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        以房養(yǎng)學:留學的另一種方式

        2014-04-11 21:38:59郭爽匡林
        齊魯周刊 2014年13期
        關鍵詞:王瑩公寓澳大利亞

        郭爽+匡林

        澳大利亞:留學四、五年房產(chǎn)增值很可觀

        以房養(yǎng)學在澳大利亞已經(jīng)流行了幾年,對一些孩子在澳大利亞留學或準備到澳大利亞留學的家庭來說,其實并非是新鮮事物。

        對這些家庭而言,留學期間的房租和生活費用的確是一筆很大的開銷,即便這樣大的開銷,也不一定能夠保證孩子有舒適穩(wěn)定的生活環(huán)境。于是,一些有經(jīng)濟能力的家長就想到了在孩子留學的城市里投資購買物業(yè)。前幾年,由于澳大利亞銀行前所未有的低貸款利率和房價增值等因素,這些“以房養(yǎng)學”的家長們還確實嘗到一些甜頭,比如孩子能有自己的房子居住,而且還能將多余的房間出租出去賺取租金用于日常生活開支。

        王瑩是房地產(chǎn)服務公司澳大利亞Raine&Horne的高級物業(yè)經(jīng)理,也是2013年集團成就獎獲得者。她所經(jīng)手的“以房養(yǎng)學”的投資者,有的是孩子到澳大利亞留學前父母“先行一步”,在子女要上學的城市里先期買好房子,孩子到澳后不用找房租房,直接入住自己的房子;有的是父母先交上物業(yè)首付,子女在澳留學期間利用業(yè)余時間工作的收入再交貸款按揭。

        “‘以房養(yǎng)學是否在未來幾年內(nèi)都行得通,是否是值得投資的一種方式,其中一個考量因素是物業(yè)的增值問題?!币园拇罄麃喓陙唶H顧問集團行政總裁何智明的分析,澳大利亞悉尼未來3年內(nèi),物業(yè)增值至少要在5%~10%之間?!扒耙粫r期,澳大利亞房市活躍的原因諸多,澳大利亞銀行前所未有的低貸款利率、低失業(yè)率、工資收入增加和股市表現(xiàn)優(yōu)異,還有一個不可忽視的重要原因就是來自中國的投資者?!?/p>

        在王瑩眼中,這些中國投資者中“以房養(yǎng)學”的投資者為數(shù)甚多,前一階段她就曾經(jīng)手了無數(shù)“以房養(yǎng)學”的交易。在她看來,澳大利亞目前匯率低、貸款利率不高,這些對中國投資者都是購房的好時機,未來3~5年“以房養(yǎng)學”還有一定必要性與合理性。

        采訪時,王瑩告訴記者,根據(jù)澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)的預測,今年澳洲房市買賣將延續(xù)去年的興旺局面。去年澳大利亞各州的首府城市物業(yè)增幅客觀。以獨立房屋為例,去年悉尼的獨立房上漲了15.1%,平均價格為76.3萬澳元(1澳元約合5.60元人民幣),墨爾本上漲了8.6%,平均價格為56.8萬澳元,佩斯上漲了8.4%,平均價格為60.5萬澳元,布里斯班上漲了5.0%,平均價為46.1萬澳元,阿德雷德上漲了2.8%,平均價為44.6萬澳元。業(yè)內(nèi)人士普遍分析,2014年澳大利亞的房市將延續(xù)興旺態(tài)勢。

