)展并不平衡，不平衡之處表現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的物流量大，供地明顯不足，尤其像北京、上海、廣州這樣的一線城市，工業(yè)用地都無法滿足，何況稅收低，不能為政府帶來更多收益的物流業(yè)，這也是造成物流園區(qū)在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)供不應求的另一原因。而在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)又存在著物流園區(qū)相對過剩的現(xiàn)象——這些地區(qū)引進工業(yè)企業(yè)和制造業(yè)落戶可以批給較多的占地，這樣就使企業(yè)解決了企業(yè)自身物流用地問題，于是也就產(chǎn)生了規(guī)劃的物流園區(qū)出現(xiàn)相對過剩的現(xiàn)象。

中國物資儲運協(xié)會會長姜超峰認為，這里面涉及到產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平，人員聚集的問題和供地量間的配比。同時物流園區(qū)也存在著地價成本的問題，地價高的地區(qū)物流企業(yè)買不起地，地價低的地方買多了也沒有用，這就是物流用地的窘境所在。

如何利用好有限的土地，建設高效的物流園區(qū)，避免空置現(xiàn)象，姜超峰建議：一是投資主體要實，要明確，沒有投資主體的物流園區(qū)大多是不真實、虛假的。二是投資的渠道要暢通，融資渠道要清晰，是通過銀行還是發(fā)行債券，還是上市，還是自有資金，這些渠道都要落實清楚。三是市場和客戶的需求分析要切合實際。

在現(xiàn)實中有很多的投資都是先做了規(guī)劃先圈了地再想園區(qū)的市場和發(fā)展，這時已經(jīng)晚了，融資容易出現(xiàn)問題，同時也影響園區(qū)的招商。

許多物流園區(qū)的投資主體在投資經(jīng)營物流園區(qū)項目之前，并沒有認識到物流園區(qū)項目投資大、回報周期長的特性，片面追求項目短期的利潤回報，未做好長期戰(zhàn)略性投資準備。在后續(xù)建設中由于資金問題導致項目建設停滯，這樣就容易造成圈占土地、等待升值、改變用途的傾向。有些投資者為盡快收回投資，在項目招商時進行產(chǎn)權分割出讓，破壞了物流園區(qū)功能整體性，使園區(qū)集約化作用無法發(fā)揮。

我國倉儲設備設施投資每年都在快速增長，其中就包括物流園區(qū)的建設，這個速度還在釋放中，這個速度一旦停滯，無疑意味著市場出現(xiàn)了飽合的征兆。因此姜超峰提請業(yè)內關注：“近兩三年將會達到一個臨界點，行業(yè)要密切關注這個市場的發(fā)展情況，關注需求的問題，這都是規(guī)劃園區(qū)時需要注意的問題?！?/p>

對于物流園區(qū)的發(fā)展趨勢，姜超峰說，未來園區(qū)呈多樣化的發(fā)展趨勢，不僅要有綜合性的，也要有平臺型、商貿(mào)型等多種形式，而物流發(fā)展最關鍵的是它的發(fā)展要和城市的發(fā)展相融合。不僅需要物流樞紐、物流園區(qū)這些大的節(jié)點，同時還需要物流中心、配送中心這些中型節(jié)點以及貨運站等不同方式的聯(lián)運站點、城市里的配送站點，這幾點都具備才能形成一個完整的節(jié)點體系，單獨依靠某一種節(jié)點形不成大的物流配送體系。以電商為例，也存在著需求的不同，比如中轉型的電商它就不需要大規(guī)模的存儲型倉庫，而像京東商城這樣的電商就需要大規(guī)模存儲型的倉庫。另外，倉庫的設施設備的模式也應該多樣化，不僅要增加面積也要提高效率。姜超峰說，“大中小不同的物流節(jié)點要齊全，要整體布局，這樣才契合城市發(fā)展的布局。今后的物流園區(qū)要化整為零，不能再追求過去那種大而全的物流園區(qū)模式?！?/p>

看來如何引導物流園區(qū)走科學發(fā)展之路，將是政府與企業(yè)需要共同探索的問題。市場之手和政府之手，各自發(fā)揮自己的效能，才能使物流園區(qū)健康發(fā)展。