        從投資角度講,澳大利亞屬于房產(chǎn)增值較快的國家,澳大利亞經(jīng)濟相對穩(wěn)定,政局穩(wěn)定,無疑是物業(yè)投資的天堂。投資者在澳買房產(chǎn),投資風險相對較?。粡姆课菟袡?quán)說,在澳大利亞購買的房產(chǎn)屬于終身擁有所有權(quán),這無疑也是對中國購買者具極大吸引力的因素。除此之外,王瑩還進一步介紹,悉尼的租房公司一般不愿將房子租給留學生,因為他們知道,為節(jié)省開支很多留學生會選擇住在一起,房子破損率相對較高。同時,澳大利亞房市供不應求,房價上漲導致租賃市場火爆,悉尼和墨爾本的住宅出租空置率更是低于1%,在澳大利亞租房并不容易。而子女留學前將房產(chǎn)出租回報率在5%左右。即使有一天要出售房產(chǎn),未來幾年增值也很可觀,這相當于利用時間差獲得了受益。如果子女在澳大利亞留學四、五年,其增值不可忽視。

        澳大利亞華人聚居區(qū)里有風險

        雖然王瑩從事房地產(chǎn)服務多年,但她從未見過最近一段時期中國投資者在澳大利亞的“買房潮”。

        最近,王瑩經(jīng)手的一個客戶利用春節(jié)假期在澳大利亞購買了一套公寓,位置就在女兒即將要就讀的大學附近。由于居住環(huán)境安全,解決了這個客戶作為母親曾經(jīng)的擔憂。“還有一位客戶,雖然他的孩子目前還在中國上中學,但也到悉尼購買了一套兩房公寓。目前,這套公寓由中介幫助出租。由于所買公寓地段好,一周可以收取近800澳元的房租?!?/p>

        現(xiàn)在還有一個趨勢是很多留學生畢業(yè)后都設法留在澳大利亞,而這個買下的房產(chǎn)無疑是讓子女“站穩(wěn)腳跟”的支撐,可以作為今后貸款的抵押,成為他們在澳大利亞創(chuàng)業(yè)的基礎。

        盡管“以房養(yǎng)學”看似是一條可行之路,但王瑩一再提醒“以房養(yǎng)學”的家長還有不少需要注意的問題。以悉尼為例,首先是眾多的中國投資者往往集中在華人聚居的區(qū)域,這些地區(qū)的房價會有超過本身市場實際價格的因素存在,購買前需要做好功課,多做調(diào)查,對要投資的區(qū)域一定要多了解,購房前向澳大利亞有信譽的房地產(chǎn)服務公司咨詢十分必要。其次,澳大利亞政府規(guī)定沒有永久居民身份的人只能購買新建房,買房前一定要了解房地產(chǎn)發(fā)展商的歷史和成績。澳大利亞也會有商譽不好的小發(fā)展商,有的發(fā)展商甚至發(fā)展了幾個樓盤后就報破產(chǎn)。澳大利亞政府規(guī)定,發(fā)展商對新建房屋有一定年份的保險,如果發(fā)展商破產(chǎn)這種服務就無法兌現(xiàn)。

        美國:房產(chǎn)隱形費用不可忽視

        在人數(shù)越來越多,年齡越來越小的留學大潮中,日漸增高的留學費用是許多中國家庭必須要考慮的問題。

        受美國經(jīng)濟因素的影響,許多大學學費近年來不斷上漲。來自香港的鄭先生近日到美國的加州大學為兒子考察學校時,不禁驚呼,“學費上漲太快了,現(xiàn)在當?shù)貙W生的學費都和幾年前國際生學費差不多了”。

        在洛杉磯華人聚集的圣蓋博地區(qū),一名房產(chǎn)經(jīng)紀人向鄭先生建議說,可以通過海外購置房產(chǎn),利用房子的升值來補回留學所花費的費用,也就是“以房養(yǎng)學”。

        在美國,以房養(yǎng)學是2006年創(chuàng)立的留學投資概念,主要指靠海外購房供養(yǎng)海外留學。不過,全球金融危機來臨后,隨著房地產(chǎn)疲軟、房價上漲等因素,這一留學方式曾經(jīng)陷入低迷。但美國逐漸從金融危機的低谷中走出來后,房地產(chǎn)業(yè)開始呈現(xiàn)復蘇趨勢。有數(shù)據(jù)顯示,近年來,中國是美國房地產(chǎn)的主要海外買家之一,占美國房產(chǎn)銷售額的12%。如今,這個數(shù)字仍在增加。