目前在業(yè)內比較成功的案例有，浙江傳化、上海外高橋、北京空港、蘇州物流中心、普洛斯、武漢東西湖、山東蓋家溝等物流園區(qū)。他們在提高物流的組織化水平和集約化程度、轉變物流運作模式，調整區(qū)域經(jīng)濟結構、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮著作用。

據(jù)調查顯示，多數(shù)園區(qū)以選擇交通要道和運輸方式進行布局。靠近高速公路和國道是物流園區(qū)的首選；緊鄰工業(yè)園區(qū)并與之形成配套服務，也是物流園區(qū)最佳的選址，從中反映出園區(qū)建設者對市場客戶因素的重視。

在關于吸引企業(yè)入駐的主要原因中，交通方便成為吸引企業(yè)入駐的首選因素。其次才是園區(qū)品牌好、配套設施齊全、服務質量高、優(yōu)惠條件充分、方便交易、租金便宜等其他因素。

對此，姜超峰表示，“物流園區(qū)需要科學布局，標準化運作，它的選址要求很重要，選址選得不對，你的投資就瞎了，選址選得對是成功運營的關鍵所在?！?/p>

安博的杜培培在接受記者采訪時表示，安博中國對電商選址方面的理解和策略是，從位置、規(guī)模和人力資源入手，投資策略主要集中在北上廣一線城市，沈陽、武漢二線城市，在項目投資過程中分別會按照區(qū)域配送中心和城市配送中心來定位我們的物流設施。對此，她詳細解釋說：我們首先要考量區(qū)域功能的因素，通常是指離城區(qū)車程不超過兩個小時，有比較強的輻射功能，還有城市配送，離城區(qū)一小時之內的配送中心。第二個是交通網(wǎng)絡，考慮的不僅僅是位置與其它高速公路、空港、海港連接的便利性，還要更多考慮園區(qū)周邊道路，包括與高速公路、主要公路的連接。第三個才是完善的基礎設施，供水供電。

“一個物流港一旦形成再去改變是比較難的，所以通常會用前瞻性來看這個市場，現(xiàn)在好不好，將來還會好不好，由于成熟土地的稀缺性，未來設施會越來越少，怎樣更早去介入到占有未來的資源可能是相當重要的。”杜培培強調說。

對此，姜超峰提出了物流園區(qū)融入更大園區(qū)的理念。未來，將物流園區(qū)更多地融入到工業(yè)園區(qū)的大發(fā)展之中去，以發(fā)揮其特有的服務功能功效。

對于位置的考量說來容易，但是應用于現(xiàn)實中矛盾就出現(xiàn)了，更多的情況是交通是交通，土地是土地，好的區(qū)位不一定有土地，有土地的地方不一定期完善的交通，再加上還要考慮地價進去，就很難形成一致和有效的資源集聚效應了，有很多重要的因素往往最后就這樣被妥協(xié)掉了。

談到物流園區(qū)的運作效應，現(xiàn)在比較統(tǒng)一的觀點是形成園區(qū)的連鎖效應，這一點在貨運為主的園區(qū)里推廣最為火熱，以提升高效的網(wǎng)絡平臺。與此出發(fā)點相同，運作過程中略有不同的是普洛斯的網(wǎng)絡運營模式，普洛斯中國區(qū)副總裁蔡成介紹說：“普洛斯在中國已經(jīng)形成了一個高效的網(wǎng)絡，目前遍布到中國的39個城市，同時，在一些一線、二線重點樞紐型城市都是多點開發(fā)，比如在上海這一城市我們現(xiàn)在擁有的物流園區(qū)23個，根據(jù)業(yè)務的具體需求具備不同功能的園區(qū)，從功能上講，有非保稅、保稅，有靠近機場的領空工業(yè)園，有靠近碼頭的海港工業(yè)園。從業(yè)態(tài)上看，既有為冷鏈公司提供的冷庫，還有普通的電子商務倉庫等。在他看來，這種以不同的業(yè)態(tài)連成的網(wǎng)絡更能為客戶提供多方位同品質的需求。

成功的園區(qū)各有各的不同，但成功的園區(qū)離不開城市發(fā)展的總體GDP水平，離不開良好的區(qū)位優(yōu)勢，違背這些最基本的規(guī)律，不但達不到招商引資的目的，更會造成資源的浪費。