        與此同時,受北京等城市的限貸、限購等房產(chǎn)政策約束,不少中國留學生家長開始重新考慮“以房養(yǎng)學”這一新的留學方式,認為在美國購買房產(chǎn)是比較有潛力和有價值的選擇。此外,美國房子的永久產(chǎn)權(quán)、教育資源、經(jīng)濟體制及大學和好學區(qū)的房產(chǎn),相對保值性也是這一留學方式重新興起的因素。endprint

        家住深圳的黃女士剛剛在中介代理的幫助下入手了第二套美國房產(chǎn),地點位于美國加州大學洛杉磯分校附近。她告訴記者,八年前在附近買了第一套房產(chǎn)已經(jīng)賺得不少租金,因此決定再投資一套。

        黃女士認為,盡管美國名校學區(qū)房價高昂,但這些核心投資點對應著龐大的學生需求群體,易出租,交通購物也便利,而且具有很大升值潛力。黃女士說她購置了第一套房產(chǎn)后,就將女兒送到了當?shù)刈x高中,自己則陪孩子在那里讀書。女兒高中畢業(yè)后,就順利入讀了美國名?!又荽髮W的洛杉磯分校。

        即便如此,洛杉磯房產(chǎn)經(jīng)紀人楊旸稱,“以房養(yǎng)學”依然面臨投資風險,在美國購置房產(chǎn)要繳納房地產(chǎn)稅,并要支付其他維護和養(yǎng)房成本。納稅額基本根據(jù)房子買價乘以1%到2%的稅率來確定,不同州有所不同,其中教育稅約占稅額一半。因此,購房前要充分了解當?shù)卣撸瑢B(yǎng)護成本和稅金計算在投資成本內(nèi)。

        在美國,信息不對稱也是大問題

        洛杉磯房產(chǎn)經(jīng)紀人楊旸告訴記者,“以房養(yǎng)學”看上去很美,但面臨一定投資風險。

        事實上,好學區(qū)房價并不低,在美國洛杉磯華人聚集的圣蓋博地區(qū)如果考慮自住,售價一般在40萬美元以上才可考慮出手。而比較便宜的別墅,每套市價也沖擊百萬美元左右。加州地區(qū)投資型房產(chǎn)分為別墅和公寓兩種,投資后者可擁有永久土地占有權(quán)。

        楊旸建議,應首先了解市場,確定所購置的房產(chǎn)是否宜于以房養(yǎng)學投資。盡量選擇離學校步行就可到達的房產(chǎn),或有直接交通工具短時間內(nèi)到達的房產(chǎn)。所購房產(chǎn)周圍的生活設施是否齊全也很重要,這不僅關系學生生活便利,也關系將來出手時的便利。

        來自香港的鄭先生最終決定在華人聚居區(qū)購置了一套房齡在10年上下,區(qū)域相對偏一點的公寓房,并通過中介公司幫助打理,用于投資。與此同時,他也為孩子在加州大學爾灣分校附近購置了一套公寓,供孩子來美國后使用。而爾灣的新房子目前最受洛杉磯華人追捧。但也不是所有人都會花很大精力來美考察房產(chǎn),作為普通留學生家長,更面臨海外置業(yè)國籍差異、手續(xù)差異、信息不對稱等難點。憑個人之力,通過親朋好友等有限人脈資源打聽、了解海外樓市狀況,這樣的置業(yè)途徑存有潛在風險,也欠缺一定規(guī)劃性。楊旸告訴記者,購房訊息往往是遠在千里之外的中國留學生家長最難掌握的,最好尋求專業(yè)機構(gòu)幫助,綜合調(diào)研政策法規(guī),掌握相關數(shù)據(jù)及攻略?!氨M可能選擇大型知名開發(fā)商樓盤,最好聘請買方律師,以減少投資風險?!眅ndprint

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